Законопроект за реформа на наемателите: Какво трябва да знаете и как това ще се отрази на наемателите и наемодателите
Законопроектът за реформа на наемателите беше приет в парламента - но какво предлага той сега за наемателите и наемодателите?
След пет години, откакто обещаха огромна промяна, торите отнесоха своя законопроект за реформа на наемателите в Камарата на общините тази седмица, където депутатите разгледаха новите поправки, преди да направят окончателното си гласуване. Законопроектът беше приет вчера и сега си проправя път към Камарата на лордовете. Въпреки това, откакто беше обявено за първи път, имаше значително количество промени.
Една от основните поправки беше, че обещаната манифестна забрана за известия по раздел 21 – известна като известие за „изгонване без вина“ – щеше да премине само след провеждане на разследване в съдилищата. Но тази клауза не предлага график, което означава, че няма ясна дата кога потенциално може да бъде въведена. Бяха отправени много критики към законопроекта, като основната обвиняваше депутатите, че го „разводняват“, за да предложат на наемодателите повече подкрепа и по-малко на наемателите.
След като влезе в Камарата на лордовете, законопроектът ще премине през същите етапи като в Камарата на общините. Това включва първоначално първо и второ четене, след това по-подробен етап от комисията, преди да се върне в пълния състав на Лордовете за трето четене. Ако бъде приет, той ще продължи да получава кралско одобрение, което официално ще го превърне в закон. Датата на изпълнение обаче не е сигурна според услугата Tenancy Deposit Scheme (TDS). Това се дължи на предстоящите общи избори, тъй като след като бъдат свикани, това може потенциално да отложи законопроекта. Това означава, че няма сигурност, че ще бъде доставен тази година.
Тук обясняваме някои от основните точки на правителствения законопроект за реформа на наемите и какво означават те за вас като наемател или наемодател.
Наемане с фиксиран срок
Законопроектът за реформа на наемателите ще премахне наемането с фиксиран срок за наемателите. Това означава, че вече няма да можете да подписвате договори, които имат конкретен график за наемане - като едногодишен фиксиран наем или двугодишен наем. Вместо това всички предлагани наеми ще бъдат преместени в единна система от месечни „текущи“ наеми. Това са договори за наем, които веднъж подписани просто продължават всеки месец и нямат определена крайна дата. Съгласно законопроекта, всички наематели, които преди това са имали осигурено наемане или гарантирано краткосрочно наемане, ще преминат към постоянни наеми.
Забрана за известия по раздел 21 и известия за изгонване
Както бе споменато по-горе , Уведомленията по раздел 21 са спорното законово правомощие, което позволява на наемодателите да изгонят наемателите от техните имоти с двумесечно предизвестие, без да е необходимо да посочват причина. В крайна сметка те ще бъдат премахнати. Въпреки това, преди да бъде представено, правителството каза, че ще публикува преглед на функционирането на процедурите за притежание на жилище и изпълнението на заповеди за притежание в окръжните съдилища, използвани от наемодатели и наематели.
Въпреки това, известията за притежание все още могат бъде направено. Според предложенията наемодателите ще могат да си върнат имотите, ако те или семейството им искат да живеят в тях или желаят да ги продадат. Известието за това ще бъде същото като раздел 21 след два месеца. Ако наемодател издаде това известие, ще му бъде забранено да преотдава или ремаркетира имота си в рамките на три месеца.
Наемодателите също ще могат да издават известия за изгонване, ако наемателите са имали поне два месеца просрочие на наема три пъти през предходните три години. Този период на предизвестие ще бъде увеличен на четири седмици от две седмици. Законопроектът също така ще разшири съществуващите основания за изгонване на наематели, които проявяват антисоциално поведение. Това включва поведение, „способно да причини“ неудобство или раздразнение. Понастоящем наемодателят трябва да докаже, че поведението на наемателя е „вероятно да причини“ неудобство или раздразнение. На това основание наемодателите могат незабавно да започнат процедура за изгонване.
Въвеждане на шестмесечен фиксиран срок във всички наеми< /h2>
Тази нова клауза ще накара наемателите да не могат да подадат предизвестие за своя наем, докато не са живели в имота четири месеца, освен ако наемодателят не е съгласен писмено. Това означава, че най-ранните наематели могат да подадат предизвестие, след като живеят в собственост за четири месеца - с двумесечно предизвестие - като цяло беше въведена поправка, за да се даде повече увереност на наемодателите опасности в имота.
