Наемодателите в затруднено положение, тъй като Франция налага строги нови правила за емисиите
Мишел Басано притежава желан актив: студио на последния етаж, което тя отдава под наем в почти 200-годишна сграда в историческия квартал Маре в центъра на Париж .
Но сега тя обмисля да се оттегли, тъй като проблемът с опитите за постигане на строгите нови стандарти за енергийна ефективност на Франция се оказва твърде труден. „Това е кошмар“, каза Басано. „Мисля просто да продам.“
Съседите на Басано в общата сграда отказват да ратифицират приблизително 100 000 евро, необходими за подмяна и изолация на цинковия покрив. Добавянето на изолация към каменната фасада отвън е забранено от мандатите за опазване на историята – но изолирането отвътре би означавало загуба на ценно пространство в апартамента от 25 квадратни метра и намаляване на стойността му при препродажба.
Наемодателите във Франция се борят с надвисналата опасност ограничения за отдаване под наем на лошо изолирани апартаменти и домове съгласно строги нови правила, които постепенно се въвеждат от 2023 г. Те имат за цел да стимулират собствениците да реновират приблизително две трети от 37-те милиона домове във Франция до 2050 г.
Правителството на президента Еманюел Макрон твърди, че са необходими широкомащабни ремонти за справяне с голям източник на емисии на парникови газове: сградите представляват почти половината от потреблението на енергия във Франция и една трета от въглеродните емисии, докато две трети от тази сума идват от домовете. Експерти казват, че намесата на неговото правителство е уникална в Европа.
Новите правила представляват особен проблем за жилищните сгради и историческите домове като много в Париж, заедно с живописните села от Прованс до Елзас. Домовете в Маре са обречени да останат в долната половина на правителствената система за енергиен рейтинг дори и с ремонти, твърдят експерти.
Критиците вече предупреждават за непредвидени последици: според тях политиката може да влоши недостига на жилища във Франция и може дори да предизвика социални вълнения, тъй като високата инфлация засяга и домакинствата.
Жан-Клод Басиен, заместник-изпълнителен директор на групата за имоти Nexity, смята, че подходът на правителството е правилният, но че графикът е „нереалистичен и абсурден“ .
„Ще ни трябва повече време, ако искаме да направим това добре и да избегнем повторение на жълтите жилетки“, добави той, имайки предвид протестите, кръстени на жълтите жилетки, носени от демонстрантите, които разтърсиха Франция през 2018 г. относно предложен данък върху въглеродните емисии върху бензина.
За да се стимулират ремонтите, собствениците трябва да получат имоти с оценка за енергийна ефективност, класифицирайки ги от A (най-добър) до G (най-лош), преди да могат да бъдат продадени или отдадени под наем. Наредбите предлагат както морков, така и тояга: лошо изолираните жилища постепенно ще бъдат изключени от пазара на наеми през следващото десетилетие, но публичните средства са на разположение, за да помогнат за плащането на изолация, нови прозорци или подобрено отопление.
Наемодатели от жилищата с рейтинг F и G може вече да не повишават наемите, а от тази година най-лошите от имотите с рейтинг G не могат да се отдават под наем на нови наематели.
До 2028 г. 5,2 милиона домове с рейтинг F и G, или 17 процента от общия жилищен фонд, ще станат недопустими за отдаване под наем. До 2034 г. всички имоти с рейтинг E и D ще бъдат изключени, възлизащи на повече от половината от всички жилища.
Дори някои в лагера на Макрон се притесняват, че подходът е твърде драконовски. Финансовият министър Бруно Льо Мер намекна, че подкрепя смекчаването на правилата, но след това беше принуден да отстъпи.
Докато страните в Европа опитват редица политики за декарбонизация и повишаване на енергийната ефективност на домовете, никоя не е опитала какво прави Франция, каза Борис Курнед, политически експерт в ОИСР.
„Всички гледат френския пример, за да видят как се развива“, каза той. „Това е добра идея на хартия, дори ако е малко рано да се преценяват резултатите.“
В Германия правителството предприе различен подход, включително забрана на газовите котли – политически спорна мярка – и въвеждане на данък въглероден диоксид върху отоплението на дома. Белгия и Австрия промениха разпоредбите, за да улеснят обновяването на жилищни сгради с много собственици.
Франция обеща да увеличи субсидиите за обновяване на жилища до почти 5 милиарда евро от 3,4 милиарда евро миналата година. Но воден от партията на Зелените доклад на Сената твърди, че е необходимо много повече финансиране - една оценка поставя изискването близо до 25 милиарда евро годишно.
Достъпът до наличните пари не винаги е лесен, с дълъг процес на кандидатстване и сложни правила. Жил Ламбер е кандидатствал за около 10 000 евро субсидии за обновяване на сграда от 80-те години, която притежава, с четири апартамента под наем в озеленено парижко предградие.
„Кандидатурата беше сложна писта с препятствия“, каза 62-годишният -стар. Междувременно два от апартаментите му бяха забранени от пазара.
Агенти за недвижими имоти и компании за управление на имоти предупредиха, че правилата могат да влошат недостига на жилища в градове като Марсилия, Бордо и Лион, като свият набор от жилища под наем.
Едуар Филип, бивш министър-председател на Макрон и сега кмет на Хавър, каза, че изключването на жилища с нисък рейтинг ще „механично намали възможностите за наемане на хора с ниски доходи“.
Друго опасение е че правилата за контрол на наемите в ключови градове ще затруднят собствениците да съберат приемлива възвращаемост от ремонти там, където ги извършват.
В Париж ремонтите се превърнаха във възпламенителна точка в жилищни сгради със съвместна собственост, известни като copropriétés, тъй като скъпите проекти изискват одобрение на мнозинството, докато за теглене на заеми е необходим единодушен вот.
Лор Галард лобира пред съседите си в сграда от 10 жилища от 1920 г. да наемат експерт, който да начертае ремонти, от които се нуждае, но има малък успех.
„Мисля, че те отричат, защото не искат да знаят и се страхуват от цената, която ни очаква“, каза 34-годишният стар архитект.
Някои собственици на жилища с рейтинг F или G просто се опитват да продадат. Според уебсайта за недвижими имоти Se Loger почти 20 процента от жилищата за продажба през първата половина на 2023 г. са били с лоша изолация, което е двойно повече от нивото през 2021 г.
Томас Льофевр, учен по данни в Se Loger, каза, че няма гаранция, че купувачите ще ремонтират. „Ако просто премахваме жилища от пазара на наеми, без да стимулираме ремонти, тогава това не е истинска печалба за околната среда“, каза той.
Жак Бодрие, заместник-кмет в Париж, отговарящ за строителството, отказва да се отчайва. Градът е похарчил около 2,5 милиарда евро за 10 години за реновиране на обществени сгради и училища и планира да обнови всички жилища с ниски доходи до 2050 г.
„Постигнахме голям напредък в публичния сектор , но на пазара на частни жилища нещата вървят твърде бавно“, каза той.
Градът провежда месечни семинари в кметствата, за да информира хората относно субсидиите и да предлага съвети. На едно събитие през юни около 600 души дойдоха да обменят съвети за изолация, капаци и системи за отопление и охлаждане.
„Първоначално хората бяха наистина притеснени“, каза Бодрие, „но сега започват да се занимават с това .”
