Преодоляни ли са търговските недвижими имоти?

Тази публикация е версия на място на нашия бюлетин Unhedged. Премиум клиентите могат да се записват тук, с цел да получават бюлетина всеки работен ден. Стандартните клиенти могат да надстроят до Premium тук или да прегледат всички бюлетини на FT

Добро утро. Alphabet регистрира 14-процентен скок на приходите през вчерашния ден, до момента в който Tesla не оправда упованията със единствено 2-процентно нарастване. Гугъл падна малко, а Tesla падна доста в следработната търговия. Може би знак, че скоро ще използваме Stupendous 6 вместо Magnificent 7. Изпратете ни имейл: [email protected] и [email protected].

Reits и CRE

Да предположим, че сте закупили необятен показател на капиталови тръстове за недвижими парцели в Съединени американски щати в навечерието на пандемията през февруари 2020 година и сте ги задържали до в този момент. Каква би била общата ви възвръщаемост през днешния ден?

Както се оказа, ще се увеличите с 16 %, в случай че се включат дивидентите. Това не е ужасно: към 3 % годишно, надали задоволително, с цел да се оправи с инфлацията. Но Reits може да е най-чувствителният към проценти и инфлация бранш на пазара. Много вложители ги третират като заместители на облигации, а главните парцели нормално се употребяват с ливъридж. Така че да установя, че възвръщаемостта е плоска, защото всичко потегли встрани, е изненадващо, най-малко за мен. 

Дори в чиста ценова позиция, необятният MSCI US Reit показател е съвсем еднакъв, откакто секторът скочи през последните седмици заради по-ниска инфлация и упования за %:

Най-нехаресваните от Reit имат възкръснал. Офисите и търговията на дребно, обсадени от разпоредбите за работа от у дома и онлайн извършването на покупки, са поскъпнали с 9% за две седмици.   

Преодоляни ли са Reits — и комерсиалните недвижими парцели като цяло? Разбира се, обновяване на инфлацията би лишило от масата предстоящите понижения на лихвените проценти и би тласнало бранша още веднъж в рецесия. Но дано приемем, както прави пазарът, че лихвите в този момент се плъзгат надолу. Със сигурност притежателите на задлъжнели активи могат да играят още малко със своите заемодатели и да рефинансират, когато по-ниските ставки са възстановили цената на техните здания и финансовата логичност на техните финансови структури? 

Проблемът е, че даже да приемем, че лихвените проценти падат, скоростта, с която падат, има значение, в случай че сте притежател на постройка с иден дължим заем, изключително в случай че към този момент сте удължили и предоговорили почти толкоз, колкото можете. В доста връзки общите данни за дълга на недвижими парцели наподобяват много доброкачествени. Ето, да вземем за пример, процентът на просрочие на заемите за търговски недвижими парцели, държани от банките. Той се повишава, само че към момента е много под 2 % към края на първото тримесечие:

По същия метод, изследването на кредитния чиновник на Фед демонстрира, че до момента в който повече банки към момента стягат стандартите за кредитиране на CRE, в сравнение с ги разхлабват, болшинството понижава от средата на предходната година:

Но заемите за търговски недвижими парцели не изпадат в проблеми постепенно. Те изпадат в неволя внезапно, когато внезапно не могат да бъдат рефинансирани. Вероятно си коства да се означи в този подтекст, че размерът на банковите заеми за CRE е намалял както през май, по този начин и през юни.

Imogen Pattison от Capital Economics пресмята, че през тази и идната година има 1,2 трилиона $ заеми за CRE. Тези кредитополучатели може да нямат време да чакат връщането на ниските лихви. Тя показва, че равнищата на просрочие по облигации, обезпечени с търговски ипотеки, са доста по-високи, в сравнение с за банковите заеми на CRE - доближаващи се до 6 %, спрямо пика на финансовата рецесия от 10. Тя чака усложненията с CRE да се усилят през идващите месеци.

Рейтс се възвърне удивително добре. Но CRE наподобява евентуално ще даде още няколко грозни изненади, преди цикълът на курса да доближи дъното.

Повече за девалвацията на $

Във вчерашния бюлетин, казахме:

Обезценяването на $ би имало съществени дефекти. Това би било инфлационно, защото цената на вноса ще се увеличи.

Аргументът беше, че девалвацията на $ е инфлационна заради това, което икономистите назовават ​​„ прекосяване на обменния курс “. Съединени американски щати внасят повече, в сравнение с изнасят. По-слабият $ прави този импорт по-скъп, повишавайки инфлацията в кратковременен проект. 

Майкъл Петис от Пекинския университет ни писа да отстъпим. Той сподели:

Инфлацията поражда, когато общото търсене се увеличи по отношение на общото предложение и, несъмнено, това е методът, по който двете се връщат в баланс. Докато девалвацията сигурно би повишила цената на вносните артикули, значимият въпрос е какво прави тя с предлагането и търсенето като цяло. Тъй като целият смисъл е да се разшири вътрешното произвеждане, в случай че това се извърши по метод, който не нарушава, това може да бъде дезинфлационно. Всъщност, даже когато е инфлационен, това може да е единствено краткотрайно и цялостното влияние може да е дезинфлационно.

Съгласни сме, че комерсиалният баланс в последна сметка ще доближи ново равновесие — такова, при което в протекционистката визия, Америка е по-просперираща, по-малко задлъжняла и се радва на по-ниски цени за зареждане. Ние единствено допускаме, че достигането на това ново равновесие може да бъде доста разрушително, стимулирайки инфлацията, която може да продължи години, до момента в който вътрешното произвеждане се усилва.

Ние също предположихме, че данъкът върху задграничното владеене на американски активи, един от методите за налагане на обезценка, би бил сюжет за „ страшния съд “ за пазара. Петис твърди, че данъкът върху задържането на щатския $ е най-практичният метод за затваряне на комерсиалния недостиг на Съединени американски щати. Той стимулира, че комерсиалният недостиг на Съединени американски щати се подхранва от доста по-големия дисбаланс на финансовата сметка и разрешаването на разликата сред вложенията и спестяванията в Съединени американски щати посредством ограничение на финансовите потоци на собствен ред би разрешило комерсиалния недостиг. Митата не биха били толкоз ефикасни.

Това е логически стопански мотив, явно признат от хора в орбитата на Доналд Тръмп и от политици като сенатори Джош Хоули и Тами Болдуин. Но обезсърчаването на задграничните финансови потоци в мащаба, нужен за покриване на комерсиалния недостиг и стимулиране на американските спестявания, отстранява един от най-големите попътни ветрове, подкрепящи доста високите оценки на американските финансови активи. Това може да е вярното нещо за дълготрайното икономическо здраве на страната и света, само че евентуално ще бъде огромен потрес за капиталовите портфейли. Тръмп има ли стомаха за това?

Едно положително четиво

Трудна работа.

FT Unhedged подкаст

Не можете да получите задоволително Unhedged? Слушайте нашия нов подкаст за 15-минутно гмуркане в най-новите пазарни новини и финансови заглавия, два пъти седмично. Вижте последните издания на бюлетина тук.

Препоръчани бюлетини за вас

Swamp Notes — Експерт просветление за пресечната точка на парите и властта в политиката на Съединени американски щати. Регистрирайте се тук

Крис Джайлс за централните банки — Важни вести и възгледи за това какво мислят централните банки, инфлацията, лихвените проценти и парите. Регистрирайте се тук