Най-бедните в САЩ не могат да намерят жилище, дори когато жилищата с ниски доходи стоят празни

ПОРТЛАНД, Орегон (АП) — Матю Дейвис, който живее в подслон за бездомни в Остин, Тексас, би желал личен апартамент. Но с дребното пари, които прави, дарявайки кръвна плазма, даже дребен дом за 450 $ на месец без течаща вода и обща баня би бил огромен проблем.

Междувременно над 4500 жилища, които градът класифицира като налични – близо 16% – стоят празни.

„ Наистина не върша задоволително пари, с цел да си разреша каквото и да било “, сподели 49-годишният Дейвис за няколкостотин $, които печели на месец. „ Просто не преставам да се пробвам да плавам нагоре. “

Най-бедните хора в Съединени американски щати са изправени пред най-остър дефицит на жилища на налични цени. Но по-голямата част от жилищата с ниски приходи, финансирани през последните години, са за тези, които печелят 50% от междинния приход на региона или повече, съгласно изследване на държавни жилищни организации.

Някои градове в този момент виждат скок в свободните работни места, защото наемите за тези единици се приближават до пазарните равнища. Резултатът: Апартаментите, избрани като налични, стоят празни, тъй като най-бедните от бедните не могат да си ги разрешат.

Междувременно някои хора са принудени да останат без дом, а други в обезверени условия, с цел да заплащат за жилище, което не могат да си разрешат.

Най-бедните имат малко благоприятни условия за жилище

Има единствено към 4 милиона налични единици чартърен за 11-те милиона семейства на наематели в страната с извънредно ниски приходи, съгласно последния годишен отчет на Националната жилищна коалиция с ниски приходи.

Това са хора с годишни приходи или под федералните насоки за беднотия — малко под $16 000 за едночленно домакинство — или 30% от междинния приход в техния регион, което от двете е по-високо. Те съставляват към една четвърт от семействата на наематели в Съединени американски щати и включват доста хора, работещи на нископлатена работа, възрастни хора и хора с увреждания, живеещи с закрепени приходи.

Около три четвърти от семействата наематели с извънредно ниски приходи заплащат над половината от приходите си за наем и комунални услуги, се споделя в отчета, оставяйки малко излишък за други потребности.

Въпреки това жилищата, заделени за тези наематели, са единствено към 12% от наличните жилищни единици, финансирани през 2024 година от данъчния заем за жилища с ниски приходи – федерална стратегия, предоставяща данъчни заеми на бизнесмените в подмяна на поддържане на ниски наеми за минимум 30 години, съгласно данни на Националния съвет на държавните жилищни организации.

По-голямата част са за тези, които печелят най-малко 50% от междинния приход на региона или AMI. В Остин това е един човек, който печели почти 47 000 $ годишно, спрямо човек с извънредно ниски приходи, който печели под 28 000 $.

Програмата е финансирала съвсем 4 милиона налични единици в цялата страна от основаването си преди 40 години. Но някои специалисти споделят, че е неефективно – и по-скъпо от ваучерите за жилища.

„ Това е извънредно комплицирано и бюрократично и покачва доста разноските за строителство, тъй като разпоредбите са толкоз комплицирани “, сподели Крис Едуардс, икономист от Cato Institute, либертариански мозъчен концерн, който сподели пред Конгреса, че сложността на програмата е „ основала “ цяла промишленост от правни и счетоводни компании единствено с цел да я управляват.

„ Ако възнамерявате да субсидиране на жилища на налични цени, би трябвало да дадете парите непосредствено на наемателите “, сподели той, имайки поради ваучерите за жилища.

Други специалисти споделят, че двете стратегии работят добре дружно, защото парцелите, издигнати с данъчен заем, би трябвало да одобряват ваучери – до момента в който наемодателите на жилища с пазарна цена в доста щати не са.

Все отново има сериозен дефицит на федерално финансиране: специалистите пресмятат, че единствено едно на всеки четири отговарящи на изискванията фамилии в миналото е получавало ваучери. Ваучерите могат да оказват помощ на най-бедните да заплащат за жилища, ориентирани към групи с по-високи приходи, само че описът на чакащите може да продължи с години.

Някои строителни бизнесмени на налични жилища споделят, че без ваучери не е стопански осъществимо да се дават жилища за хора с извънредно ниски приходи.

