Паричният фонд на Мейн от данъци върху продажбите на жилища нараства. Как се използва?

Данъкът, генериран от продажбите на парцели, оказва помощ за зареждането на разнообразни начинания за налични жилища в Мейн, в това число стратегия, която подкрепя купувачите на жилище за първи път, и друга стратегия за попречване на забрана. Законодателите обмислят прибавянето на нова самодейност към листата: финансиране на приюти за бездомни. Но решаването по какъв начин да се разпределят парите е комплицирано.

Данъкът върху прехвърлянето на недвижими парцели — който събира пари както от купувачите, по този начин и от продавачите всякога, когато се продава парцел — се чака да нарасне доста през идващите години, частично с помощта на разрастващия се пазар на жилища в Мейн и скорошните промени в налога.

Приходите му непрестанно нарастват през последните години, защото междинната цена на жилище в Мейн се усилва. Към края на предходната година данъкът, натрапен върху частта от продажбата на парцел над 1 милион $, съвсем се утрои.

В резултат на това се планува данъкът да донесе 57,4 милиона $ тази година и до 68,6 милиона $ до 2029 година по отношение на 51,9 милиона $ през 2025 година, съгласно Комитета за прогнозиране на приходите на щата. Общите суми не включват почти 10 %, съхранявани от окръзите, натоварени със събирането на налога и записването на актовете.

Повече пари, импортирани от налога, значи повече пари за начинания за налични жилища във време, когато пазарът на жилища продължава да цени хората. Но разчитането единствено на този налог значи, че тези стратегии могат да бъдат подложени на стрес при спад на недвижимите парцели и повдига въпроси за това кои проблеми да бъдат предпочитани в този момент, споделиха участниците в решенията за финансиране и данъчни откриватели.

Какво прави данъкът

Данъкът за прекачване се събира всякога, когато човек закупи неподвижен парцел в Мейн. Стандартната ставка е $2,20 за $500 стойност на парцела. Данъкът се разделя сред купувача и продавача. Продажбата на жилище на стойност 395 000 $, междинната цена на къща през февруари, би наложила налог от 1738 $, съгласно данъчната работа на Мейн.

Миналата година законодателният орган на Мейн промени разпоредбите за парцели на стойност над 1 милион $, продадени след 1 ноември 2025 година Те в този момент имат общоприета ставка за първия 1 милион $, по-късно 6 $ за всеки 500 $ над тази стойност.

Тези налози от време на време се назовават ​​„ налози върху имения “, тъй като са предопределени да насочат хората с по-високи приходи, които купуват по-скъп парцел. Според новите правила къща за 3 милиона $ ще генерира към 28 000 $ налози, спрямо към 13 000 $ при предходните условия.

Данъкът върху имението се появи, когато парите, заделени за програмата за жилищно строителство на налични цени в Мейн, бяха на привършване. Първоначално въведен като независим законопроект, законодателите по-късно включиха нарастването в законопроекта за бюджета от предходната година.

Грег Пейн, старши консултант по жилищната политика на губернатора Джанет Милс, обвърза поддръжката за увеличение на налога с възходящия пазар на първокласни жилища в Мейн. Разпространението на жилища, продавани за над 1 милион $, изкривява пазара на щата, в това число затруднява купувачите на жилище за първи път да намерят налични варианти, сподели той.

Това значи, че „ доста фамилии от Мейн не престават да наемат, тъй като не могат да си разрешат да купят жилище “, сподели Пейн. Но „ те също са изправени пред извънреден ценови напън на пазара за наеми. “

Като усили налога, Мейн съумя да сътвори първия си специфичен източник на доходи за произвеждане на налични жилища, сподели Пейн. Очаква се нарасналата данъчна ставка да генерира 17 милиона $ за този фонд през първата година.

