Собствениците на офиси в САЩ са изправени пред стена от изплащане на дългове в размер на 117 милиарда долара

Милиарди долари дългове ще станат изискуеми тази година на стотици големи офис сгради в САЩ, които собствениците им вероятно няма да могат да рефинансират при настоящите лихвени проценти.

Има търговски ипотеки на стойност $117 млрд., обвързани с офиси, които или трябва да бъдат изплатени, или рефинансирани през 2024 г., според данни на Асоциацията на ипотечните банкери.

Много от тях са изтеглени преди десетилетие в епоха, когато лихвените проценти бяха много по-ниски. Оттогава лихвените проценти по търговските ипотеки почти се удвоиха, докато ефективността на много сгради се влоши, което повишава перспективата за милиарди долари загуби за инвеститорите.

„Ще бъде проблем да се направят някои от тези рефинансирания“, каза Джон Дънкан, който ръководи практиката за финансиране на недвижими имоти в адвокатската кантора Polsinelli. „Виждаме сделки, при които дори сложни кредитополучатели се отказват и питат кредиторите си дали биха искали да вземат ключовете.“

За разлика от жилищните заеми в САЩ, търговските ипотеки са почти изцяло само с лихви. Това означава, че строителните предприемачи на големи имоти са склонни да имат ниски месечни вноски, но се сблъскват с балонно плащане, равно на първоначалния заем в деня, в който ипотеката стане изискуема.

Очакваните загуби в този момент са в много по-малък мащаб от по време на жилищната криза от 2008 г. Но провалените заеми могат да причинят милиарди загуби за инвеститорите, да унищожат някои строителни предприемачи – като разпадането на австрийския собственик на имоти Signa – и да доведат до принудителни продажби на и без това затруднения пазар на офиси. През декември синдикът по несъстоятелност на Signa обяви за продажба собствеността на компанията върху половината от Chrysler Building в Ню Йорк, за да събере спешно необходимите пари.

„Ние сме в самото начало на опитите да устоим на спада на пазара на офиси “, каза Ричард Хил, ръководител на стратегията за недвижими имоти в Cohen & Steers. „Това не се ръководи от основи; това е свързано с възстановяването на разходите за финансиране.“

Очакванията за лихвените проценти се понижиха от началото на ноември, когато инвеститорите се опасяваха, че инфлацията се оказва по-нестабилна от очакваното и Федералният резерв на САЩ ще приеме политика на „по-високо за по-дълго“. Това даде лъч светлина за някои собственици на офиси.

Дори докато инвеститорите чакат Фед да започне отново да намалява лихвите, рефинансирането в крайна сметка се извършва. Миналия месец предприемачът Aby Rosen осигури сделка за емблематичната сграда Seagram в Ню Йорк, която стои настрани от Park Avenue 10 пресечки северно от гара Grand Central, след месеци на преговори и след като 760 милиона долара ипотечен дълг върху сградата вече беше удължен веднъж .

Около две трети от скоро изискуемите ипотеки се държат от банки. Просрочията по тези заеми – които обикновено са обезпечени с по-висококачествени сгради или сгради с по-нисък ливъридж – нарастват, но все още са много ниски. Данните от Федералната корпорация за гарантиране на депозитите показват, че той е останал на ниво от само 1,5 процента в края на третото тримесечие.

Въпреки ниските нива на неизпълнение, загубите по тези заеми може да са значителни. През декември група американски икономисти установиха, че 40 процента от заемите за офиси в банковите баланси са под вода, което потенциално създава проблем за десетки регионални банки, които ги държат.

„Хората трябва да осъзнаят, че регионалните банки все още са много изложени на проблемите с търговските недвижими имоти“, каза Лео Хуанг, ръководител на търговските недвижими имоти в Ellington Management.

Останалото от изтичащите заеми за офис имоти се финансират с ценни книжа, обезпечени с търговска ипотека (CMBS), вид облигации, които обикновено плащат повече от държавен дълг или корпоративни облигации с подобен рейтинг и се държат от застрахователни компании, пенсионни фондове и индивидуални инвеститори.

Сега в CMBS в САЩ има около 800 милиарда долара. Просрочията по заеми за офиси, финансирани от CMBS, надхвърлиха 6% в края на ноември спрямо 1,7% година по-рано, според компанията за данни за недвижими имоти Trepp.

„Пазарът на CMBS свърши добра работа за разпределяне на риска“, каза Хуанг. „Но това означава, че ще има болка за обикаляне.“

От 605 сгради с ипотеки, изтичащи скоро, има 224, за които Moody’s Analytics смята, че собствениците ще имат проблеми с рефинансирането през тази година или защото имотите имат твърде много дългове, или защото техните наемни резултати са лоши.

Бившата Sears Tower в Чикаго, най-високата сграда в света повече от две десетилетия след завършването й през 1974 г., е една от тези в списъка.

Сега известна като Willis Tower, срещу сградата има обезпечен дълг от 1,3 милиарда долара, който трябва да бъде изплатен през март. Скорошният му годишен доход преди лихвени плащания беше 7 процента от дълга му. Moody's прогнозира, че в светлината на по-високите лихвени проценти собствениците на сгради, които не генерират поне 9 процента от дълга си като годишен доход, ще имат проблеми с рефинансирането тази година.

Въпреки че някои от финансовите проблеми на офис сградите и техните собственици се дължат на пандемията Covid-19 и произтичащото от това увеличаване на свободните офиси, агресивното поемане на задължения през предходните години също е фактор.

Сградата на Seagram генерира $56 милиона нетни оперативни приходи през 2012 г., годината преди да бъде рефинансирана в текущия си заем. И все пак, когато през следващата година кредиторите му поеха ипотека от 760 милиона долара, те изчислиха, че сградата може да донесе 30 процента повече годишно, или 74 милиона долара годишен приход.

Никога не е било. Печалбата преди лихвени плащания и ремонти достигна своя връх през 2018 г. от 69 милиона долара и оттогава спадна, като достигна дъно от 27 милиона долара през 2022 г. Оттогава Росен и неговата фирма RFR добавиха фитнес зала от 35 000 квадратни фута и конферентно пространство в сутерена , включително 22-футова стена за катерене, мулти-спортна арена със 150 места и въртящо се студио.

Дори преди Росен да осигури сделката си за рефинансиране миналия месец, брокери казаха, че сградата остава желана за наемателите и е 92 процента запълнени към средата на годината. Но 54 милиона долара печалба преди лихви и ремонти, които беше на път да генерира за 2023 г., са приблизително същата сума като през 2012 г.

„Всички ще обвинят Covid [за] загубите“, каза Джон Грифин, професор в Тексаския университет. „Но агресивното поемане на търговски ипотечен дълг от Уолстрийт ще направи ситуацията много по-лоша, отколкото би била.“

Последвайте ни в