Опасна книга-игра се възражда за гигантските жилищни агенции в САЩ

Писателят е някогашен ръководител на Федералната корпорация за обезпечаване на депозитите на Съединени американски щати, някогашен ръководител на Fannie Mae и създател на идната книга „ Как да не загубим милион $ “

Президентът Доналд Тръмп номинира Кевин Уорш за идващия ръководител на Федералния запас. Но администрацията му към този момент е заета с опити да повлияе на лихвената политика.

Бил Пулте, началник на Федералната организация за жилищно финансиране, подреди на жилищните колоси Fannie Mae и Freddie Mac да изкупят големи количества ипотечни скъпи бумаги в доброжелателно, само че неправилно изпитание да понижат лихвите по ипотечните заеми.

Това бележи връщане към рисковия бизнес модел, който способства за финансовата рецесия от 2008 година и докара до банкрута на фирмите. Това може да възобнови жилищната инфлация, като в същото време направи по-вероятно фирмите още веднъж да изпаднат в усложнение, излагайки на риск данъкоплатците и финансовата система.

Компаниите, известни като държавно спонсорирани предприятия (GSE), са в основата на ипотечното финансиране в Съединени американски щати. В исторически проект те са имали явен бизнес модел: закупуване на добре обезпечени ипотеки от заемодатели, пакетиране в обезпечени с ипотека скъпи бумаги и продажбата им на вложители. GSE защитаваха вложителите против кредитни загуби по ипотеките, които секюритизираха, само че не и против лихвени и пазарни опасности.

През 90-те години GSE взеха решение, че могат да създадат по-големи облаги, в случай че запазят огромни дялове от ипотеки и MBS в личните си „ непокътнати портфейли “. По създание те се трансфораха в великански хедж фондове. Инвеститорите в облигации третираха своя дълг като имплицитно подсилен от федералното държавно управление. Това разреши на GSE да емитират облигации при извънредно ниски проценти и да влагат приходите във високодоходни ипотеки и MBS. 

Този лихвен арбитраж се трансформира в главен мотор на техните облаги, защото те натрупаха комбинирани портфейли, които доближиха връх от $1,5 трилиона, повече от една трета от пазара на MBS по това време. Печалбите им скочиха, както и цените на акциите им и пакетите от хонорари на ръководителите. Уви, техните несполучливи старания да ръководят и маскират неустойчивостта и рисковете на такова солидно портфолио доведоха до огромни счетоводни кавги. Но вместо да ги овладее, техният регулатор им разреши да закупят рисковите ипотечни секюритизации на Уолстрийт в допълнение към техните лични.

Това беше направено в името на разширението на собствеността върху жилищата – същата аргументация, която употребява администрацията на Тръмп – само че оказа помощ за подхранването на жилищен балон. Очаквано, когато удари финансовата рецесия, техните портфейли претърпяха големи загуби. FHFA ги сложи под контрол, където са към момента, а Министерството на финансите вля 200 милиарда $, с цел да продължат да работят.

Сега GSE се върнаха към остарелия си проект. Те усилиха арестуваните си портфейли с повече от $90 милиарда през 2025 година и, съгласно инструкциите на FHFA, купуват още $200 милиарда. Това ги води до техния посткризисен таван от $450 милиарда, утроен размер при започване на 2025 година Това е огромна смяна от следкризисния консенсус за стесняване и ограничение на арестуваните портфейли на GSE.

След 17 години в консерваторството, GSE са още по-малко добре готови да ръководят неустойчивостта и финансовите опасности на толкоз огромно портфолио от те бяха през 2008 година Тъй като финансовите равнища към момента са под регулаторните минимуми, те имат стеснен потенциал да поемат загуби. В същото време портфейл от 450 милиарда $ е единствено към 4 % от общия неуреден MBS. Това ще има нищожно влияние върху ипотечните лихви. Администрацията даде обещание да не подвига рестриктивните мерки, само че дали това ще се резервира, защото републиканците са изправени пред сложни избори отвън годината тази есен?

Няма бързи решения за достъпността на жилищата в Америка. Трябва да увеличим предлагането на жилища на налични цени и това лишава време. Огромните държавни покупки на MBS ще доведат единствено до жилищна инфлация, както видяхме преди рецесията от 2008 година и още веднъж по време на пандемията със личните покупки на MBS за трилиони долари от Федералния запас. Има признаци, че търсенето и предлагането най-сетне се движат към равновесие. Реалните стойности на жилищата в действителност спаднаха предходната година. Това не е моментът за изостряне на несъответствията посредством стимулиране на търсенето с огромни понижения на ипотечните лихвени проценти.

Администрацията се надява, че евентуално предложение на акции на GSE може да помогне на Съединени американски щати с фискалните провокации. Но в случай че фирмите се нуждаят от друга помощ, те ще бъдат източване на публичната торбичка. Потенциалните вложители няма да желаят да купуват акции в едва капитализирани компании с рискови салда и без поддръжката на държавното управление, която Тръмп е заречен. Това е присъщият неустойчив предкризисен модел на приватизиране на облагите и социализиране на загубите. Администрацията на Тръмп се връща към предишното, с цел да управлява бъдещето на GSE. Няма да свърши добре.