Болезненият спад в имотите в Хонконг
В средата на бизнес района на Хонконг, на мястото на бивш паркинг, необичайно ново допълнение към известния силует на града наближава датата си на откриване.
Henderson е 36-етажна офис сграда от Zaha Hadid Architects и кръстена на Henderson Land Development, строителен предприемач, контролиран от една от четирите големи имотни династии в Хонконг. Извитата му структура е моделирана на символа на града, пъпката на цветето баухиния. Само цената за придобиване на парцела беше 3 милиарда долара.
Обявените досега наематели включват аукционната къща Christie’s, швейцарският производител на часовници Audemars Piguet и частната инвестиционна компания Carlyle. „Доколкото знам, The Henderson изглежда приема само наематели с първокласно качество“, казва Рики Цанг, директор на корпоративните рейтинги в S&P.
Но според трима агенти за имоти, запознати с проекта, в момента има наематели само за около 60 процента от отдаваемата му площ. В 41-етажния Cheung Kong Center II, който се строи на една пресечка, агентите казват, че нивото на заетост е останало на около 10 процента през март, тъй като преговорите с потенциални наематели се проточиха.
Henderson Land потвърди текущата заетост ниво, но каза, че проектът допълнително ще „укрепи позициите на групата в централния бизнес район на Хонг Конг и ще добави към [нашия] периодичен поток от приходи”. CK Asset, предприемачът зад Cheung Kong Center II, не отговори на въпроси относно отдаването под наем.
Според Cushman & Wakefield наемите на първокласни офиси в Хонконг са спаднали с близо 40 процента от пика си през 2019 г. , а правителствените данни показват нива на незаетите работни места на рекордно високо ниво от 16 процента. На този необещаващ фон C&W прогнозира, че през следващите пет години на пазара ще бъдат пуснати приблизително 6,7 милиона квадратни фута нови офис площи – 14 пъти общата площ на Henderson.
Пазарът на първокласни офиси под наем в града „не е достигнал дъното“, казва Фиона Нган, ръководител на услугите за обитатели в Colliers Хонг Конг. „Много мултинационални компании съкращават, водени от слабата икономика . . . и компаниите от континентален Китай не навлизат с [бързите темпове], както се очакваше преди, поради бюджетни ограничения.“
Подобна е историята и на жилищния пазар. Правителствените данни показват, че броят на завършените, но непродадени единици е нараснал със 134 процента спрямо 2018 г., а цените са паднали с около една четвърт от пика си през 2021 г. Миналата година средната цена на имотите в Сингапур изпревари тази в Хонконг.
Недвижимите имоти все още имат голямо значение в Хонконг. Това е колко от високопоставените бизнес семейства на територията са натрупали състоянието си. Базовият борсов индекс Hang Seng съдържа 12 групи имоти или строителство, а редовните търгове на държавна земя за застрояване набират значителни суми за администраторите на територията.
Хонконг е виждал сривове на пазара на имоти и преди – цените на жилищата са повече от наполовина след азиатската финансова криза в края на 90-те години, например. Но те неизменно се възстановяват, често впечатляващо.
Някои експерти по недвижими имоти се опасяват, че този път нещата може да са различни. Идеята за „по-високи за по-дълго“ лихвени проценти в САЩ – разходите по заеми в Хонконг са свързани с тях чрез фиксирането на валутата му към долара – последва три години строги политики за нулева Covid и репресии срещу несъгласието, което накара някои международни компании и някои местни жители обмислят да напуснат.
„Както цените на жилищата, така и наемите на офиси ще бъдат трудни за покачване, както [преди] направиха“, прогнозира анализаторът на UBS Марк Леунг.
Много високагъстотата на населението, предизвикателната топография и икономическата динамика на Хонконг отдавна са го превърнали в един от най-скъпите пазари на имоти в света.
Последният му бум на недвижимите имоти, воден от ниските лихвени проценти и нарастващото търсене от компании и физически лица от континентален Китай, също беше един от най-трайните.
Членове на семействата на магнатите, агенти на имоти и икономисти говорят за „луда“ ера през 2010 г., когато цените на жилищата и наемите на първокласни офиси скочиха рязко, подкрепени от силните капиталови пазари в града и инвеститорите с големи разходи.
p>
Търговските наеми в централния бизнес район на Хонконг скочиха до рекордно високо ниво от 166 хонконгски долара на квадратен фут на месец в края на 2018 г., според данни на C&W, след ръст от близо 20 процента за три години. Цените на жилищата са се повишили с 500 процента между 2003 г. и 2021 г., според Centaline.
