Калифорния обмисля първа по рода си идея за увеличаване на фабрично построените жилища

В опит да понижат дефицита на жилища в щата, Калифорния обмисля нещо невиждано: нахлуване в строително-застрахователния бизнес.

Миналата седмица членът на Асамблеята Бъфи Уикс, демократ от Оукланд, и двупартийна коалиция от законодатели повдигнаха завесата на дълго чакания пакет от законопроекти, предопределени да тласнат разработчиците към нововъведения за понижаване на разноските в строителството, с необикновен акцент върху фабричното строителство.

Изграждането на домове във заводи и по-късно превозването им с камиони до мястото, където са нужни, предлага необятен набор от евентуални изгоди: по-бързо строителство, по-безопасни условия на труд и по-ниски общи разноски, които в последна сметка би трябвало да създадат жилищата по-достъпни.

Но макар десетилетията на вяра и звук, това заричане в никакъв случай не се е материализирало в мащаб. Ускорителите на промишлеността сочат регулаторни и финансови спънки, които пречат на рентабилното всеобщо произвеждане.

Половин дузина нови законопроекти имат за цел да оказват помощ на зараждащата се промишленост да преодолее тези трудности. Повечето биха създали това посредством стандартизиране или понижаване на регулирането. Но един, законопроект 2166 за събранието, чийто създател е Уикс и члена на събранието Хуан Карийо, демократ от Палмдейл, е друг. Въпреки че към момента има малко детайлности, законопроектът има за цел да подсигурява погашение на застраховки за строителни бизнесмени и заемодатели, които се интересуват от фабрично създаване, само че въпреки всичко се нуждаят от малко спомагателна гаранция.

Поемането на ролята на презастраховател — ангажиране да се притече на финансово избавление в съответна основна точка в процеса на жилищно строителство — е отклоняване от съвсем всичко, което страната е правила преди в дългогодишните си старания да понижи разноските за жилища в Калифорния.

„ Това е първият път, когато виждам нещо сходно да бъде препоръчано, направено и евентуално приложено от страна за жилищно настаняване “, сподели Тайлър Пулън, откривател в Центъра за жилищни нововъведения Terner в Калифорнийския университет в Бъркли, който дава техническа помощ на Wicks и други законодатели по пакета от законопроекти.

Той добави, че макар че законопроектът сигурно е „ най-отвореният и механически комплициран “ в законодателния пакет, някаква версия на концепцията се появява в съвсем всяко изявление, което той и сътрудниците му организират със заинтригувани страни от промишлеността като част от скорошен отчет на Terner за индустриализираното строителство.

„ Това може да е едно от нещата с най-голямо влияние, само че има доста открити въпроси “, сподели той.

Избягване на обречена строителна верига

Строителството е рисковано начинание. Разработчиците остават без пари. Превишаване на разноските. Има доста правосъдни каузи. Проектите се провалят. Съществува комплициран набор от финансови лостове, които оказват помощ на всички участващи, от кредитори и вложители до най-низшия подизпълнител, да минимизират експозицията си, в случай че нещата се разпаднат.

Един от най-важните от тези лостове е гаранционната облигация, финансово съглашение, при което застрахователят, в подмяна на предварителна такса, се съгласява да заплати, в случай че, да речем, електрически подизпълнител не успее да достави.

Облигационният план е този, който „ успокоява разработчиците и кредиторите “, сподели Майкъл Мерл, шеф бизнес развиване в Autovol, основана в Айдахо жилищна фабрика. „ Ако някоя част от плана се провали, те няма да държат чантата. “

В взаимозависимост от естеството на плана и контракта една облигация може да коства на фабриката от три четвърти процентни пункта до 3% от цялата цена на контракта, сподели той. За фабрика, която работи по план за огромен апартамент, тези по-малко процентни пункта може да прибавят до четвърт милион $ или повече.

Но това е, в случай че фабриката може даже да се обвърже. Често не могат. за какво не Текстът на законопроекта се отнася до „ самоподсилващ се цикъл “, в който индустриализираната строителна промишленост наподобява е заседнала.

Тази обречена верига наподобява по следния метод:

Разработчик или заемодател на план е внимателен да стартира план с жилищна фабрика, нов състезател в нова промишленост, която е видяла известни провали, и по тази причина изисква фабрика да обвърже план. Фабриката би могла да убеди гаранционна компания да даде това покритие, в случай че имаше опит във финансовия триумф. Но не е по този начин, тъй като разработчиците и кредиторите на планове са внимателни. Липсата на облигации за фабриката значи, че тя не може да притегли никакъв бизнес. Липсата на бизнес значи, че фабриката в последна сметка ще се провали.