Исторически данъкът за прекачване е предопределен да компенсира регистъра на актовете на окръга, който е виновен за записването на документи за благосъстоятелност и събирането на парите, сподели Джаред Валчак, помощник в десния мозъчен концерн Tax Foundation. Някои щати събират единствено дребна такса, с цел да покрият тези разноски, само че други постановат по-висок налог и употребяват тези пари за заплащане на общи държавни разноски или предпочитани стратегии, като жилища.

В началото на 2000 година приходите от налог върху прехвърлянето бяха относително отмерено разпределени сред общия фонд на щата и фонда HOME на Мейн, който оказва помощ да се заплащат стратегии за купувачи на жилища за първи път. В някои години, изключително към срутва на пазара през 2008 година, по-голямата част от парите бяха изтеглени в общия фонд.

Тъй като приходите се покачиха, повече отидоха в разнообразни жилищни начинания, като погашение на жилищни облигации, стратегии за попречване на забрана и новосъздадената в Мейн Home For Good стратегия, която дава жилища и услуги за поддръжка на място за хора, излизащи от бездомността.

Дали данъкът е потребен метод за генериране на пари за тези начинания зависи от това с кого говорите. Валчак сподели, че данъкът върху прехвърлянето разрешава на държавните чиновници да кажат, че усилват приходите, като таксуват новите купувачи на жилище съразмерно, вместо политически рискованата вероятност за повишение на налозите върху парцелите за всички.

Но той твърди, че данъкът върху прехвърлянето санкционира новите купувачи и хамалите, като прибавя спомагателна такса към към този момент скъпите жилища. А в Мейн, който Tax Foundation класира на 45-то място по конкурентоспособност на налозите върху парцелите през 2026 година, макар че е на 26-то място по общо данъчно облагане, това може да съставлява спомагателна преграда за нови, по-малко богати купувачи на жилища или да обезсърчи хората да се реалокират, които другояче биха го създали, сподели той.

Мейн в действителност употребява ограничения за покриване на разноските за налога посредством някои изключения, в това число за хора, които употребяват програмата за купувачи за първи път на жилищния орган на щата Мейн или контракти сред избрани членове на фамилията.

Част от привлекателността на налога върху прехвърлянето е, че данъкът „ пада единствено върху дребна група данъкоплатци, тези, които купуват и продават парцели “, сподели Рон Ракоу, помощник в Lincoln Institute of Land Policy, мозъчен концерн за потребление на земята, обвързван с онлайн университета Claremont Lincoln.

Но приходите от налога могат да бъдат нестабилни, сподели Раков. Набраната сума може да се повиши, когато цените са високи и парцелите се продават бързо, и може да намалее, когато пазарът се охлади.

Това съмнение беше очевидно през 2009 година, когато рецесията с жилищните ипотеки удари държавните и локалните доходи. След това приходите от налози върху прехвърлянията спаднаха от $24,7 милиона на $17,8 милиона; и законодателната власт взе 96 % от тези долари за общия фонд в съпоставяне със 71 % миналата година.

За да оказват помощ на Mainers по време на рецесията, законодателите постановиха налог върху прехвърлянето на възбранени парцели от 2010 година и отделиха всички доходи за напъните на държавното бюро за отбрана на потребителския заем за попречване на забрана. Той генерира 1,5 милиона $, или към 8 % от общите доходи за тази година. Тъй като възбраните понижиха, приходите от тези продажби също понижиха, с планувани 80 191 $ за тази година.

Маура Пилсбъри, анализатор на данъчната политика към прогресивния център за икономическа политика в Мейн, сподели, че данъкът върху прехвърлянето в Мейн изостава от другите щати на Нова Англия от десетилетия. Тя твърди, че нарасналата данъчна ставка за жилища над $1 милион дейно ще увеличи приходите, като се насочи към купувачи, които могат да си разрешат спомагателните разноски.

За някой, който желае да купи безценен дом, този налог „ няма да се промени дали ще направи покупка или не “, сподели Пилсбъри.

