Какво казва сделка от $1 за пазара на офиси в Америка
Ню Йорк собственикът на деликатеси Джими Явроди гледа мрачно от магазина, който отвори преди 27 години в един от най-добрите бизнес райони на града. „Всичко е празно“, казва той . „Не го разбирам.“ От мястото си на Park Avenue South, 61-годишният изпрати две деца в университет и нае 12 души, хвърляйки сандвичи и салати за офис служителите, които се стичаха от близките сгради. В наши дни той предлага прозорец, от който да наблюдавате това, което някои наричат американския офис „апокалипсис“. Известната триъгълна сграда Flatiron наблизо е празна от 2019 г. Миналата есен собствениците казаха, че ще бъде превърната в апартаменти. Зад ъгъла тече работа по нов офис срещу Madison Square Park. Но неговият основен наемател, IBM, се консолидира от други пространства в града. Неговият съсед, 360 Park Avenue South, е празен от 2021 г. за реконструкция . 20-етажната сграда, която беше продадена за 300 милиона долара (233 милиона британски лири) през тази година, наскоро привлече заглавия, след като един от собствениците предаде своя дял от 29% на един от своите партньори, като се оттегли от ангажиментите да финансира още 45 милиона долара за надстройки, в замяна на $1. Районът все още може да се похвали с ресторанти със звезди Мишлен и стабилни наематели, включително част от съдебната система на щата. На улицата жителите ще ви кажат, че животът се е върнал след Covid. Но продажбите в Taza Cafe & Deli на г-н Явроди, които са потънали със 70% от 2020 г. насам, разказват различна история - една, която разкрива огромните предизвикателства, пред които са изправени собствениците на офис имоти в цялата страна, и рисковете, които тези проблеми създават за по-широката икономика. "Ние зависим от служителите в офиса, а служителите в офиса не са тук. Това е много проста математика," казва той. „Ако не идват на работа, места като нас не могат да оцелеят.“ Четири години след пандемията предизвика революция в работата от вкъщи практики, особено ясно изразени в САЩ, промяната се оказва трудна за обръщане - и вече не е възможно да се игнорират последствията. Около 20% от офис пространството около САЩ бяха отпуснати под наем в края на миналата година - най-високият процент на свободни площи от повече от 40 години, според Moody's Analytics. С прогнозата този брой да нарасне през следващите 12 до 18 месеца, спадът в търсенето променя градските квартали и удря стойностите на имотите, които вече се сринаха приблизително 25% средно в цялата страна. Една скорошна статия изчисли, че стойността на САЩ е изчезнала над 660 милиарда долара между края на 2019 г. и края на 2019 г. 2022. Спадовете съвпаднаха с рязкото покачване на разходите за заеми, създавайки стимули дори за добре финансирани фирми да се отдалечат от имотите си, тъй като стойността на сградите им падат под това, което дължат по заемите си. С приблизително 44% от ипотеките за офиси в страната в тази позиция, проблемите породиха широко разпространени опасения за как банките - и икономиката като цяло - ще поемат въздействието, когато заемите започнат да се влошават. Кредиторите в далечни страни като Германия и Япония пръскат стотици милиони долари в очакване заемите да се провалят. В САЩ около 300 банки са изложени на риск от фалит поради проблема, според скорошен документ. Проблемите са особено остри сред местните и регионалните фирми, някои от които, като New York Community Bank, вече са свидетели на опасен спад на акциите, тъй като инвеститорите бягат от възможни проблеми. Тъй като банките се сриват или намаляват кредитирането си, анализаторите казват, че ситуацията може да се развие спираловидно, което ще затрудни хората и другите фирми да получат заеми и ще доведе до по-сериозно икономическо забавяне. Във Вашингтон тази седмица политици притиснаха ръководителя на централната банка на Америка относно това, което служителите правят, за да предотвратят най-лошото. "Ще има загуби", каза председателят на Федералния резерв Джером Пауъл пред Конгреса, добавяйки, че регулаторът беше във връзка с фирми, за да укрепи финансовата си възглавница. „Наистина вярвам, че това е управляем проблем. Ако това се промени, ще го кажа.