Увеличения на наемите
В законодателството не са обявени тавани на наемите и наемодателите ще могат да повишават наемите „годишно“ до „пазарни цени“. наемодателите ще могат да повишават наемите веднъж годишно, за да съответстват на цената на други имоти в района, напр. какво могат да очакват да получат, ако наемат нов наемател.
Освен това наемодателите също ще трябва да предоставят двумесечно предизвестие за всяко увеличение на наема. Това е от единия месец, който наемодателят трябва да предостави сега с текущ договор за наем. Наемателите също така ще могат да оспорват увеличенията на наемите над пазарните чрез Първостепенния трибунал в камарата на имотите. Това предложение има за цел да предотврати използването на увеличенията на наемите над пазарните, за да бъдат принудени наемателите да напуснат имот.
Наемане с домашни любимци
Законопроектът също така гласи, че наемодателите не могат „неразумно“ да откажат съгласието си когато наемател поиска да има домашен любимец в дома си. Ако наемодател откаже, оспорете решението му чрез омбудсмана. Законопроектът не включва информация за тези, които вече имат домашни любимци и искат да се преместят в имот. Законопроектът ще реформира и Закона за таксите на наемателите от 2019 г., така че наемодателите да могат да изискват застраховка за покриване на всякакви щети, причинени от домашни любимци, живеещи в имота, въпреки че това няма да се отнася за наемането на социални жилища.
Предотвратяване на войни за наддаване < /h2>
Предложено изменение също ще попречи на наемодателите или агенциите, действащи от тяхно име, да канят или „насърчават“ оферти, които надвишават наемната цена, посочена в обявената цена. Например, на наемодателите няма да е позволено да казват: „Бих ви дал имота под наем, но имах друга оферта от £200 над обявената цена, бих ви дал този имот, ако предложите £250 повече.“ Мярката е предложена, за да се предотврати инфлацията на цените, причинена от наддаване.
Необходимостта от поръчители
Тази нова клауза ще забрани на наемодателите да изискват от наемателите да предоставят поръчители за наем или еквивалентни предварителни плащания, за да гарантират имот. Поръчител е някой, който се съгласява да плати наема ви, ако вие не го платите, и много наематели с ниски доходи трябва да осигурят такъв, за да наемат жилище.
Няма определени правила за това кой може да бъде поръчител и зависи от наемодателя или агенцията, от която наемате. Обикновено поръчителят трябва да е собственик на жилище и да има добър кредит. Често хората не могат да бъдат поръчители, ако претендират за пенсия или обезщетения, не са собственици на жилища или имат ниски доходи. Понастоящем това означава, че тези, които нямат този тип подкрепа около себе си, могат да загубят имоти. Законопроектът също така забранява на агентите и наемодателите да дават приоритет на онези, които могат да им предложат, пред тези, които не могат.
Общи забрани за отдаване под наем на семейства с деца или искане на обезщетения
Законопроектът запази предложението, което ще направи незаконно за наемодателите и агентите да имат общи забрани за отдаване под наем на семейства с деца или тези, които претендират за обезщетения. Това е известно като политика „без DSS“ и в момента е разрешено на пазара за наеми.
Глоби за наемодатели, които нарушават правилата
Законопроектът добавя нови разпоредби към Жилищния закон от 1988 г., за да въведе финансови санкции за наемодателите, които нарушават правилата. Това включва правила, свързани със злоупотребата с основанията за притежание.
Местните жилищни власти ще могат да налагат финансови санкции до £5000, когато наемодател или бивш наемодател е нарушил разпоредбите на Закона за реформа на наемите. Ако наемодателят бъде признат за виновен в престъпление чрез съда, той може да носи отговорност за глоба до £30 000 или наказателно преследване. Има минимална граница на глобата от £500.
База данни за частния нает сектор и омбудсман за PRS
Законопроектът също така потвърди, че правителството ще създаде омбудсман за частния наемен сектор (PRS), който ще предложи схема за обезщетение за частни наематели. Той също така ще бъдещите, настоящите и бившите наемодатели на жилища ще се регистрират в схемата за обезщетение. Тази нова база данни е основата за бъдещата услуга „Портал за частни имоти под наем“ и ще включва съществуващи жилищни наемодатели, бъдещи жилищни наемодатели и имоти, които са или възнамеряват да бъдат наети в частния сектор за отдаване под наем.
Базата данни също така ще записва кога наемодателите са обект на забранителни заповеди, са били осъдени за други престъпления съгласно законопроекта, получили са глоба за нарушаване на правилата или ако са обект на други регулаторни действия.