И до момента в който потокът от доходи от налози върху прехвърлянето може да бъде неустойчив, Пилсбъри сподели, че има признаци, като постепенно възходящото население на Мейн, които демонстрират, че евентуално ще продължи като жизнерадостен механизъм за финансиране.

„ Преместване на столове към палубата “

Увеличаването на финансирането провокира продължителни диспути за това какво да се прави с него.

Наскоро гласуван законопроект от законодателната комисия по жилищно настаняване и икономическо развиване имаше за цел да помогне на държавната система за приюти за бездомни, като вземе пари от нараствания налог върху прехвърлянията, които другояче биха отишли непосредствено към окръжните държавни управления. Предложението беше въведено, откакто някои приюти, в това число юношески подслон в Марс Хил и дълготрайна стратегия в окръг Йорк, бяха затворени през 2025 година заради незадоволително финансиране.

Застъпниците на приютите и кабинетът на губернатора поддържаха L.D. 2124 и го показа като метод да накараме окръзите да способстват повече за приютите. Според Пейн, окръзите способстват общо 68 000 $ за приюти всяка година, в съпоставяне със 7 милиона $ от страната.

Но предлагането бързо се натъкна на опозиция от страна на окръжни админи и общински групи, които твърдяха, че парите могат да бъдат нападнати в бъдеще при различен губернатор или законодателна власт и се запитаха за какво тежестта би трябвало да падне върху окръжните държавни управления.

Жан-Мари Катерина, комисар на окръг Къмбърланд и съпредседател на комисията по законодателна политика на Асоциацията на комисарите на окръг Мейн, сподели, че предлагането идва в миг, когато някои окръзи изпитват финансови усложнения. Те са изключително обременени от цената на затворническата система в Мейн, сподели тя.

„ Страхотно е да се усилят парите за бездомните, само че в случай че този по този начин наименуван налог върху имения ще усили частта на щата, за какво да удари окръзите? Това няма смисъл “, сподели тя пред The ​​Maine Monitor.

Дискусията стигна до върха на работна сесия на 3 март. Някои законодатели, като сенатор Ричард Бенет, I-Oxford, споделиха, че страната би трябвало да поеме по-директна роля в подпомагането на приютите, като взема пари от общия фонд, а не от други жилищни начинания или от окръзи.

„ Те са в самия завършек на линията във връзка с способността им да управляват това, което вършат “, сподели той за държавните управления на окръзи в Мейн. „ Те са подложени на напън, тъй като същинската линия на вноски е от налога върху собствеността и всички знаем, че има голям напън от налозите върху собствеността. “

Законопроектът в последна сметка беше променен, с цел да вземе 2 % от новосъздадения фонд за жилищно произвеждане, стратегия за подкрепяне на жилищни планове, отговарящи на изискванията за федерални данъчни заеми за жилища с ниски приходи, и вместо това да ги употребява за поддръжка на приюти.

Четирима републиканци и Бенет гласоподаваха срещу него, подкрепяйки друга корекция, която би взела парите от общия фонд. Той беше обхванат от Камарата на представителите и Сената на Мейн, само че чака по-нататъшни дейности и в двете камари.

Някои законодатели, като съпредседателя на Комитета за жилищно настаняване и икономическо развиване, конгресменът Трейси Гиър, D-Kennebunkport, признаха предизвикателните взаимни отстъпки, които се вършат, до момента в който страната работи с лимитирани пари.

„ Чувствам се, че сме преместване на столове към палубата “, сподели Гиър. „ Едно предложение е да се лишават два % от тези пари от фонда за произвеждане на жилища, които другояче биха отишли ​​за произвеждане на жилища на налични цени в окръзите в целия щат, с концепцията, че това е разполагаем на хората в уязвимо състояние, с цел да имат фактически непрекъснато място за живеене. “

„ И по тази причина просто желая да се уверя, че в действителност сме наясно от какво вземаме и към какво придвижваме нещата “, продължи тя.

___

Тази история в началото беше оповестена от The Maine Monitor и публикувана посредством партньорство с The Associated Press.