Изкривяванията на пазара в САЩ връщат вниманието към 30-годишния дебат за ипотеките
Има доста индикатори, които демонстрират какъв брой килнат е станал жилищният пазар в Съединени американски щати. Въпреки че разноските за заеми доближават върхове от 20 години, цените се движат покрай рекордни равнища с индикатори за досегаемост на собствеността върху жилище на най-ниските равнища от повече от 30 години. Продажбите спаднаха до равнища, невиждани отвън огромните финансови рецесии.
Възможно ли е една необикновена, само че доста възхвалявана характерност на пазара на жилища в Съединени американски щати да е съдействала за обстановката?
Тридесет години, закрепена Ипотеките с ниска рента преобладават в Съединени американски щати и се избират от към 90 % от всички купувачи на жилища. За техните почитатели те са крайъгълен камък на американската фантазия. Почти на всички места другаде по света купувачите на жилища могат единствено да мечтаят за такова, защото заплащат най-вече плаващи лихвени проценти или са изправени пред по-кратки периоди за погашение. В Съединени американски щати те значително са вероятни единствено посредством държавна интервенция, защото доста от заемите в последна сметка се подсигуряват от държавните организации Fannie Mae и Freddie Mac.
Но те се трансфораха в гореща тематика в Съединени американски щати заради внезапният спад на къщите за продажба. С към три четвърти от притежателите на жилища, които заплащат 4% или по-малко по ипотеките си, те са „ в капан “ в сегашните си домове, тъй като нова ипотека значи заплащане на повече от 7%. Това понижи броя на къщите за продажба, подкрепяйки високите цени.
Неотдавнашна сериозна колона в New York Times по отношение на 30-годишните ипотеки провокира остра реакция в The Nation дни по-късно от икономиста Джеймс Галбрайт. Поддръжници като Гълбрайт настояват, че притежателите на жилища заслужават отбрана и че заемодателите имат доста повече способи да понижат рисковете от заема.
„ Това просто понижава несигурността от притежаването на жилище, което, несъмнено, беше задачата “, той споделя. „ Това, което получавате като кредитополучател, е убеденост, че за какъвто и неустановен интервал да (изберете)... не сте подложени на риск от намаление. “
Недоброжелателите предизвестяват, че като се изключи че лимитират предлагането на парцели на пазара, когато лихвените проценти се повишават, 30-годишните ипотеки могат да покачат цените на жилищата, защото разпределят изплащанията през по-дълъг период от да речем 20-те години, по-често срещан в други страни, покачва общата сума, която кредитополучателят може да си разреши да заеме, което му разрешава да наддава повече.
Тези фактори вършат живота по-труден за кредитополучателите с по-ниски приходи, в това число купувачите за първи път, които са изправени пред пазар с по-малко подобаващи жилища и лимитирана досегаемост.
От 2012 година насам цените на жилищата на ниски цени, проследени от American Enterprise Institute, са се повишили със 150 %, още веднъж към половината от тези на къщите в кофа със приблизително високи цени. Предлагането е значим фактор: краят на пазара с ниски цени не е най-печелившата ценова точка за разработчиците.
Повишаването на цените докара до напрежение в равнищата на дълга по отношение на приходите, създавайки по-голям брой неизпълнения. Възбраните са по-вероятни в ранните години на всяка ипотека, когато поддържането на заплащанията постоянно е по-трудно. Това също е интервалът, през който структурата на 30-годишните заплащания по заема е най-вредна: защото лихвата се начислява върху непогасената сума на заема, повече от всяко заплащане покрива това, а не личния капитал, в тези ранни години, оставяйки отпаднал кредитополучател с по-малко за техните старания.
Пет години погашение на 30-годишен заем от $326 000 — най-високата част от ниската цена на AEI — при настоящата нова ипотечна междинна ставка от 7,17 % ще донесе на кредитополучателя към $19 000 личен капитал за това време, без да включва нарастване на цената или предплатено заплащане. Ако вместо това срокът на заема беше 20 години, на кредитополучателя биха били изплатени 44 000 $, защото общата рента е доста по-малка.
„ Ниският клас е като влакче в увеселителен парк, до момента в който по-високият е по-скоро като плъзгане през него, защото те имат издръжливостта – по-добър заем и по-ниско обслужване на дълга (нива) “, споделя Едуард Пинто, гл. от жилищния център на AEI и дълготраен критик на фиксацията с 30-годишни ипотеки. „ Кредитополучателите с по-ниски приходи нормално са последни по време на напредък на пазара, а жилищата с по-ниски цени са склонни да имат по-голяма (ценова) неустойчивост. “
30-годишните покупко-продажби с закрепен лихвен % обаче не наподобяват оказаха огромно въздействие върху действителните равнища на благосъстоятелност върху жилища. Около две трети от американците имат ипотека или имат личното си жилище, съгласно OECD. Това е в сходство с Канада и Обединеното кралство - две страни, които също се интересуват от собствеността върху жилищата, само че които нормално оферират краткосрочни „ закачки “ с закрепени лихви, преди да се върнат към плаващи лихви.
Въпреки целия развълнуван спор, измененията в тази съответна част от американската изключителност наподобяват малко евентуални скоро, не на последно място, защото Съединени американски щати навлизат в изборна година. Американците също доста обичат своята сигурност с закрепен лихвен %. „ Толкова е хубаво “, сподели един американец, сътрудник колумнист на FT, за жилищния си заем. Може да няма най-силните финансови основи, само че това възприятие е може би най-голямата спънка за всяка смяна.
