Собствениците на офиси в САЩ са изправени пред стена от изплащане на дългове в размер на 117 милиарда долара

Милиарди долари задължения ще станат изискуеми тази година на стотици огромни офис здания в Съединени американски щати, които притежателите им евентуално няма да могат да рефинансират при актуалните лихвени проценти.

Има търговски ипотеки на стойност $117 милиарда, обвързани с офиси, които или би трябвало да бъдат изплатени, или рефинансирани през 2024 година, съгласно данни на Асоциацията на ипотечните банкери.

Много от тях са изтеглени преди десетилетие в ера, когато лихвените проценти бяха доста по-ниски. Оттогава лихвените проценти по комерсиалните ипотеки съвсем се удвоиха, до момента в който успеваемостта на доста здания се утежни, което покачва вероятността за милиарди долари загуби за вложителите.

„ Ще бъде проблем да се създадат някои от тези рефинансирания “, сподели Джон Дънкан, който управлява практиката за финансиране на недвижими парцели в адвокатската адвокатска фирма Polsinelli. „ Виждаме покупко-продажби, при които даже комплицирани кредитополучатели се отхвърлят и питат кредиторите си дали биха желали да вземат ключовете. “

За разлика от жилищните заеми в Съединени американски щати, комерсиалните ипотеки са съвсем напълно единствено с лихви. Това значи, че строителните бизнесмени на огромни парцели са склонни да имат ниски месечни вноски, само че се сблъскват с балонно заплащане, равно на първичния заем в деня, в който ипотеката стане изискуема.

Очакваните загуби в този миг са в доста по-малък мащаб от по време на жилищната рецесия от 2008 година Но провалените заеми могат да причинят милиарди загуби за вложителите, да унищожат някои строителни бизнесмени – като разпадането на австрийския притежател на парцели Signa – и да доведат до насилствени продажби на така и така усложнения пазар на офиси. През декември синдикът по неплатежоспособност на Signa разгласи за продажба собствеността на компанията върху половината от Chrysler Building в Ню Йорк, с цел да събере незабавно нужните пари.

„ Ние сме в самото начало на опитите да устоим на спада на пазара на офиси “, сподели Ричард Хил, началник на тактиката за недвижими парцели в Cohen & Steers. „ Това не се управлява от основи; това е обвързвано с възобновяване на разноските за финансиране. “

Очакванията за лихвените проценти се намалиха от началото на ноември, когато вложителите се притесняваха, че инфлацията се оказва по-нестабилна от предстоящото и Федералният запас на Съединени американски щати ще одобри политика на „ по-високо за по-дълго “. Това даде лъч светлина за някои притежатели на офиси.

Дори до момента в който вложителите чакат Фед да стартира още веднъж да понижава лихвите, рефинансирането в последна сметка се прави. Миналия месец предприемачът Aby Rosen обезпечи договорка за емблематичната постройка Seagram в Ню Йорк, която стои встрани от Park Avenue 10 пресечки северно от гара Grand Central, след месеци на договаряния и откакто 760 милиона $ ипотечен дълг върху постройката към този момент беше продължен един път.

Около две трети от скоро изискуемите ипотеки се държат от банки. Просрочията по тези заеми – които нормално са обезпечени с по-висококачествени здания или здания с по-нисък ливъридж – нарастват, само че към момента са доста ниски. Данните от Федералната корпорация за гарантиране на депозитите демонстрират, че той е останал на равнище от единствено 1,5 % в края на третото тримесечие.

Въпреки ниските равнища на несъблюдение, загубите по тези заеми може да са обилни. През декември група американски икономисти откриха, че 40 % от заемите за офиси в банковите салда са под вода, което евентуално основава проблем за десетки районни банки, които ги държат.

„ Хората би трябвало да осъзнаят, че районните банки към момента са доста изложени на проблемите с комерсиалните недвижими парцели “, сподели Лео Хуанг, началник на комерсиалните недвижими парцели в Ellington Management.

Останалото от изтичащите заеми за офис парцели се финансират с скъпи бумаги, обезпечени с комерсиална ипотека (CMBS), тип облигации, които нормално заплащат повече от държавен дълг или корпоративни облигации с сходен рейтинг и се държат от застрахователни компании, пенсионни фондове и самостоятелни вложители.

Сега в CMBS в Съединени американски щати има към 800 милиарда $. Просрочията по заеми за офиси, финансирани от CMBS, надвишиха 6% в края на ноември по отношение на 1,7% година по-рано, съгласно компанията за данни за недвижими парцели Trepp.

„ Пазарът на CMBS свърши добра работа за разпределение на риска “, сподели Хуанг. „ Но това значи, че ще има болежка за циркулиране. “

От 605 здания с ипотеки, изтичащи скоро, има 224, за които Moody’s Analytics счита, че притежателите ще имат проблеми с рефинансирането през тази година или тъй като парцелите имат прекалено много задължения, или тъй като техните наемни резултати са неприятни.

Бившата Sears Tower в Чикаго, най-високата постройка в света повече от две десетилетия след завършването й през 1974 година, е една от тези в листата.

Сега известна като Willis Tower, против постройката има гарантиран дълг от 1,3 милиарда $, който би трябвало да бъде изплатен през март. Скорошният му годишен приход преди лихвени заплащания беше 7 % от дълга му. Moody's предвижда, че в светлината на по-високите лихвени проценти притежателите на здания, които не генерират най-малко 9 % от дълга си като годишен приход, ще имат проблеми с рефинансирането тази година.

Въпреки че някои от финансовите проблеми на офис постройките и техните притежатели се дължат на пандемията Covid-19 и произлизащото от това увеличение на свободните офиси, агресивното вдишване на отговорности през предходните години също е фактор.

Сградата на Seagram генерира $56 милиона чисти оперативни доходи през 2012 година, годината преди да бъде рефинансирана в настоящия си заем. И въпреки всичко, когато през идната година кредиторите му поеха ипотека от 760 милиона $, те пресметнаха, че постройката може да донесе 30 % повече годишно, или 74 милиона $ годишен доход.

Никога не е било. Печалбата преди лихвени заплащания и поправки доближи своя връх през 2018 година от 69 милиона $ и от този момент спадна, като доближи дъно от 27 милиона $ през 2022 година Оттогава Росен и неговата компания RFR прибавиха фитнес зала от 35 000 квадратни фута и конферентно пространство в сутерена, в това число 22-футова стена за катерене, мулти-спортна сцена със 150 места и въртящо се студио.

Дори преди Росен да обезпечи договорката си за рефинансиране предишния месец, брокери споделиха, че постройката остава мечтана за наемателите и е 92 % запълнени към средата на годината. Но 54 милиона $ облага преди лихви и поправки, които беше на път да генерира за 2023 година, са почти същата сума като през 2012 година

„ Всички ще обвинят Covid [за] загубите “, сподели Джон Грифин, професор в Тексаския университет. „ Но агресивното вдишване на търговски ипотечен дълг от Уолстрийт ще направи обстановката доста по-лоша, в сравнение с би била. “