Европейските търговски ипотечни облигации с най-висок рейтинг се очаква да претърпят първи загуби след кредитната криза

Инвеститорите в няколко европейски търговски ипотечни облигации, които в началото бяха продадени с най-голям кредитен рейтинг, наподобява ще понесат загуби, споделят анализатори, за първи път от международната рецесия финансова рецесия, че най-сигурният пласт на този дълг е бил ударен.

Сред тези, които са настроени за загуби, са притежателите на най-старшите облигации в обезпечена с комерсиална ипотека скъпа книга, която в началото е отпуснала заем на Oaktree Capital Management за финансиране три търговски центъра във Англия. Наскоро контрактуваната продажба на главните парцели се чака да събере по-малко от цената на неизплатения дълг.

Междувременно рейтинговата организация Fitch предвижда, че вложителите в най-сигурния транш от още две покупко-продажби с CMBS, в това число една група до заем на Брукфийлд, също са изправени пред загуби.

„ Със сигурност като вложител не бихте очаквали да видите загуби на равнище тройно А, това не е положително заглавие “, сподели Елена Риналди, портфолио управител в екипа за обезпечени с активи скъпи бумаги в TwentyFour Asset Мениджмънт.

Нарастващите разноски по заеми през последните две години провокираха най-лошия спад в комерсиалните недвижими парцели след световната финансова рецесия от 2008 година, като цената на офисите, комерсиалните обекти и други активи спадна с сред една трета и една трета пети от техния връх през 2022 година в Европа.

По-консервативните равнища на заеми през днешния ден, в сравнение с в навечерието на 2008 година, значат, че признаците на злополучие се появяват по-бавно измежду вложителите в парцели този път. Въпреки това, най-новите прогнози за загуби демонстрират, че болката на пазарите на парцели в този момент удря даже най-защитеното равнище на кредитни вложения, обезпечени с недвижими парцели.

Заемът беше трансфериран на Mount Street — „ специфичен сервиз ”, който се пробва да усили оптимално възобновяване за вложителите – през 2020 година след нарушение на споразуменията и от този момент е в несъблюдение.

Elizabeth Finance 2018 DAC, инструментът CMBS, основан да издаде дълга, разгласи предходната седмица, че Mount Street одобри оферта от £35 милиона за комерсиалните центрове в King's Lynn, Dunfermline и Loughborough, известни като парцелите Maroon. Офертата ще донесе чисти доходи от към £31,5 милиона на дългови вложители, се споделя в известието.

Притежателите на най-старшите облигации се дължат на £33,6 милиона, съгласно Bank of America, и затова съгласно това предложение ще понесат загуба от 6,3 %.

„ Най-големият проблем бяха лихвените проценти, просто казано “, сподели Джеймс Банистър, началник на специфичното обслужване в Mount Street. „ Няма останали пари, с цел да създадем нещо с активите, тъй че трябваше да бъдем почтени с вложителите и да кажем „ не можем да създадем повече, в този момент е моментът да преместим тези активи “.

Най-старшият дълг, издаден от Elizabeth Finance, който в началото държеше два заема, преди единият да бъде изплатен, беше оценен с тройна оценка от S&P и Morningstar DBRS през 2018 година Oaktree, един от най-големите вложители в усложнен дълг в света, беше първичният кредитополучател.

Миналата седмица DBRS за първи път намали кредитния си рейтинг на тези първостепенни облигации до отпадъци. В сряда S&P направи същото.

През 2018 година Fitch изрази угриженост, че тези банкноти не подсигуряват тройния рейтинг A, даден им от другите организации, заради риска, обвързван с качеството на активите.

Търговията на дребно в Обединеното кралство отвън огромните търговски обекти „ не е кредитен риск от ляво поле. Тя кипи отдавна и пандемията от [коронавирус] явно беше спомагателен удар, който удари бранша и беше много неблагоразположен към тези типове активи “, сподели Юан Гатфийлд, началник на Emea CMBS във Fitch.

След известието на Elizabeth Finance предходната седмица, Fitch предвижда, че това може да бъде последвано от загуби за притежателите на облигации от най-високо равнище в други два европейски CMBS: Haus DAC и River Green Finance 2020 DAC.

Притежателите на най-високия дълг на Haus CMBS, която е подкрепена от 6 281 многофамилни жилищни единици в 92 обекта в Германия, също е била изложена на риск заради падащи стойности на парцелите вследствие на високия % на незаетост, се споделя в известието.

Brookfield Property Group е главен кредитополучател от Haus CMBS. Брукфийлд отхвърли коментар.

През март предходната година Moody's намали рейтинга на целия дълг, издаден от Haus DAC, в това число над 200 милиона евро първостепенни облигации, заявявайки, че парцелите имат междинен % на претовареност от към 58 на цент и бяха изправени пред обилни закъснения в плануваните поправки.

„ Без бърз поврат в оперативните резултати, в това число стратегия за [капиталови разходи], затънала в закъснения и преразходи, ние имаме вяра, че всички класове облигации ще понесат загуби, “, пишат анализаторите на Fitch. Без спомагателни заплащания от Брукфийлд, жилищното обезпечаване на Haus „ ще генерира негативен чист действен приход “, прибавя той.

Другият CMBS, River Green Finance 2020 DAC, беше първият фокусиран върху устойчивостта CMBS в Европа и е обезпечен от офис кампус в периферията на Париж, предан най-много на закъсал наемател Atos.

Миналата година Moody's намали рейтинга на всички облигации на River Green и усили предстоящата загуба по главния заем, откакто той не беше изплатен в точния момент. В момента има 98 милиона евро в облигации от първо равнище.