Инвеститори от Аризона купиха исторически квартал в Детройт — след това го оставиха в руини

Хазарт с недвижими парцели, който се отклони встрани, изпразни повече от една трета от жилищните здания в Палмър Парк. Близо две дузини здания в квартала са на практика изоставени, излагайки на риск жизнеспособността на квартала и неговите исторически здания.

Градските общности, основани във Финикс, започнаха да купуват многофамилни здания в квартала покрай северната граница на Детройт през 2020 година Днес всичките 21 здания са или в режим на неплатежоспособност, възбранени или мощно затруднени.

Много са в тежко физическо положение.

Окръг Уейн се опита да продаде пет от постройките, иззети от ковчежника за неплатени налози, на специфичен търг по-рано тази година.

Снимките и описанията на парцелите рисуват мрачна картина. Според отчет от ревизия на 361 Merton Road, електрическата апаратура и огромна част от водопроводната апаратура са били откраднати, няколко единици са претърпели вреди от пожар, стълбите не са били обезопасени, а боята и мазилката са се отделяли от стените в цялата постройка.

„ Връщането на тази постройка в обитаемо положение ще бъде доста начинание “, се споделя в отчета.

Нито един от парцелите не е получил нито една оферта.

Франк Саймън, назначен от съда синдик, претрупан с маркетинга на 14 от постройките за продажба, сподели, че е наследил тежка обстановка.

Бъдете в крайник с новините и най-хубавото от AP, като следвате нашия канал в WhatsApp.

„ (Портфолиото) несъмнено въобще не беше в добра форма “, сподели той. „ Не се управляваше добре и имаше доста отсрочена поддръжка. “

Едуард Ленън е юрист на Urban Communities и неговия основен изпълнителен шеф Максимилиано Паласио. В изказване, изпратено по имейл до Outlier Media, Ленън упрекна няколко фактора за рухването на компанията, в това число увеличените разноски за строителство, престъпността наоколо и „ отхвърли на 36-ия областен съд да наложи изгонвания за неплащане “.

Други наемодатели на многофамилни къщи приказваха за провокациите на пазара на наеми в Детройт. Градските общности също имаха проблеми с приемането на утвърждение за поправки от комисията на историческия регион на града.

Но бързият колапс на компанията допуска, че преместването й в недвижими парцели в Детройт е било неприятно ръководено през цялото време. Имаше непрекъснато високи равнища на свободни работни места, възходящи проблеми с ремонта и диря от неплатени сметки. Компанията спря да заплаща по ипотека единствено няколко месеца откакто я тегли.

Дейтън Мартиндейл нае апартамент в Urban Communities за към седем месеца, започвайки през юни 2022 година Той се сблъска с неприятно ръководство на собствеността още през цялото време.

При нанасянето си той разкрил, че печката и фурната му са развалени и незабавно пуснал работна заповед. Въпреки визитите във фронт-офиса и последващите имейли с искане за обслужване, които Martindale показа с Outlier, ремонтът лиши повече от месец.

Когато той задържа месечен наем, тъй като не можеше да готви, компанията подаде молба за изпъждане. Той заплати наема и продължи да живее в жилището.

След това, месеци по-късно, той се прибра един ден и откри, че някой е проникнал с щурм и е откраднал колелото и другите му движимости. Той сподели, че незабавно се е обадил на управлението, с цел да заяви за взлома и да изиска вратата му да бъде ремонтирана.

" Те споделиха, че ще изпратят " незабавна поддръжка " - това беше тяхната фраза - с цел да поправят дръжката на вратата. Тя в никакъв случай не беше поправена ", сподели Мартиндейл. „ Изнесох се към месец по-късно и през цялото това време нямах работеща ръкохватка. “

Днес градските общности съвсем не съществуват. Уебсайтът му е офлайн и имейлите, изпратени до общия му адрес, се връщат назад.

„ Единствен по рода си “

Палмър Парк е друг в Детройт.

По-голямата част от жилищния фонд на града са еднофамилни къщи. Но историческият регион на Палмър Парк е съвсем извънредно жилищни здания - 57 от тях, съгласно отчет за комисията на историческия регион на Детройт.

Кварталът включва огромно многообразие от архитектурни стилове — мавритански, арт деко, Тюдорско възобновление, съвременен — обхващащи десетилетия и издигнати от някои от великите архитекти на Детройт, в това число Алберт Кан.

„ Гъстотата, разнообразието и хубостта “ на постройките в Палмър Парк са това, което ги прави „ в действителност единствена по рода си сбирка, която не виждате на никое място другаде в града “, сподели историкът от Детройт Ейми Елиът Браг.

Браг сподели, че е значимо да се отбрани тази неповторима сбирка от здания и се тревожи по какъв начин дълготрайното занемаряване се отразява на квартала.

