Политиците искат да спрат компаниите да купуват жилища. Забраната няма да намали разходите
През 2020 година Рейсол Уигинс взема решение, че към този момент не желае да наема дом в квартала на Хюстън, където е израснала. Тя искаше да купи.
„ Исках да имам нещо мое, нещо, което вероятно да предам на децата си “, сподели Уигинс, който има двама сина младежи. „ Родителите ми в никакъв случай не са имали това и желаех нещо друго за личните си деца. “
Уигинс, който работи в опазването на здравето, пусна голям брой предложения за домове в квартала Acres Home в Хюстън. Но повече пъти тя е била победена не от друго семейство, а от вложител или компания, сподели нейният сътрудник по недвижими парцели.
„ Опустошително е непрестанно да преминаваш през едно и също нещо, на човек непрекъснато да му се споделя „ не “ или „ не го разбрахме “, сподели Уигинс. „ Това е цялостно отчаяние. “
Президентът Доналд Тръмп посочи историята на Уигинс, до момента в който притискаше законодателите в речта си за положението на Съюза да забранят на по този начин наречените институционални вложители, огромни корпорации, които купуват жилища, както и огромни и дребни вложители, да купуват еднофамилни домове.
Тръмп упрекна вложителите, че са „ откраднали нейната американска фантазия “.
Собствеността се преглежда като най-достъпният метод за американците да натрупат благосъстояние. По тази мярка концепцията корпорациите да имат домове е обидна за американците, сподели Дарил Феъруедър, основен икономист в Redfin, онлайн брокерска компания за недвижими парцели. Преследването им носи популистка прелест.
Но тя и други жилищни икономисти споделиха, че сходна възбрана не нападна корена на жилищните проблеми на нацията.
„ Обявяването на възбрана за институционални вложители работи като политическа тематика за диалози “, сподели Феъруедър. " Работи във връзка с прочувствения резонанс с хора, които схващат казуса, само че не схващат безусловно какво е вярното решение. Истинското решение, което е да се построят повече домове на местата, където хората най-вече желаят да живеят, е доста по-трудно за президента да реализира. "
Републиканците, в това число Тръмп, и демократите, в това число сенаторите Бърни Сандърс и Елизабет Уорън, се пробваха да хвърлят виновността върху Уолстрийт и други типове вложители, които покачват цените на жилищата и затрудняват излизането на бъдещите купувачи на жилища от пазара.
Те потърсиха способи да дадат преимущество на купувачите за първи път на жилищния пазар. Тръмп подписа изпълнителна заповед през януари, целяща да обезсърчи федералните организации да улесняват продажбите на жилища на огромни институционални вложители. Тръмп прикани Конгреса по време на речта си за положението на Съюза да направи тази възбрана непрекъсната. Очаква се сенаторите да гласоподават този месец законопроект, който ще ограничи компаниите да имат повече от 350 еднофамилни къщи.
Длъжностните лица в Тексас също демонстрираха вкус - в това число губернаторът Грег Абът и щатският представител Джина Хинохоса, демократ от Остин, предизвикваща Абът в конкуренцията за губернатор тази година - да лимитират вложителите да купуват прекалено много домове.
Изхвърлянето на Уолстрийт от жилищния пазар, настояват жилищните икономисти, няма да притъпи проблемите с достъпността на страната – и може да утежни казуса.
От една страна, оценките демонстрират, че огромните институционални вложители имат единствено дребен % от националния ресурс от еднофамилни домове – сред 1% и 3%. Инвеститорите се отдръпнаха доста след пика на интензивността си по време на пандемията и в този момент продават повече жилища, в сравнение с купуват. Тези домове не просто си стоят там – те се отдават чартърен на наематели, които може да не са в положение да си разрешат да ги закупят.
„ Когато забранявате институционални вложители, вие евентуално забранявате хората, които другояче може да нямат достъп до локални учебни заведения в еднофамилни квартали или други улеснения в тези квартали “, сподели Феъруедър. „ Това ускорява сегрегацията по приходите и расовата сегрегация. “
Основният мотор на високите жилищни разноски в нацията, настояват специалисти, е дълбокият дефицит на жилища за закупуване или наемане. Според разнообразни данни нацията не разполага с милиони жилищни единици. По-специално Тексас се нуждае от 319 500 жилища от всевъзможен тип, съгласно една постоянно представена оценка. Забраната на институционалните вложители да купуват жилища или най-малко затрудняването им да го създадат няма да помогне за основаването на повече жилища.
