Станете наемодател? По-добре е да вложите парите си в банката

„ Сега сме в Бърнли, гореща точка за вложения, като наемодателите носят вкъщи годишна рентабилност от наем от 7 %. “ Така стартира епизод 23 на Homes Under the Hammer, излъчен тази седмица, предаване на BBC, което наблюдава купувачи, които купуват разрушени жилища на търг и ги реновират, или за облага или за отдаване чартърен. В доказателство за трайното обаяние на Англия от вложенията в парцели, шоуто е в своята 27-ма серия.

След като бъде реновиран, тристайният апартамент ще се отдава чартърен за £650 на календарен месец, споделя сътрудникът по парцели. Продава се за 78 000 паунда на братята Чарли и Хари от Лондон (с 20 парцела, които към този момент са под колана им), които възнамеряват да го дадат напряко чартърен след четириседмичен ремонт, струващ по-малко от 10 000 паунда. Спойлер: вършат го за три седмици и реализират 8 % рандеман.

Звучи елементарно, нали? Всеки, който има рационална част от парите за вложение, би трябвало да намерения да влезе в играта на наемодателя. Не толкоз бързо обаче: строителните бизнесмени от Бърнли може да са се справили добре, само че градът е в сладко място, където цифрите за пазаруване за отдаване чартърен към момента се събират. 

В огромна част от останалата част от Обединеното кралство вложителите са изправени пред огромни сметки за ипотечни лихви и доста по-ниски приходи. По-широката картина за бранша е надалеч по-малко розова - и някои считат, че има още по-лоши условия, идващи по пистата. 

Маржовете са по-ниски и регулациите са по-строги. Джонатан Гитос от финтех ипотечния брокер Porthos & Co споделя: „ Мнозина считат, че гнездото им е пропукано. Повечето последователно изплащат съществуващите заеми, сами се връщат в парцели или даже продават. “ 

Hamptons, сътрудник по недвижими парцели, разгласява тази седмица изследване, което демонстрира, че наемодателите са закупили единствено един на всеки 10 от всички жилища, продадени във Англия през първата половина на тази година, най-ниският дял от началото на записите през 2010 година компанията споделя, че високите лихвени проценти по ипотечните заеми значат, че новите вложители в парцели за отдаване чартърен от ден на ден се концентрират върху най-доходоносните региони, с цел да натрупат сумите.

Шест от 10-те локални управляващи с най-голям дял от изкупуването -нека покупките са в северна Англия. Съндърланд оглавява класацията, където 45% от жилищата са закупени от вложител през първата половина на годината. Суиндън, Енфийлд и Торбей са единствените южни локални управляващи, които попадат в листата с топ 10.

Междувременно нов отчет от UK Finance откри, че кредитирането на наемодателите е доста намаляло — като броят на новите заеми през първия тримесечие на годината, при 12 400, по-малко от половината от предоставените през последните три месеца на 2022 година

Възпиращите тласъци за вложение се усложниха в последно време от по-високите лихвени проценти и политическата неустановеност към опасността от по-голяма промяна в региона на наемите

Анейша Беверидж, началник на проучванията в сътрудника за парцели Hamptons

Всъщност пазарът на ипотечни заеми за покупка за отдаване чартърен се сви за първи път, спадайки с 3 % на годишна база през първите три месеца на 2024 година до 1,98 милиона неизплатени заеми.

Възходящият марш на приходите от наеми наподобяват безмилостни — данните на ONS тази година сочат някои от най-високите годишни нараствания на наемите от 2015 година насам, изключително в Лондон. На пръв взор това значи опция. 

Но това е по този начин, тъй като наемодателите към момента продават повече парцели, в сравнение с купуват, което понижава броя на жилищата, налични за наемане. Тази наклонност се резервира всяка година от 2016 година, когато беше въведена спомагателната такса от 3 % върху покупките на втори дом. Година по-късно опцията на обособените наемодатели да прихващат ипотечни заплащания против данъчни сметки стартира последователно да отпада. Тези промени усилиха разноските за закупуване на капиталов парцел и понижиха рентабилността на доста съществуващи ипотекирани парцели за покупка за отдаване чартърен.