„ Всяка обособена жилищна постройка е исторически, архитектурно значима по собствен личен метод “, сподели тя. „ Но регионът като цяло също се възползва от гъстотата и непрекъснатостта на квартала. “

Възходът и падението на Градските общности

Outlier събра събитията, довели до краха на Градските общности значително посредством правосъдни протоколи и досиета в Регистъра на делата на окръг Уейн.

Компанията стартира да купува в края на 2020 година, заграбвайки всички парцели в портфолиото си за към година. Не е показала покупните цени в документите, които е подала, тъй че не е ясно какъв брой е платила общо, само че е взела няколко ипотеки.

Компанията се бореше през цялото време да поддържа парцелите си и да заплаща сметките.

Ема Грещак е живяла в жилището си в Urban Communities през по-голямата част от 2022 година Тя сподели, че задната врата на постройката не се заключва, голям брой прозорци са били счупени и както отоплението, по този начин и топлата вода са спрели за една седмица.

„ Ще видите хора с неща, натъпкани в прозореца им, като възглавници – просто всеки опит да го покриете “, сподели Грещак. „ Те въобще не се интересуваха от наемателите и не актуализираха постройката. “

Urban Communities наподобява спря да заплаща сметките си при започване на 2023 година Множество реализатори заведоха запори против компанията за стотици хиляди долари неплатена работа, в това число основаната в Genesee County Cardinal Roofing. Съсобственикът Сузан Пиърс сподели, че нейната компания е направила към 10 покривни работи за Urban Communities по контракт на стойност 214 000 $. Когато компанията спря да заплаща през май 2023 година, Пиърс сподели, че към момента дължи почти половината от тази сума.

„ Ние сме по-малка компания “, сподели Пиърс. " Съпругът ми и аз го притежаваме и имаме четирима продавачи и екип за комерсиална работа. Така че това беше огромен шлагер за нас. "

След това пристигнаха настройките по дифолт. Urban Communities тегли заем от 25 милиона $ за 15 парцела през юни 2022 година Пропусна първото си заплащане единствено девет месеца по-късно.

Съдебните документи в 3-ти областен съд на Мичиган разказват в детайли пропуснатите ипотечни заплащания и други проблеми в дело сред Urban Communities, неговия заемодател и няколко тръста, които трансферират парцели на компанията в подмяна на дял от собствеността.

Жалба за ищците, John Secco Trust, et al., твърди, че Urban Communities в никакъв случай не са поддържали съответна застраховка на 15-те парцела, които са имали по-малко от 50% претовареност, повече от 2 милиона $ неплатени сметки и близо 700 000 $ неплатени налози.

До 2025 година данъчният дълг за цялото портфолио набъбна до над 4,1 милиона $.

Рейчъл Бадаламенти, юрист, представляващ тръстовете, сподели, че клиентите й са се уредили със заемодателя. Тя отхвърли да разяснява повече, заявявайки, че съглашението е поверително. Адвокатите на кредитора, CoreVest, не дадоха отговор на претенции за коментар.

„ Urban Communities и неговите вложители бяха изтрити от финансовите си вложения, което докара до загуба над 17 милиона $ “, сподели Ленън, юрист на Urban Communities.

Какво следва?

Градските общности продадоха един парцел с просрочени налози за повече от $122 000 през февруари. Имот, който компанията загуби заради данъчна забрана, беше продаден на наддавач, основан в Неапол, Флорида, на търг през септември за 35 000 $.

Адам Абусала, представител на ковчежника, сподели, че ще организира различен търг на по-късна дата за петте парцела, които не са продадени.

Хората към момента живеят в някои от постройките, участващи в делото, съгласно Саймън, назначеният от съда синдик. Той сподели, че кредиторът е вложил „ забележителна “ сума пари в поправки, макар че отхвърли да каже какъв брой. Той добави, че няколко компании са подали предложения за портфолиото.

Бившите наематели Мартиндейл и Грещак заведоха Urban Communities в съд за искове с дребен веществен интерес, с цел да се опитат да си върнат гаранционните депозити. Дотогава Градските общности съвсем не са изпълнявали отговорностите си. Нито един представител на компанията не се появи на чуванията и наемателите завоюваха правосъдни решения.

Но нито един от тях не получи парите си назад и те са в дълъг лист от хора, на които Urban Communities дължи пари.

„ Трябваше да платя пари, да се поразровя и да отида в съда, с цел да ми кажат, че ми дължат гаранционния депозит, след което по този начин и не си го върнах “, сподели Мартиндейл. „ Човек може единствено да допусна, че това се е случило с всеки един човек, живял там. “

___

Тази история в началото е оповестена от Outlier Media и публикувана посредством партньорство с The Associated Press.