Super-Prime и възходът на „опитайте преди да купите“
Представете си сценария: продавате къщата си и отнема известно време. В крайна сметка купувач се вижда, но първо искат да проверят старателно пригодността на вашия имот. И за да направят това, те искат да се преместят временно. Може би за нощ или две, може би за по-дългосрочен наем. Какво бихте казали?
Изглежда, че повече хора могат да кажат „да“. Концепцията за „опитайте преди да купите“ нараства популярността си сред купувачите и продавачите, особено в най -високите ценови точки, казва Беки Фатеми, изпълнителен партньор в International Realty на Sotheby в Лондон. Има смисъл, казва тя. “We have the opportunity to try on clothes before we buy them so why shouldn’t we be able to try out homes?”
“In the past 13 months, four of my super-prime tenants — two in Mayfair, one in Kensington and one in Knightsbridge — have gone on to purchase the properties they were renting, two priced over £20mn and one over £50mn,” says Tom Smith, head of super-prime lettings at Knight Frank. „Това не беше нещо, което изобщо бях виждал през предишните 12 месеца.“
Концепцията е една Fatemi да тества водата от 2017 г. Mansion House в Уестминстър, прекроената бивша централа на либералдемократите, беше посочена за продажба на 36 милиона паунда, припомня тя. Когато имотът все още беше непродаден през 2018 г., тя уреди едногодишен наем от 1 млн. Паунда. Договорът включваше възможността за закупуване на договорена цена, когато договорът за наем е изтекъл.
„Тъй като този наем, съм договарял в договори, когато е възможно, възможността за наематели да купуват“, казва Фатеми. „Днес високите разходи за закупуване правят по -евтино да се наемат [в горния край на пазара] и с купувачите на шофьорската седалка не се постигат цени.“ За тези имоти, които са на пазара повече от година и не са намалили исканата си цена, „офертите понякога са до 25 до 30 на сто по -долу“, казва Фатеми. Когато цените са намалени, следвайки Съветите на Фатеми и нейния екип, офертите все още могат да бъдат около 5 на сто, които питат, казва тя.
За продавачите в тази ситуация наемането се счита за опция. „Докато продавачите се доверяват, че агентът наистина е проверил, че клиентът има сериозно намерение да закупи, това може да има смисъл“, казва Фатеми. „В някои ситуации купувачът ще се чувства удобно, те ще разберат ползите от живота в имота и не искат караницата и свързаните с тях разходи за преместване на друго място.“
Не всеки е съгласен. Марк Лоусън, партньор в решението за покупка, казва, че „опитайте преди да купите“ е „отлична идея за бъдещия купувач, но изисква скок на вярата за доставчиците“. Той добавя: „Купувачът трябва да живее в къщата, да види как работи, да слуша всякакви шумове и да научи за района и съседите. Това им дава отлична прозрение - докато те проверяват всички негативи. Единственият нагоре за продавача обаче е, че ако купувачът го хареса, те са склонни да се ангажират напълно с покупката.“
Повечето купувачи разумно проверяват зона, преди да се ангажират с покупка, консултирайте се с лесно достъпна информация - от данни за престъпления до скорост на интернет. Далеч по -малко помислете за проверка - като проверите - конкретно свойство. Данните на Knight Frank показват, че 23 на сто от купувачите на Обединеното кралство през 2024 г. са закупили имот след само едно посещение, цифра, която се е повишила до 52 на сто в Единбург. ; Има множество причини визуализацията на сън да се набира. „В светлината на нестабилността на пазара, данъчните промени и свързаните с тях разходи при закупуване, повече международни купувачи решават да наемат първо, преди да се ангажират с покупка“, казва Смит. Данните на Найт Франк за Лондон показват, че броят на наеманията, договорени от 1000 британски лири на седмица, е бил с 16 % по -висок през първото тримесечие на тази година в сравнение със същия период на миналата година. „Въпреки това, все още бих казал, че [наемането с оглед закупуване] остава ниша стратегия, а не широко разпространена пазарна тенденция.“
„Около 10-15 на сто от нашите наематели в Лондон участват в дискусии, поискат опция за закупуване или търсят първи отказ“, продължава той. Той цитира клиент, който е платил за тригодишен наем на Hampstead, договаряйки опции за фиксирана продажба за всяка година от наемането. Но повечето наематели не търсят да купуват. „Въз основа на нашите данни, не повече от 5 на сто от [общите] сделки за наем на пазара на супер преимущество в Лондон водят до покупка“, казва той.
Със сигурност има много бюрокрации, които трябва да се обмисли, дори и за кратък престой от една или две нощ: Изготвяне на договори, обхващащи застраховки и определяне на правилата за дома, за да започнете. „За някои продавачи рисковете надвишават потенциалната полза“, казва Лора Кондуит, партньорка в адвокатската кантора Farrer & Co. „Имах бивш клиент, който влезе в окупация по договорно споразумение между обмен и завършване и след това не успя да завърши и отказа да се премести, причинявайки голямо главоболие за продавача.
