Какво се случва, когато предлагането на жилища се движи от пазарите, а не от главната улица
Жилищата са заслон, само че също по този начин са клас активи. Този факт постоянно се не помни в диалозите за кървящите от носа цени на жилищата и какво да се прави с тях, изключително в Съединени американски щати. От заледяване на наемите (на популистката левица) до презониране и дерегулация („ изобилието “ вляво) до предложение за подкрепяни от държавното управление 50-годишни ипотеки (последното на Тръмп), всеки има мисли. Но в случай че не започнете, като разгледате систематичните промени на пазара, които трансфораха домовете в търгуем актив, не можете да започнете да решавате по-широкия проблем.
Това е проблем, който ще заеме челно място в дневния ред на междинните избори и подобен, който съответствува с различен политически проблем с горещи бутони: увеличение на пазарната централизация в шепа огромни компании.
Недостигът на предложение е съществена причина за жилищната инфлация. Има безчет аргументи за това - от възходящите разноски за строителство до по-високите лихви. Но една съществена незадоволително проучена причина, заради която предлагането изостава от търсенето след Голямата финансова рецесия, е фактът, че дребните кредитори и строители, които обичайно дават отговор за посрещането на търсенето на жилища в Америка, са били смазани от по-големи играчи, които са по-способни да се възползват от мащаба на мощно финансовия жилищен пазар.
Нов отчет от American Economic Liberties Project, основана във Вашингтон организация с нестопанска цел, която преглежда проблемите на монопола, обрисува по какъв начин политиците на и двете страни на пътеката през последните няколко десетилетия взеха решения, които облагодетелстваха най-големите участници на пазара. Тези огромни заемодатели и строители от време на време основават неестествен дефицит, предопределен да усили облагите, вместо да усили действителния брой издигнати домове. Въпреки че не е количествено изследване, отчетът прави мощен мотив, че преосмислянето както на финансовостта, по този начин и на концентрацията в жилищното строителство и кредитирането може да помогне за решаването на казуса с достъпността.
Както всеки, който в миналото е гледал It’s A Wonderful Life, знае, спестяванията и заемите на общността се употребяват за подкрепяне на по-голямата част от строителството и закупуването на нови домове в Съединени американски щати. Политиките на New Deal облагодетелстваха по-малките кредитори, които бяха задължени по закон да насочват локални депозити към локално жилищно строителство. Но в края на 70-те години на предишния век инфлацията, повишението на лихвените проценти и последвалата дерегулация от епохата на Рейгън сътвориха сложна среда за по-малките строители (които имаха по-малка дарба да се оправят с по-високите ставки) и S&Ls, които бяха подтиквани освен да отпускат заеми, само че и да търгуват. В рамките на едно десетилетие половината пропаднаха и от този момент и жилищното строителство, и банкирането се консолидираха.
Почти половината от всички нови еднофамилни американски домове са да вземем за пример издигнати от най-големите, обществено търгувани строителни компании — DR Horton, Lennar Corporation, Toll Brothers и други Тези институции, като всяка обществена компания, са длъжни на акционерите, а не на кредитополучателите, което значи, че доста безвъзмездни пари отиват за назад изкупуване на акции и фирмите се предизвикват да вършат всичко належащо, с цел да поддържат високи маржове. Това може да включва неща като поддържане на домашни ресурси, стартирания и даже следена земя по метод, който усилва оптимално цената, само че не безусловно размера. Както се отбелязва в отчета на AELP, практиката на „ банкиране на земя “, която включва закупуване или избиране и задържане на огромни сектори земя, до момента в който стане финансово оптимално за строителя да ги освободи, към този момент е нещо всекидневно.
Големите банки, несъмнено, избират да работят с огромните строители, които носят по-мащабни планове и облаги. Има огромен брой емпирични доказателства, които демонстрират, че защото самите банки стават по-големи, те отпускат по-малко заеми на дребния бизнес. Всичко това основава парадигма, в която предлагането на жилища се управлява от пазарите, а не от основната улица. Това прави жилищата по-оскъдни и по-малко налични за междинните хора.
Това не значи, че вложителите нямат роля на жилищния пазар. Фирмите за частни финансови вложения помогнаха за слагането на предел под жилищния пазар след Голямата финансова рецесия да вземем за пример. Те също по този начин завоюваха голяма облага от евтини парцели на стълбите на съда по способи, които биха били невъзможни за самостоятелните купувачи на жилища. В моите лични отчети открих, че колкото по-близки са връзките на вложителя с общността, в която работи, толкоз по-добро е съгласуването на ползите сред облагата, наличността на жилище и достъпността. По-трудно е да прецакаш хората, в случай че ги видиш в магазина за хранителни артикули.
Какво би трябвало да вземат политиците от всичко това? На национално равнище антимонополните фракции в администрацията на Тръмп може да помислят по какъв начин да разширят поддръжката за локалните строители на жилища и да следят деликатно консолидацията на промишлеността, вместо просто да дават корпоративни данъчни облекчения на колосите. На държавно и локално равнище данъкът върху цената на земята би обезсърчил натрупването на земя и броят на парцелите, които могат да бъдат благосъстоятелност на всеки обособен корпоративен хазяин, би трябвало да бъде стеснен. Концентрацията е зложелател на предлагането.
Политиците също се нуждаят от по-системно схващане на жилищния пазар. Бях поощрен от неотдавнашен профил на новоизбрания кмет на Ню Йорк Зохран Мамдани, който сподели, че той може да има по-сложен мироглед, в сравнение с допусках преди. През 2020 година Мамдани сподели на кореспондент: „ Това, което съм виждал в работата си е, че не е наемател против притежател на жилище. “ Кризата на достъпността е по-скоро „ наемател и притежател на жилище против финансов търгаш и портфолио от капиталови банки “. Жилищата би трябвало да са на първо място за заслон, а не за облаги на вложителите.