True Ground Housing Partners, бизнесмен на налични жилища в региона на Вашингтон, окръг Колумбия, дава образец: Единица за тези, които печелят 60% от междинния приход в региона - близо 70 000 $ на година - носи 1715 $ на месец чартърен. Но след $1575 ипотечни и оперативни разноски, остават единствено $140.

„ Математиката не лъже “, сподели президентът и основен изпълнителен шеф Кармен Ромеро, отбелязвайки, че човек с извънредно ниски приходи би платил единствено половината от този наем.

„ Нашите разноски не вършат в действителност допустимо основаването на 30% AMI звено, в случай че нямаше тази изключителна сума дотация, която просто не съществува. ”

Достъпните жилища се конкурират с пазарните наеми

Междувременно наличните наеми на жилища за 60% AMI единици се приближават до тези на пазарните жилища в градове на Съединени американски щати като Остин, Денвър и Портланд, Орегон.

В резултат на това някои хора избират да заплащат малко повече за жилища с пазарни цени с по-малко инспекция на приходите и по-бързо утвърждение – оставяйки все по-голям брой налични жилища празни.

В Остин процентът на незаетите жилища за всички налични жилища е съвсем 16% с над 4500 свободни единици, съгласно компанията за данни и разбори на недвижими парцели CoStar. Здравословният % на свободни работни места е към 5%.

LDG Development, бизнесмен на жилища на налични цени, цитира % на свободни работни места от 12% за своите 60% AMI единици в Остин. Главният портфолио шеф Ребека Фишер сподели, че LDG е „ в директна конкуренция “ с хилядите нови жилища с пазарна цена, издигнати неотдавна в Остин.

„ Трябва да имам всяко банково извлечение, всяка заплата, всяка сметка, всяка транзакция на Venmo, която сте имали с приятелите си “, сподели Фишер за претендентите за налични жилища.

„ Когато съвсем преследваме еднакъв наемател, можете да бъдете утвърдени в границите на две минути при договорка на пазарна цена, само че за жалост в жилища на налични цени … лишава време. “

В Денвър има 13% % на незаетост измежду 60% AMI единици, финансирани от федералната стратегия за данъчни заеми – и 21% % на незаетост за 80% AMI единици, съгласно Colorado Housing and Finance престиж. Междувременно има прекомерно малко жилища за най-бедните в града.

В Портланд, където също има дефицит на жилища за групите с най-ниски приходи, има над 1700 свободни налични единици за общо равнище на незаетост от 7,5%, съгласно Portland Housing Bureau. Повечето са за тези, които печелят 60% AMI, или към $54 000 за едночленно домакинство, с стеснен наем до $1444 на месец.

Това е покрай междинния наем от $1581 за пазарен апартамент с една спалня, съгласно данни на CoStar, споделени от бюрото.

Жителят на Портланд Джейдън Барби печели към 55% от междинният приход в региона и е в описи с чакащи за налични жилища. Но, споделя той, би платил повече за апартамент с пазарна цена, с цел да избегне дългия развой на кандидатстване.

„ Предпочитам да похарча спомагателните $200, единствено с цел да отида по-лесно на място, което е където желая “ и няма „ всички тези обръчи “, сподели той.

„ Искам да затварям вратата през нощта и да дремя “

Длъжностните лица в Остин си сложиха за цел да построят 20 000 единици сред 2018 и 2027 година за хора с извънредно ниски приходи — 17% от семействата в града.

Само 543 са били издигнати към 2024 година, демонстрират градските документи.

Междувременно всички 15 000 единици, планувани за тези, които печелят сред 60% и 80% от междинния приход на региона, са издигнати.

В отговор на въпроси от Асошиейтед прес, Жилищният отдел на Остин съобщи, че признава нуждата да се направи повече, с цел да се основат жилища за най-бедните хора и подхваща стъпки за това, в това число отдаване на желание на оферти за финансиране, които включват 30% AMI единици.

За Дейвис, който е живял в колата си една година, преди да получи легло в приюта в Остин, дефицитът на жилища за хора като него е разочароващ.

„ Искам да затварям вратата през нощта и да мога да дремя “, сподели той. „ Наистина просто желая да намеря вярното място. “

__

Бившият създател на AP Шарлот Крамон способства.