Недостигът на жилища поставя на изпитание новаторския закон за земеползване на Орегон. Законодателите са готови да го коригират

ПОРТЛАНД, Орегон (AP) — Острата липса на жилища на налични цени накара законодателите в Орегон да обмислят премахването на закон от 70-те години на предишния век, който трансформира щата в народен водач в политиката за потребление на земята за попречване на разрастването на предградията и запазване на природата и селското стопанство.

Така наречената граница на градския напредък, свещена крава на демократичната политика на Орегон, спомогна за циментирането на зелената известност на щата и беше „ извънредно авторитетна “ в неговото развиване, сподели Меган Хорст, професор по градско обмисляне в Портландския държавен университет.

„ Не мога да го пресилвам “, сподели тя за закона от преди половин век. „ Цялата тази земеделска земя евентуално ще бъде море от търговски центрове и подразделения, защото те са съвсем на всички места другаде в страната. “

Но взаимосвързаните бездомни и жилищни рецесии принудиха законодателите да обмислят изключения, в това число демократите, които в предишното са защитавали забележителната политика.

Единственият законопроект, импортиран от губернатора на Демократическата партия Тина Котек по време на тазгодишната къса законодателна сесия, е широкообхватен жилищен пакет, целящ да даде подтик на жилищното строителство посредством смяна на закона от 1973 година, който всъщност начерта кръг към градовете, с цел да отбрани земеделската земя, горите и природата от градско посягане.

Законодателите разполагат единствено с две седмици, с цел да одобрят законопроекта, преди сесията да завърши на 10 март.

Като най-дълго служилия представител на Орегонската къща, от 2013 до 2022 година, Котек стана известна с прогресивната си стратегия. Но като губернатор тя се опита да облекчи рестриктивните мерки за строителните бизнесмени в опит да реализира прогрес в задачите си за жилищно произвеждане.

Работата за продобиване на поддръжка за пакета я сложи в необикновената позиция да би трябвало да лобира не републиканците – които значително го поддържат - само че членове на нейната лична партия, доста от които гласоподаваха срещу сходна мярка предходната година. Котек сподели, че е прекарала седемте месеца сред законодателните сесии в диалози със законодатели, строителни бизнесмени и природозащитни групи, с цел да откри приблизително състояние.

„ Миналата година имахме някои оферти, които не работеха за всички, само че не се отказахме. Седнахме и работихме по него “, сподели тя, до момента в който свидетелстваше в поддръжка на законопроекта, описвайки себе си като негов „ основен проектант “ и „ основна мажоретка “.

„ Знам също, че процесът значи, че може да има ремонти “, добави тя. „ Но това, което не можем да забележим да се случи, е този законодателен орган да си тръгне в края на сесията без този законопроект. “

На място политиката против разрастването може да наподобява трагична. Понякога блокове от гъсти жилищни комплекси ненадейно свършват и отстъпват място на гъсти гори или хълмисти полета. Едната страна на пътя може да бъде облицована с домове, до момента в който другата страна предлага намерено пространство, докъдето стига окото.

Пакетът от 42 страници, наред с доста други неща, би дал еднократно изключение от правилото от десетилетия, като разреши на градовете да получават нова земя за задачите на построяването на жилища. Това ще изисква 30% от новите единици в регионите за разширение, с цел да бъдат налични.

В момента градовете би трябвало да предвиждат повишаване на популацията за 20 години, преди да изискат смяна на границата на градския напредък за нови домове, бизнеси или промишлени или публични уреди. Ако покажат, че зоната вътре в тяхната граница няма да задоволи плануваните потребности и разпознават външна земя, отговаряща на комплициран набор от критерии, те могат да аплайват за разширение.

Градовете с повече от 2500 поданици, които желаят да прибавят повече от 50 акра (20 хектара), би трябвало да подадат заявление до държавна организация за утвърждение.

Деветдесет и пет % от тези корекции са били утвърдени сред 2016 година и 2023 година, съгласно Министерството на опазването и развиването на земята, организацията, натоварена с утвържденията. Но доста градове и строителни бизнесмени споделят, че строгите условия за оценка и разбор могат да бъдат дълги и сложни за навигация.

„ Въпреки че предлагането на земя не е спънка за всички градове, то е сериозно за някои, а настоящата.... процесът лишава доста време, не разрешава разноските и е противоречив “, сподели в писмени показания Ариел Нелсън, лобист на Лигата на градовете в Орегон, която има неутрална позиция по законопроекта.

За да се форсира процесът, законопроектът, показан пред законодателите, ще облекчи избрани разпореждания и ще анулира 20-годишната прогноза за популацията, в случай че изискванията са изпълнени. Но предлагането към момента включва редица ограничавания, значително произлизащи от настояванията на демократите.

За да дават отговор на изискванията, градовете би трябвало да потвърдят, че им липсва земя, както и налични жилища. Те ще би трябвало да очертаят историята на тяхната граница на напредък през предходните 20 години и да преценяват какъв брой земя в границите на актуалната граница е създадена. Те също по този начин ще би трябвало да покажат, че избран % от семействата са мощно обременени с разноски, което значи, че харчат повече от половината от приходите си за жилище.

В множеството случаи градовете няма да могат да прибавят земеделска или горска земя с висока стойност.

Освен това, градовете биха могли да прибавят единствено релативно дребни площи земя: градове с население под 25 000, да вземем за пример, биха могли да прибавят единствено най-много 50 „ чисти жилищни “ акра (20 хектара), което е по-малко от една десета от квадратна миля (0,3 квадратни километра). Чистият жилищен акър се отнася до количеството земя, употребявано за създаване на домове, като се изключи улици и комунални услуги.

Еднократното освобождение от разпоредбите за граници на градския напредък ще изтече през 2033 година

Щат Сенатор Деб Патерсън, член на групата по околната среда и жилищната комисия на Сената, сподели, че тези парапети са я предиздвикали да се усеща удобно, подкрепяйки законопроекта. Тя беше един от законодателите от Демократическата партия, чийто глас „ не “ умъртви миналогодишното предложение.

„ Въпреки че по никакъв метод не е съвършен законопроект, толкоз доста работа беше свършена, с цел да стане доста по-добър законопроект, за който имам вяра, че ще гласоподавам „ за “, сподели тя.

Един от нейните републикански сътрудници в жилищната комисия на Сената, сенатор Дик Андерсън, също поддържа законопроекта, само че сподели, че разпоредбите за разширение на границите са рестриктивни „ съвсем до степен безполезни “.

„ Не би трябвало да си представяте разширение в жанр Лас Вегас или Финикс, с обилие от къщи и подразделения след подразделения “, сподели той.

Андерсън счита, че други елементи от законопроекта биха били по-полезни в неговия крайбрежен регион, по-специално мярка, позволяваща на градовете да „ разменят “ земя, която понастоящем е в техните граници, която е по-трудна за развиване заради стръмен терен или други топографски проблеми, с еквивалентно количество земя тъкмо отвън нея, която е по-подходяща за жилищна приложимост.

Трябва да се обърне внимание и на други фактори, с цел да се оправи изцяло с рецесията, като възходящите разноски за строителни доставки, дефицит на работна ръка и възходяща корпоративна благосъстоятелност върху жилища, споделят специалисти по жилищно настаняване.

Законодателите са се заели със земята потребление на закона в предишното, в това число за стимулиране на индустриалния напредък. Съвсем неотдавна те утвърдиха мярка предходната година, позволяваща на губернатора да дефинира до осем обекта за разширение, с цел да освободи място за заводи за полупроводници.