„ Ако ги спрете да купуват, това ще докара ли до повече жилищно строителство? Не “, сподели Едуард Пинто, съдиректор на AEI Housing Center в консервативния American Enterprise Institute.
Ниските лихвени проценти доведоха до прилив на вложители
Институционалното пазаруване на жилища се разви по време на пандемията от COVID-19, защото ниските лихвени проценти и огромното търсене на жилища трансфораха притежаването на жилище в привлекателна инвестиция. В един миг те купиха един на съвсем всеки 10 жилища, продадени в цялата страна, съгласно данни, предоставени от ATTOM Data Solutions, която наблюдава транзакции с парцели и данни за недвижими парцели.
Инвеститорите купиха още повече жилища в Тексас през същия интервал. Институционалните вложители са закупили 68 482 жилища в целия щат през 2021 година, или 14,2% от всички жилища, продадени в Тексас през тази година, демонстрират данни на ATTOM. ATTOM дефинира покупките на институционални вложители като „ продажби на жилищни парцели на субекти, които не кредитират, които са закупили минимум 10 парцела през една календарна година “. През 2019 година такива вложители са купили 26 735 - към 7% от жилищата, продадени в Тексас през тази година.
Регионите Далас-Форт Уърт и Остин се обрисуваха като изключително горещи точки за закупуване на жилища от вложители през 2021 година и 2022 година
Институционалните купувачи доста ускориха наличието си на пазара за закупуване на жилища в региона на Хюстън тъкмо когато Уигинс стартира търсенето на жилище. През 2019 година институционалните вложители са закупили по-малко от 4500 жилища в региона на Хюстън, демонстрират данните на ATTOM, към 5,3% от всички жилища, продадени там през тази година. Две години по-късно те купиха повече от 15 000 — и представляваха повече от 13% от продажбите.
С този напор пристигна вълна от анекдоти за бъдещи купувачи на жилища, които са надхвърлени от една или друга корпорация.
Ким Гартнър, сътрудник по недвижими парцели от Форт Уърт, сподели, че е всекидневно по време на пандемията вложители от всевъзможен мащаб да победят нейните клиенти за домове. Често, корпоративни купувачи, сподели тя. Някои купувачи се отхвърлиха, като пуснаха предложения за няколко жилища, преди най-сетне да обезпечат един, сподели Gartner. Други се отхвърлиха.
„ Те се разочароваха и не усещаха, че могат да се конкурират, тъй че просто взеха решение да изчакат “, сподели Гартнър, който е секретар и ковчежник в Greater Fort Worth Realtors Association.
Няма в съгласие определение за това какво съставлява институционален вложител. Корпорация, която купува еднофамилна къща, може да бъде огромна компания, която има десетки хиляди жилища, или наемодател-майка и поп, който има един или два дома.
Каквито и да са размерите им, съгласно оценките вложителите имат доста малко от еднофамилния жилищен фонд в щата.
По-малко от 1% от еднофамилния жилищен фонд в Тексас е благосъстоятелност на корпорации, които имат 100 единици или повече към юни 2025 година, съгласно оценки на American Enterprise Institute. По-малките наемодатели, които имат сред два и девет парцела, имат към 13,2% от еднофамилните къщи в щата, до момента в който притежателите с 10 до 99 жилища държат към 1,8% от акциите.
Не е ясно дали институционалните вложители в последна сметка имат някакъв резултат върху цените на жилищата, настояват специалисти от жилищната политика.
Дом, реновиран от институционален вложител, евентуално ще се дава чартърен за повече, в сравнение с преди. този вложител го е купил, сподели Даниел Оуни, проучвателен шеф в Тексаския проучвателен център за недвижими парцели. Но той сподели, че не е видял безапелационни доказателства, че вложителите са повишили цените на жилищата в щата.
„ Виждаме роля за (институционалните инвеститори) и тяхното контролиране в действителност може да няма толкоз огромно въздействие върху цените на жилищата “, сподели Оуни.
Но историите за битките на бъдещите купувачи да купят жилище, когато се съпоставят с вложител Голиат, събраха състрадание от законодателите в Тексас, който през 2023 година изпрати законопроект до бюрото на Abbott, принуждавайки Тексаския проучвателен център за недвижими парцели към Texas A&M University да следи интензивността на институционалните купувачи на жилищния пазар на щата.
