The Great Compression

Робърт Лантър живее в къща от 600 квадратни фута, която може да бъде обходена за пет секунди и изсмукана от един контакт. Той няма масичка за кафе в хола, защото ще пречи на входната врата. Когато роднини идват на гости, г-н Лантър казва на шега, но само отчасти, те трябва да обиколят един по един.

Всяка от тези подробности представлява нещо по-голямо за г-н Животът на Lanter и жилищният пазар в САЩ: къща под $300 000, нещо, което става все по-трудно за намиране. Тази цена позволи на г-н Лантър, 63-годишна пенсионирана медицинска сестра, да купи нов еднофамилен дом в поделение в Редмънд, Орегон, на около 30 минути извън Бенд, откъдето е той и което е заедно с околностите, един от най-скъпите жилищни пазари в Орегон.

Mr. Къщата на Лантър може лесно да се побере на бордов камион и е джудже от двуетажните крайградски къщи, които преобладават в блоковете около него. Но всъщност има още по-малки домове в неговото подразделение, Cinder Butte, което е разработено от местен строител, наречен Hayden Homes. Някои от съседите му живеят в къщи с обща площ само 400 квадратни фута – къща с размери 20 на 20 фута, прикрепена към гараж с размери 20 на 20 фута.

Това не е колония от „малки къщи“, популярни сред минималисти и естети, които искат да опростят живота си. За г-н Лантър и неговите съседи това е шанс да задържат собствеността си.

икономически, демографски и регулаторни – превърнаха по-малки единици като тази на г-н Лантър в бъдещето на американските жилища или поне в по-значителна част от него . През последното десетилетие, когато цените на жилищата се повишиха, строителите на жилища методично зарязваха жилищата си, за да поддържат цените достъпни за купувачите. Намаляването се ускори миналата година, когато лихвеният процент по 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент достигна връх от две десетилетия, малко по-малко от 8 процента.

Ипотечните лихви паднаха тъй като и продажбите, особено на нови жилища, започват да се стопяват от анемичното темпо от миналата година. Въпреки това преминаването към по-малки жилища на достъпни цени – в някои случаи по-малки от студио – изглежда е готово да надживее скока на ипотечните кредити, прекроявайки жилищния пазар за години напред и променяйки представите за това как изглежда животът на средната класа.

„Това е предната част на това, което ще видим“, каза Кен Пърлман, управляващ директор в John Burns Research and Consulting.

Изключително малките домове отдавна са обект на любопитство и фураж за интернет съдържание; тесните им пропорции изглежда говорят много за техните обитатели. В социалните медии и блогове инфлуенсъри замахват срещу американската лакомия и възхваляват достойнствата на живот с по-малко въглеродни емисии и безпорядък от стандартното предградие с две коли.

застрашавайки предлагането на „начални домове“ в обсега на купувачите за първи път . Това, че разработчиците решават тази главоблъсканица с много малки жилища, може да се разглежда като още един пример за намаляване на средната класа. Но купувачите казват, че това им е помогнало да се качат на първото стъпало на жилищния пазар.

„Те трябва да помогнат на повече хора, които са млади като нас, да купуват къщи“, каза Калеб Родригес, 22-годишен от Сан Антонио.

Mr. Родригес наскоро се премести в нова общност извън Сан Антонио, наречена Elm Trails, която е разработена от Lennar Corporation, един от най-големите строители на жилища в страната. Къщата му се намира в редица мини жилища, най-малкото от които е само 350 квадратни фута.

Една скорошна вечер след работа съседите разхождаха кучета и си говореха покрай ред от бежови, сиви и маслиненозелени двуетажни къщи с еднаква форма. Комплексът разполага с езерце, където жителите правят пикник и ловят бас и сом. Къщите нямат гаражи, а алеите им са достатъчно широки за едно превозно средство или два мотоциклета - пропорции, които тласнаха продажните цени до доста под $200 000.

градски къщи, заедно с малки еднофамилни къщи, които често имат общи дворове и не повече от няколко фута между тях - нещо като смесица от предградието и градската къща.

като Орегон - по същество са забранили правилата за зониране на едно семейство, които от поколения определят формата на предградията.

Тези нови правила бяха въведени постепенно в продължение на години и с различна степен на ефективност. Това, което се промени напоследък, е, че строителите са много по-склонни да прокарват по-малки жилища, защото нямат друг начин да достигнат до голяма група купувачи.

„Има пазарна възможност и хората го използват“, каза Майкъл Андерсън, старши изследовател в Sightline Institute, мозъчен тръст в Сиатъл, фокусиран върху жилищата и устойчивостта.

Голяма къща на малък парцел

Американските домове отдавна са средно по-големи от тези в други развити страни. През по-голямата част от миналия век апетитът на страната за размер само се е увеличил.

Левиттаун, Ню Йорк – често смятан за образцово предградие след Втората световна война – обикновено е около 750 квадратни фута, просторен за апартамент с една спалня, но малка за свободностояща къща с две спални. Днес обаче средният размер на американското жилище е около 2200 квадратни фута, в сравнение с около 1500 през 60-те години на миналия век. Размерите на парцелите са останали повече или по-малко същите, което означава, че типичният дом е построен така, че да увеличи максимално размера на кухнята и спалните, дори когато дворът му се свива и близостта му до съседите се увеличава.