Но корекцията набира скорост. Търговските наеми са намалели средно с 37 процента спрямо този връх. „Културата на работа от вкъщи не е намалила директно наемите на офиси в Хонконг“, казва Ада Фънг, ръководител на консултантските услуги и услугите за транзакции в CBRE Хонг Конг, като прави контраст с други глобални бизнес градове. „Една от основните причини беше [по-слабото] бизнес настроение.“
До момента, в който правилата за нулев Covid в Хонконг приключиха през декември 2022 г., Федералният резерв на САЩ вече беше повишил лихвените проценти седем пъти , увеличавайки разходите за заеми както за разработчиците, така и за купувачите на жилища.
Политическата репресия в Пекин накара някои мултинационални компании, които вече искат да намалят разходите, да преразгледат позицията си в Хонконг. Икономиката на Китай също се забави, намалявайки интереса на богати китайски лица и компании към инвестиции в града.
Нган от Colliers посочва, че много китайски компании вече не извършват първични публични предлагания в Хонконг, „което води до нарастващ натиск върху съответните професионални компании, като юридически фирми . . . като редица от тях съкращават”.
Засега наемът на офиси в CBD в Хонконг все още е с около 35% по-висок от този в Марина Бей в Сингапур, според UBS. Нган задава въпроса дали връщането към предишни върхове би било устойчиво.
На жилищния пазар цените паднаха през всеки от 10-те месеца от май 2023 г. до февруари 2024 г. В този момент Хонконг премахна всички допълнителни гербови мита, които в своя пик бяха 30 процента за не- жители. Цените се повишиха с 1% на месечна база през март.
Но анализатори и агенти казват, че лихвените проценти трябва да паднат много - или доходността на имотите трябва да се повиши - за да станат недвижимите имоти отново привлекателни за инвестиции . Гари Нг, старши икономист в Natixis, задава въпроса защо някой би купувал имоти с доходност от около 3%, когато „можете да получите 5% лесно“ от банкови срочни депозити.
Разработчиците в Хонг Конг предлагат отстъпки от 15 процента или повече за новопостроени единици, за да изчистите нарастващите запаси от непродадени апартаменти, оказвайки натиск върху пазара на жилища втора употреба.
Около 140 000 жители напуснаха Хонконг през двете години до 2022 г., свивайки групата купувачи, докато богатите китайци все по-често търсят градове като Токио за инвестиции в имоти като „сигурно убежище“, докато Пекин затяга хватката си над Хонконг.
Очаква се цените на жилищата да паднат с до 5% повече тази година, според оценки на UBS. Morgan Stanley казва, че това може да доведе до „голям спад в печалбите за разработчиците в Хонконг с висока експозиция към жилищния инвентар“.
Това също би имало последици за правителството на територията. Продажбите на земя за застрояване представляват до една пета от общите държавни приходи в годините на бума. Но последните търгове бяха разочароващи - според анализаторите знак, че разработчиците губят доверие.
Броят на неуспешните търгове за жилищни обекти през 2022 г. и 2023 г. надхвърли общия брой за предходните седем години, според JLL, и не са предложени търгове за жилищни или търговски обекти през последното тримесечие на фискалната година поради слабото търсене.
За по-младите жители на Хонконг, които все още живеят с родителите си или са натъпкани в обществени жилищни блокове, далеч от централните райони, по-евтините жилища биха били добре дошли.
Средната цена на жилището в града е почти 19 пъти по-голяма от средния годишен доход на домакинството според най-новите данни на Urban Reform Institute – много по-висока от около пет пъти в Сингапур, Обединеното кралство или САЩ.
Условията на живот се влошиха, тъй като новите апартаменти станаха по-малки и цените по-недостъпни. Жилищната площ на глава от населението в Хонконг е само около 170 кв. фута, според последните правителствени данни.
С нарастването на лихвените проценти и падането на цените на жилищата броят на кредитополучателите с отрицателен капитал достигна 20-годишен връх от около 32 000 случая в края на март.