Abbott наложи несъгласие на законопроекта измежду куп законопроекти, които наложи, с цел да се опита да принуди републиканските законодатели по това време да реализират договорка за понижаване на налозите върху парцелите.
На идната година той прикани страната законодателите да овладеят пазаруването на жилища на Уолстрийт, когато се събраха през 2025 година
„ Силно поддържам свободните пазари “, написа Абът в обява на X. „ Но това корпоративно широкомащабно закупуване на жилищни домове наподобява изкривява пазара и затруднява закупуването на жилище от междинния тексасец. “
Законодателите напуснаха Остин предходната година, без да обиден въпроса. Hinojosa, който прокара законопроекти, ориентирани към вложителите, вкара още веднъж сходна мярка за следене на интензивността на вложителите, както и такава, която да им попречи да купуват жилище най-малко 30 дни след първото им излизане на пазара. Нито един от тях не отиде на никое място.
„ Да създадем жилищата налични в Тексас стартира с търсене на отговорност от частния капитал и институционалните купувачи “, написа Хинохоса в обява във Фейсбук през декември. " Като губернатор ще направя тъкмо това - ще улесня пазаруването на дом за работещите тексасци.
Представител на Abbott не отговори непосредствено на въпроси по отношение на позицията на губернатора по отношение на възбраната на институционални вложители, препращайки кореспондент към негови предходни мнения. Кампанията на Hinojosa не върна претенции за коментар.
Леко преимущество
Сенатът на Съединени американски щати тази седмица придвижи законопроект, ориентиран към В рамките на този законопроект има наредба, която не разрешава на огромните вложители да имат повече от 350 еднофамилни жилища, които не включват жилища в жилищни здания, предопределени за наематели. Строители и коалиция от бранители на жилища, в това число групата Dallas Neighbors for Housing, приканиха законодателите да отстранен този текст от законопроекта.
Потенциалните купувачи на жилища може да завоюват леко конкурентно преимущество, в случай че управляващите одобряват закони, които да принудят тези домове назад на пазара за продажба, признават някои специалисти, тъй като предлагането ще се усили. Но тази инжекция на предложение няма да е задоволително огромна Нещо повече, вливането на предложение на пазара за продажба би захапало предлагането на жилища чартърен в страната, което играе роля в цялостната жилищна екосистема в страната, като резултат може да се увеличи наемите. там, означиха жилищни специалисти.
Вместо да се насочват към Уолстрийт, жилищните специалисти споделиха, че чиновниците би трябвало да се съсредоточат върху методите да се разреши построяването на повече домове, като ускорение на локалните процеси за издаване на разрешителни, разрешаване на по-малки жилища на по-малки имоти и по-широк набор от жилищни видове като дуплекси, градски къщи и по-малки жилищни здания тук-там, които в този момент разрешават единствено еднофамилни домове. Защитниците на жилищното строителство обичат да означават, че компаниите с огромен портфолио от еднофамилни къщи споделиха, че те са по-малко печеливши тук-там, които разрешават да се строят повече домове.
Властта да се вкарват тези типове промени значително принадлежи на щатите и градовете, а не на федералното държавно управление - и тези типове промени постоянно се сблъскват с отпор от страна на съществуващите притежатели на жилища. споделиха.
Тексаските законодатели одобриха няколко ограничения, които Абът подписа и Хинохоса гласоподава за увеличение на предлагането на жилища в щата предходната година, като разрешаване на по-малки домове на по-малки имоти на някои места и жилища в комерсиалните зони в най-големите градове на щата. Служителите на Остин също смекчиха редица локални разпореждания през последните години, с цел да разрешат градежа на повече домове, само че малко други огромни градове в Тексас го направиха.
са спомагателни решения.
Когато Уигинс най-сетне купи дома си през 2023 година, тя го купи посредством Harris County Community Land Trust, който употребява способ, рекламиран от бранителите на жилищата, с цел да помогне на фамилиите с по-ниски приходи да си обезпечат налична благосъстоятелност върху дома. Съгласно програмата Уигинс има къщата, само че тръстът има земята под нея – съглашение, за което Уигинс сподели, че има смесени усеща настройката й разрешава да построи личен капитал и да трансферира дома на децата си, сподели Уигинс.
„ Това беше различен метод към момента да се реализира фантазията “, W
