Това беше гореща търговия с недвижими имоти. Сега инвеститорите са притеснени.

Получили опцията да паркират пари в най-големите частни капиталови компании в света, елементарните вложители се втурнаха. Измъкването може да не е толкоз елементарно.

Фирмите за частен капитал започнаха да търсят по-малки вложители преди съвсем десетилетие. Това беше огромна смяна за компании като Blackstone, Starwood Capital Group и KKR, които преди този момент бяха финансирани от големи пенсии, дарения и държавни фондове. Но това беше и метод за огромните мениджъри на фондове да усилят своите активи и да събират все по-големи такси.

За самостоятелните вложители, които бяха ориентирани към новите частни фондове от техните мениджъри на благосъстоянието, шансът да се влага с елита на Уолстрийт беше прекомерно добър, с цел да бъде пропуснат - даже и да идваше с правила, като предели за тегления, които биха означавали, че връщането на парите в сложни времена може да бъде предизвикателство.

Фирмите за частни финансови вложения имаха прелест, основана от звездни резултати, в това число по време на финансовата рецесия от 2008 година, и обстоятелството, че те бяха неразрешени за елементарни (макар и богати) вложители. Едно предложение по-специално притегли вниманието на хората: частни капиталови тръстове за недвижими парцели, известни като REITs, които имат търговски или индустриални парцели и изплащат огромни дивиденти от приходите от наеми, които генерират.

REIT сподели по това време, че не разполага с задоволително пари, с цел да финансира всички тегления и не не желая да бъда заставен продавач на парцели на слаб пазар на недвижими парцели. Това не се случва за първи път: в края на 2022 година и началото на 2023 година Starwood, Blackstone и KKR стегнаха съществуващите предели за назад изкупуване, само че след няколко тримесечия компаниите в последна сметка върнаха на вложителите всички пари, които желаеха.

Въпреки това неотдавнашното решение на Starwood изплаши вложителите и от май настояванията за назад изкупуване се усилиха и при съперниците на Starwood, съгласно обществени документи и разбор на Robert A. Stanger & Компания, капиталова банка, която следва различни вложения.

Новите заявки, които би трябвало да бъдат оповестени по-късно този месец, би трябвало да хвърлят повече светлина върху обстановката, само че нарастването на вложителите, които желаят пари назад, се усили въпроси по отношение на бъдещето на нетъргуваните АДСИЦ. Дори в случай че мениджърите на фондове са забавили изселването, те не могат да го спрат изцяло. Кевин Ганън, основен изпълнителен шеф на Robert A. Stanger, предвижда, че половината от парите, събрани от нетъргувани АДСИЦ, ще бъдат изкупени през идната година.

„ Допреди година и половина изглеждаше като вълшебен клас активи “, сподели Фил Бак, основен изпълнителен шеф на Armada ETF Съветници, отнасящи се до нетъргувания пазар на REIT.

Mr. Бак ръководи компания, която влага в обществени борсово търгувани фондове и АДСИЦ от името на вложители. Той е бил критик на частните АДСИЦ при настоящите оценки, заради това, което той вижда като липса на разкрития. „ При всеки сюжет възвръщаемостта на нетъргуваните АДСИЦ ще бъде понижена, тъй като те са взели назаем от бъдещи облаги, като не са ги маркирали, когато класът на активите е намалял “, сподели той.

Мениджърите на фондове имат някои опровержения: При скорошно позвъняване за облагите основният изпълнителен шеф на Blackstone, който ръководи най-големия частен REITs, сподели, че това е портфолиото на фонда от хранилища, жилища чартърен и центрове за данни, а не молове и офис пространство, което изяснява представянето. Blackstone също по този начин споделя, че от началото на 2022 година неговият фонд Blackstone Real Estate Income Trust е продал 26 милиарда $ от своето портфолио от парцели на стойност 125 милиарда $ на цени, които са по-високи от посочените.

Но пазарът на търговски парцели не е транспарантен. Така че за вложителите е мъчно да знаят по какъв начин се трансформират цените – за разлика, да речем, от пазара на жилища, където има повече способи за премерване на измененията в цената на парцелите.

Тези тримесечни изплащания привлякоха внимание от огромно многообразие от анализатори и вложители, в това число тези, които биха спечелили, в случай че Blackstone изпадне в неволя. В изявленията с половин дузина от тези анализатори и вложители мнозина се съмняват по какъв начин Blackstone може да изплаща повече дивиденти, в сравнение с генерира посредством избрани ограничения на своя паричен поток.

„ Как стабилно ли е да продължите да изплащате тази сума дивиденти, в случай че главните парични потоци са толкоз ниски по отношение на сумата, която заплащат? “ Г-жа Steiner попита. ход - понижаване на лихвените проценти от Федералния запас, нещо, което се чака да стартира най-скоро през септември. По-ниските лихви биха могли да покачат оценките на REITs.

При скорошно позвъняване на вложител господин Стернлихт от Starwood сподели, че в случай че Фед понижи лихвите през септември, компанията ще стартира да продава недвижими парцели тази година по „ проведен метод “ и увеличете противоположното изкупуване „ свястно “ през новата година.

Крейг Сигенталър, анализатор в Bank of America, сподели, че отдръпването лимитите биха могли да оказват помощ на АДСИЦ да преминат през месеците или тримесечията, до момента в който пониженията на лихвените проценти от Фед се наложат и подтикват пазара на недвижими парцели. За него това е смисълът на рестриктивните мерки за изтегляне.

„ Тези артикули са работили по предопределение “, сподели господин Siegenthaler.