Повече от една четвърт от населението на Хонконг живее в обществени жилища, но средното време на чакане за нови кандидати вече наближава шест години. Тъй като разликата в богатството на града се увеличава, мнозина прибягват до наемане на малки частни жилищни единици; повече от 200 000 души, от население от 7,5 милиона, сега живеят в така наречените „апартаменти-ковчези“.
Кен Луи, 42-годишен инвеститор от Хонконг, натрупал състоянието си от жилищни имоти, сега притежава или управлява около 400 апартамента, разделени на 1700 подразделени единици. „Хонконг няма достатъчно предлагане на жилища . . . за да побере всяко семейство“, казва той. „Един апартамент, разделен на три по-малки единици, може да побере две допълнителни семейства.“
Месечните наеми за подразделени жилища са били средно около $700 на единица, показват правителствени данни, като повече от половината от тези единици са с размер между 75 и 140 кв. фута.
The Правителството на Хонконг се стреми да разшири достъпните жилища в съответствие със стремежа за „общ просперитет“, подкрепян от президента на Китай Си Дзинпин. Длъжностни лица от Службата за връзка, официалното присъствие на Пекин в Хонконг, също са разглеждали пазара на имоти в града, според двама души, запознати с въпроса.
Един по-практичен подход в една от най-свободните икономики в света вероятно ще „укрепи държавните жилищни политики . . . като същевременно възстановява доверието и цените на жилищата в частния сектор“, казва Лим Тай Уей, помощник старши научен сътрудник в Източноазиатския институт на Националния университет на Сингапур.
Дори някои членове на собствените семейства на имотни магнати признават, че градът е реален цените на имотите бяха станали нездравословно високи. „Хонг Конг е толкова малък“, казва Поман Ло, помощник-професор в Хонконгския университет за наука и технологии, която също е внучка на основателя на Great Eagle Holdings Ло Ин-шек и директор на няколко компании от групата.
„Не мисля, че [дори] правителството на Хонконг иска цените да се върнат към старите дни“, казва тя.
В заседателните зали на големите разработчици в Хонконг — Henderson Land, CK Asset, Sun Hung Kai Properties и New World Development — има нарастващо безпокойство относно корекцията.
Цените на акциите им паднаха между 15 и 58 процента през изминалата година на фона на спад от 9 процента в градския бенчмарк индекс Hang Seng.
Няколко похарчиха много на земята преди цените да започнат да падат; освен мястото на едноименната си сграда, Henderson Land плати рекордните 6,5 милиарда долара за крайбрежен парцел в Сентръл през 2021 г., докато съперникът Sun Hung Kai похарчи 3,2 милиарда долара през 2018 г. за част от земята, някога заета от летище Кай Так, което затвори през 1998 г.
Анализаторите казват, че възвръщаемостта от тези проекти може да бъде подложена на натиск, тъй като цените и наемите спадат, а предприемачите са изправени пред по-високи лихвени такси по заемите си. „Това вероятно е нещо като дилема, когато една фирма преследва пазара“, казва Ng от Natixis. „Точката на рентабилност на целия проект може да дойде малко по-късно от очакваното.“
Praveen Choudhary и Jeffrey Mak, капиталови анализатори в Morgan Stanley, изчисляват, че при преобладаващите цени маржовете на оперативната печалба на разработчиците са вероятно ще спадне до 19 процента през 2025 г. от пик от около 40 процента през 2022 г.
В краткосрочен план разработчиците смятат, че известно търсене ще се възстанови, отчасти в резултат на правителствените политики за привличане на талантливи и богати хора, много от които от континентален Китай, да се преместят в града.
Но магнатите не са толкова сигурни как да прогнозират пазара през следващото десетилетие или нещо подобно, казват анализатори. Бъдещото развитие вероятно ще бъде по-наклонено към външните части на Новите територии, близо до границата с Китай, тъй като икономиката на Хонконг става по-интегрирана с тази на огромния му съсед.
Проекти като планирания Северен метрополис и проект за рекултивация за изграждане на изкуствени острови край бреговете на Хонконг за повече жилища накараха някои да се чудят дали дългосрочното търсене може да поеме допълнителното предлагане.
За Виктор Ли, председател на CK Asset и най-големият син на най-богатия човек в Хонконг Ли Ка-шинг, позицията на Хонконг като бизнес център е това, което ще подкрепи възстановяването на