Това е риск да увеличи броя на тези, които имат дом за продажба, са готови да поемат. „На пазар, където купувачите са оскъдни, откриваме, че продавачите са много по -склонни да обмислят подобни договорености“, казва тя.
Има и голям шанс да се стигне до нищо. „Един мой клиент остана за уикенда в къща, която се продаваше на около 6 милиона паунда на Южния бряг с оглед закупуване“, казва Лосън. "Той попита дали семейството и приятелите му могат да останат. От своя страна собственикът предвижда, че имотът трябва да бъде почистен професионално след това."
Окончателното решение? Без продажба. „Клиентът смяташе, че е твърде малък, когато бяха там“, казва Лосън. "Те бяха истински потенциални купувачи. Ако продавачът позволява престой, е трудно да се избегне, но проверката е ключова." Сред неговите клиенти „Опитайте преди да купите“ във Великобритания, „въз основа на моя опит, има 40 процента вероятност продажбата да завърши след кратък престой“. Една скорошна история на успеха беше продажбата на селска къща в Оксфордшир; В този случай купувачът „беше предложил оферта, която беше приета, и те поискаха да останат за уикенд, когато продавачът беше далеч“, казва той. „Това ги подтикна да обменят възможно най -бързо.“
Има два основни маршрута за задаване на опция за покупка от наем, казва Смит, както с плюсове, така и с минуси. „Опцията за фиксирана цена“ включва предварително записана покупна цена, която се записва в договора за наем. „Цената, фиксирана в опцията Trigger Point“, дава на наемателя изключителни права за покупка, но с цена въз основа на ръководство за пазара в момента, в който решат да продължат.
„Вторият вариант е по -често срещан, като дава на двете страни гъвкавост, като същевременно осигурява първият отказ на наемателя“, казва Смит. „Поправянето на цената на аванс предлага сигурност и за двете страни, но може да остави една страна в неравностойно положение, ако пазарните условия се променят. Втората опция дава гъвкавост, но добавя несигурност. Купувачите рискуват да се увеличат цената, продавачите рискуват наемателя да се отдалечи.“
Скот Сакс от Вашингтон, базиран на синергията, организирана по-дългосрочна под наем, за да се насочи към покупката, като цяло с договорни договори за под наем. Според него концепцията „лизинг за собственост“ е, че става повече от реалност, тъй като продавачите осъзнават, че цените им са изостанали пазарни условия. ; „Усложнението възниква в края на договора за лизинг, като накара и двете страни да се съгласят на справедлива пазарна цена. Направихме това, но е необходимо творческо мислене.“
В момента той работи с клиент, за да осигури наем в сграда от висок клас във Вашингтон; Имотът се продава и собственикът се е съгласил с шестмесечен договор за наем. „Шестдесет дни преди изтичане на изтичането клиентът може да упражнява възможността за закупуване и ние осигуряваме цена в първоначалния договор, който изолира продавача и насърчава този тип споразумение“, казва Сакс.
Пазарите на курортни и маркови резиденции, с няколко подобни имота, достъпни за наем и често установена програма за наем, се поддават особено добре на опита, преди да купят модел. В Коста Наварино, курорт за спорт и свободно време на гръцкия Пелопонес, наемът, платен при престой в колекцията за наем на вила - нощните цени средно 2 508 евро - ще бъдат приспаднати от евентуална покупка на имоти.
Към днешна дата всеки собственик на вила там преди това остана в курорта, или в един от четирите хотела, или в имот под наем, казва старши търговски директор Lefteris Tassoulas. Една такава е Майкъл Уилкинсън, генерален мениджър на инженерната фирма Бехтел, който е базиран в Chilterns. „Активно търсех да си купя семейна вила в Гърция, някъде посетихме за празници няколко години“, казва той. "От предишния ни престой в Коста Наварино знаехме, че искаме къща, близка както до плажа, така и до голф игрището и чакахме правилната възможност да излезе. Беше сравнително лесно да вземем решението, защото познавахме курорта толкова добре."
В Самуджана, Villa Resort на тайландския остров Koh Samui, престоят преди покупка се насърчава положително, като всички разходи за наем са приспаднати от продажната цена. „Бих казал, че приблизително половината от всички продажби на вила са били обезпечени на гърба на евентуални купувачи, които са наели предварително“, казва Джон Киндър, председател на Комитета на собствениците на вила.
Обратно в Mansion House на Уестминстър, оригиналният опит на Fatemi Преди да купите имот, наемателите избраха да не продължават напред и да купуват. Имотът обаче смени ръцете и сега отново е отново на пазара, като оригиналната цена на цена от £ 36mn намали до 21 милиона паунда. Време е за сън?
Научете първо за най -новите ни истории - следвайте House & Home On и да получавате нашия бюлетин за отключване на къщата и дома всеки петък