“ Досега много от неизпълненията по подразбиране бяха стратегически - отразяващи изместване на инвестиционните приоритети, а не финансово затруднение, казва Томас ЛаСалвия, ръководител на икономиката на търговските недвижими имоти за Moody's Analytics. Той е сред онези, които предричат регионална болка, а не икономически катаклизъм в глобален мащаб. Но идните месеци, когато много от ипотеките, изтеглени преди централната банка на САЩ да повиши лихвените проценти, ще трябва да бъдат рефинансирани, ще се окажат изпитание. "Това е последната част от тази история, която ще се разиграе през следващите шест до девет месеца - кога и колко страдания всъщност получаваме “, казва г-н LaSalvia. „Пазарът на офиси... ще трябва да се оразмери и това все още не е направено.“ Ако лихвените проценти бъдат намалени по-късно тази година, както мнозина очакват, рисковете за банковия сектор ще бъдат „много по-малки по мащаб“, казва Университетът на Южна Калифорния професор Ерика Джианг, съавтор на доклада за банкови фалити. Но дори и без икономическа катастрофа, градовете в САЩ, които често разчитат силно на данъци от офиса имоти, усещат ефекта, тъй като падащите стойности и намалената активност заплашват приходите, на които разчитат за финансиране на библиотеки, паркове и други основни услуги. В Ню Йорк , която разчита на офис имоти да генерира около 10% от данъчните си приходи, контрольорът предупреди миналото лято, че градът може да се сблъска с недостиг от повече от $1 милиард през следващите години при сценарий на Страшния съд. Каза се, че това възлиза на по-малко от 2% от данъчните приходи и градът вероятно може да се приспособи към това предизвикателство. Но ситуацията изглежда по-сериозна на други места. В Сан Франциско, където преминаването към дистанционна работа е най-екстремно, кметът спря наемането и нареди на служителите да се подготвят да намали разходите с 10%. Анализаторите в Бостън, където повече от една трета от данъчните приходи идват от данъци върху търговски имоти, прогнозират надвиснали бюджетни дефицити и настояват град, за да намери нови начини за набиране на пари. Предупрежденията се появиха и в Атланта, Далас и други градове. Г-н LaSalvia от Moody's казва, че пандемията е ускорила изместването от центъра на града, 9-5 бизнес района към зони със смесено предназначение, което е било в ход от десетилетия. Въпреки че свободните работни места може да създадат проблеми през следващите няколко години, той казва, че предлагането ще се свие и спадовете в стойността също ще създадат възможности за нови фирми да влязат и да преоткрият кварталите. "Този момент е момент на изместване на центровете на тежестта, изместване на центровете на власт във всеки от нашите градове", казва той. Кварталът на г-н Явроди, където много фирми влагат пари в подобрения, може би е сред най-добре позиционираните да издържат на прехода. От другата страна на улицата малки здравни фирми почти са запълнили сграда, която наскоро беше ремонтирана с помощта на градските данъчни облекчения. Следваща врата, на 360 Park Avenue South, ресторант и една фирма са се ангажирали да наемат пространство и собственикът Boston Properties заяви, че очаква сградата отново да бъде почти пълна до края на следващата година. Технологичните фирми, които някога стимулираха търсенето в района, се оттеглиха, но Питър Турчин, заместник-председател на фирмата за имоти CBRE и агент по отдаването под наем на сградата, казва, че е все още има интерес от страна на финансови и правни фирми, които извикаха служители в офиса и са готови да платят за пространство от най-високо ниво. "Не мисля изобщо има по-широко значение“, казва той за сделката от 1 долар. „Доста сме заети.“ Фирмата, която продаде своя дял, която инвестира средства за канадския пенсионен план, отказа коментар. Г-н Явроди остава скептичен. Дори ако пространството бъде наето, само 12% от Смята се, че офис служителите в Манхатън се появяват лично пет дни в седмицата. Той казва, че това просто не е достатъчно, за да поддържа бизнес на дребно като неговия - особено след като т.н. много фирми използват безплатна или силно субсидирана храна, за да се опитат да направят поръчките обратно в офиса по-лесни за преглъщане. да увеличи менюто си и да разшири доставките, той вижда малко, което някой може да направи, за да се справи с проблема. "Всеки има различни идеи, но се опитват да сложат превръзка голям разрез, когато имат нужда от тежки шевове“, казва той. „Начинът на живот на офисите, какъвто беше преди пандемията, никога не е ще се върна."