Разширяването дойде въпреки дълбоката промяна в състава на домакинството. През изминалия половин век Америка премина от страна, в която преобладаващият купувач на жилище беше нуклеарно семейство с около три деца, до страна, в която несемейните, празните родители и двойките без деца са станали много по-голям дял от населението. Междувременно разходите за жилища рязко се повишиха през последните години, тъй като градовете в нацията се бореха с постоянен недостиг на жилища и скок в търсенето от страна на купувачите от хилядолетието и поколението Z.

Това създаде несъответстващ пазар, на който членовете на поколението Baby Boom живеят непропорционално в по-големи домове без деца, докато много двойки на хилядолетието с деца са натъпкани в по-малки къщи или в апартаменти под наем, борейки се да купят първия си дом.

Дори купувачи, които желаят да се преместят извън държавните граници, откриват, че пазарите на достъпни жилища са все по-трудни за намиране. В района на Бенд, където живее г-н Лантър, цените на жилищата бяха увеличени от купувачи извън щата, много от Калифорния, които се стичаха в района, за да купуват втори дом или да работят там дистанционно.

Притокът на пари е помогнал за повишаване на средната цена на жилищата до почти $700 000 от малко над $400 000 през 2020 г., според Redfin. Шофирайки през центъра на града в един снежен следобед наскоро, Дебора Флаган, вицепрезидент в Hayden Homes, посочи наляво и надясно витрините, които преди са били закачени и сега са част от оживена екосистема от търговци на дребно, която включва многобройни кафенета от висок клас, „спа за крака“ и бар, където хората пият крафт бира и хвърлят брадви по монтирани на стената мишени. - отпечатъците на „мелничните къщи“, които някога са обслужвали работна ръка на сини яки, сега се намират върху земя, която е толкова ценна, че бавно се заличава от двуетажни модерни сгради със седемцифрени продажни цени. Към края на снежната обиколка с кола г-жа Флейгън посочи към една от тези стари мелнически къщи — компактен дом в стил ранчо с избледняваща жълта боя и бяла ограда от колове, изпъстрена със счупени дъски. Тя прецени, че не е повече от 800 квадратни фута и го определи като пример за малко жилище на достъпна цена, чийто фонд трябва да бъде възстановен.

„Какви сме ние това, което правеха сега, е това, което правеха тогава“, каза тя.

Четири стени, близо една до друга

Хейдън строи около 2000 жилища годишно в северозападната част на Тихия океан. Неговият бизнес модел е да предоставя жилища за средни доходи, които местните работници могат да си позволят, каза г-жа Флаган, и прави това, като пропуска по-големи градове като Портланд и Сиатъл в полза на по-евтини извънградски райони като Редмънд (където е базирана компанията).

Подобно на много строители, Хейдън прекара последните няколко години в намаляване на размера на предлагането на хляб и масло от едно- и двуетажни домове между 1400 и 2500 квадратни фута. Но тъй като купувачите му са толкова чувствителни към цената, той реши да отиде по-далеч. След като ставките започнаха да се покачват, Хейдън преработи част от Cinder Butte - подразделението на Redmond, където живее г-н Lanter - за домове между 400 и 880 квадратни фута.

По-голямата част от Cinder Butte изглежда като всяко подразделение навсякъде: смесица от едно- и двуетажни домове, които имат изкуствени външни капаци и запълват своите партиди. Ъгълът, в който живее г-н Лантър, обаче е поразително различен с линия от стегнати домове, които са пред главния път към комплекса и имат алеи в задна алея.

Уличката е мястото, където съседите казват здравей и чао, каза г-н Лантър. И тъй като никой няма много място, хората често организират партита в гаражите си.

По-малките къщи се продаваха добре, така че Хейдън сега разшири идеята. Наскоро започна ново строителство в Олбъни, Орегон, в което една трета от 176-те жилища се планира да бъдат под 1000 квадратни фута. „Нашите купувачи биха предпочели да живеят в малко жилище, отколкото под наем“, каза г-жа Флейгън.

Преди десетилетие Джеси Ръсел беше бивш телевизионен продуцент на риалити, който искаше да започне в недвижими имоти. Той току-що се беше върнал в Бенд (родния му град) от Лос Анджелис и започна с парцел от две дузини вили от 500 квадратни фута, разпръснати около езеро и общи градини. Когато го представи на събрания на общността, „огромното чувство беше „никой няма да живее в толкова малка къща“, каза той.

След това единиците се разпродадоха , а неговите инвеститори почти удвоиха парите си за две години.

Mr. Компанията на Ръсел, Hiatus Homes, оттогава е построила още около три дузини домове, които варират от 400 квадратни фута до 900 квадратни фута, и той има още 100 в процес на разработка – процъфтяващ бизнес. Какво мисли за това, че строителите на подразделения се навлизат в продукт, който преди е принадлежал на по-малки компании като неговата?

„Харесва ми!“ той каза. „Надявам се, че в един момент една малка къща ще се превърне в нещо друго. Това е като „О, това е дуплекс, това е градска къща, това е еднофамилна къща, а това там има вила.“ Просто се превръща в друг тип жилище, което можете да изберете.“

Допълнителен доклад от Дейвид Монтгомъри.