Анейша Беверидж, началник на изследванията в сътрудника за недвижими парцели Hamptons, споделя: „ Въведени са данъчни и регулаторни промени от 2016 година насам са основният провинен, само че тези възпиращи тласъци за вложение се усложниха в последно време от по-високите лихвени проценти и политическата неустановеност към опасността от по-голяма промяна в региона на наемите. “

Този епизод от Homes Under the Hammer беше записан през юли 2022 година Оттогава лихвените проценти се покачиха. Междувременно инфлацията усили болката от поправки и подмени. Плюс това, законопроектът за правата на наемателите най-сетне беше разгласен в речта на краля предходната седмица, в това число ограничения за отбрана на наемателите от безскрупулни частни наемодатели и унищожаване на съглашението „ без виновност “ за изпъждане на наематели.

Консерваторите бяха подредени законодателството е нагоре, само че някои наемодатели се опасяват, че лейбъристите ще продължат напред, без да обезпечат запаси за към този момент задръстената правосъдна система. Освен това има опасения, че лейбъристите ще вкарат данъчни ставки върху финансовите облаги върху продажбите на парцели.

Лондон е водещ в повишаването на частните наеми в Англия заради високите цени на жилищата и, в последно време, по-високите разноски за ипотеки: The Mortgage Works, подразделението на Nationwide за отдаване чартърен, откри, че близо едно на всеки три (30 процента) семейства избират да наемат частно в столицата, което е съвсем двойно повече от останалата част на Англия.

Но като се има поради финансовият напън, пред който са изправени наемателите – и действителната вероятност те да доближат своя таван на досегаемост – отдаването чартърен е нерешителен източник на приходи за наемодателите. наематели

Средният наемател харчи повече от една трета от месечната си заплата за заплащания чартърен, а всеки пети харчи повече от половината, съгласно доставчика на услуги за отдаване чартърен Canopy. Но застрахователният брокер Lifesearch откри, че 74 % от наемателите са без защитната мрежа за отбрана на приходите, застраховка, която може да покрие главните им разноски, в случай че не могат да работят заради болест, пострадване или редуциране. Това е изчезнала жизненоважна гаранция за наемодателите, която другояче би осигурила непрекъснат приход от наем даже във времена на усложнения на наемателите.

Ако сте професионален хазяин, който може да диверсифицира сред парцели, райони и наематели, секторът може да се почувства по-малко рисковано. 

Но за мнозина покупката за отдаване чартърен се трансформира в английската фантазия, като хората употребяват собствеността като свое пенсионно портфолио. Така една трета от наемодателите имат единствено един парцел, доста от които евентуално разчитат на приходите за своята „ пенсия “. 

Изправени пред нараснало натоварване, по-ниски маржове и неустановеност по отношение на това дали могат да продължат да вършат прилични пари макар нарастването на наемите, мнозина ще се чудят за какво би трябвало да се тормозят.

Има към момента привлекателни варианти с по-нисък риск и по-малко старания за парите си - повече от 5 % в спестовна сметка, да вземем за пример. 

Най-високите ставки са 5,2 % при Isa с елементарен достъп с Trading 212 или 5,37 % при сметка с 95-дневно предупреждение в OakNorth Bank. Спестовните сметки в Principality Building Society и First Direct (само за съществуващи клиенти) заплащат надлежно 8 % и 7 %.

За тези, които могат да понесат по-голям риск, портфолиото от акции и фондове е добър дом за продажба на парцел вкупом. Портос споделя: „ Те в действителност би трябвало да мислят за Isas и дялови тръстове. “

Тъй като бъдещето наподобява тъмно както за наемателите, по този начин и за наемодателите, е време да сложим огромни предизвестия върху стратегиите за парцели, които не отразяват действителността, като се имат поради данъчните промени и падащите приходи. „ Спестявания под скенера “ може да не е толкоз гледаем, само че не е толкоз фикция за тези, които не са експерти като Чарли и Хари.

Мойра О’Нийл е публицист на пари и вложения на свободна процедура. Имейл, X:, Instagram