Законопроектът на Карило и Уикс планува страната да застрахова застрахователите. Ако даден план се провали и се изиска облигация, страната ще покрие част от изплащането при избрани рискови условия (размерът на тази част и какво се квалифицира като „ рисково “ към момента не са определени).

Основната вяра в основата на законодателството е, че като направи застрахователните компании по-удобни да оферират застраховки, разработчиците ще се усещат по-удобно да се подписват с заводи, фабриките ще имат по-стабилен бизнес и в последна сметка ще могат да усилят производството, да понижат разноските и да стартират да извършват от дълго време предлаганото заричане за всеобщо създавани жилища. Doom цикълът е преустановен.

Въпреки че щатът Калифорния в никакъв случай до момента не е поемал сходна роля, концепцията се римува с други политики както на щатско, по този начин и на федерално равнище.

Министерството по въпросите на ветераните на Съединени американски щати и Fannie Mae и Freddie Mac, две федерално спонсорирани компании, подсигуряват частно издадени ипотеки като метод за стимулиране на по-изобилно и по-евтино кредитиране за американски купувачи на жилища. Администрацията за дребен бизнес подсигурява гаранционни облигации за (познахте) дребни предприятия. Щатът Калифорния ръководи една стратегия за гарантиране на заеми за строителство на здравни заведения, само че нито една за жилищната промишленост. Законопроект от предходната година, който би повторил модела за планове за налични жилища, умря без цялостно гласоподаване в Асамблеята.

Идеята за гаранционна гаранция на жилищна фабрика е „ супер новаторска “, сподели Ян Линдентал-Кокс, основен капиталов шеф в San Francisco Housing Accelerator Fund, организация с нестопанска цел, която насочва филантропски пари към съкращаващи разноските планове за налични жилища. „ Това е належащо, в случай че в действителност желаете да мащабирате промишлеността. “

Бихте ли били по-полезни парите от обвързването?

Но даже някои последователи на строителството отвън площадката са скептични.

Законопроектът Carrillo-Wicks има за цел да насърчи разработчиците, които се интересуват от строителство отвън обекта, само че се опасяват от финансовата му жизненост. Това не разказва Mutual Housing California, основана в Сакраменто организация с нестопанска цел на налични цени, която се е заела да употребява фабрично издигнати жилища за по-голямата част от бъдещите си планове.

„ Кого подтикваме? “ Райън Касиди, вицепрезидент на Mutual по недвижими парцели, попита за сметката. " Стимулираме разработчици, чийто единствен ход или не е дали фабриката остава в бизнеса. За мен това е разработчик, който евентуално не е доста понятен. "

По същия метод методът ще помогне на новите заводи с стеснен опит да съберат повече бизнес, сподели той. Mutual Housing подписа контракт с Guerdon Modular Buildings, различен основан в Айдахо производител с един от най-дългите резултати в промишлеността. „ Не мисля, че рискът от фабрично издигнати жилища е дали Guerdon ще излезе от бизнеса. “

Касиди сподели, че би предпочел „ по-директен “ метод просто да даде повече пари на фабрично издигнати планове.

Merle от Autovol се съгласи, че предлагането за гаранция евентуално ще бъде от изгода за по-новите производители. Autovol, друга тежка категория в промишлеността, рядко има проблеми с приемането на покритие, когато има потребност от него, сподели той. И заради относителната си финансова непоклатимост и листата си с дълготрайни клиенти, тя може да мине без обвързване по-често, в сравнение с не.

„ Ако имате единствено два или три плана и няколко години зад тила си, това са тези, които са нужни за обвързване “, сподели той. Но по същата причина „ тези са тези, които доста се борят да се обвържат. “

Не е ясно дали други законодатели ще са подготвени да обвържат цялостната религия и заслугата на страната с промишленост, която към момента се потвърждава. Законопроектът е плануван за първото си чуване в законодателната комисия в края на април. Общата сума, която законопроектът може да сложи на куката държавните данъкоплатци, остава въпрос без отговор. Но за законодателите, които не са уверени, една допустима комерсиална точка е, че нуждата от тази стратегия може да е краткотрайна.

Предпоставката на законопроекта е, че „ страната може да поддържа ранните осиновители, до момента в който фабрично издигнатата жилищна промишленост построява репутацията си “, сподели Пулън от Terner. „ Това е проблем, който в последна сметка може да бъде решен на частния пазар. “

Ако всичко върви добре в промишлеността, частните застрахователи може да са щастливи да предложат на фабриките своето покритие без държавна отбрана и бизнесмените и кредиторите към този момент може да не упорстват за това в допълнение равнище на отбрана. Засега това остава едно огромно „ в случай че “.

___

Тази история в началото беше оповестена от CalMatters и публикувана посредством партньорство с The Associated Press.