Правилата, които помогнаха за определяне на комисионните на агентите по недвижими имоти, се променят. Ето какво трябва да знаете

Разходите за наемане на агент по недвижими имоти за покупка или продажба на дом може скоро да се променят, заедно с правила от десетилетия, които са помогнали за определяне на комисионните на брокера.

Промените в политиката могат да помогнат за стимулиране на ценовата конкуренция за услугите на агентите и да намалят разходите за продавачите, които сега обикновено покриват комисионната за агента на купувача, както и тази на своите собствени.

На свой ред повече купувачи на жилища могат да бъдат изправени пред натиск да плащат комисионната на своя агент от джоба си. Това може да бъде предизвикателство, особено за купувачите, които вече имат финансови усилия да направят първоначална вноска и да покрият други предварителни разходи, свързани с покупката на жилище.

Все пак наблюдателите на жилищния пазар казват, че не може да се определи веднага колко е значително всички промени, които потенциално прехвърлят разходите за наемане на агент към купувач на жилище, ще засегнат продажбите на жилища. Вероятен е период на корекция, докато купувачите, продавачите и агентите измислят как да се ориентират какво следва.

„Просто мисля, че е твърде рано да се каже“, каза Грег Клинг, доцент в Университета на Южна Калифорния Marshall School of Business, който е преподавал и писал за данъчното облагане на недвижими имоти. „Ще видим или цените да се покачват за купувачите, или пазарът ще се коригира.“

КАКВО ДВИЖИ ТОВА?

Като част от споразумението, обявено в петък, Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти се съгласи да направи някои промени в политиката, за да разреши многобройни групови искове, заведени от името на продавачи на жилища в САЩ

Търговската група се съгласи да промени правилата си, така че брокерите, които изброяват дом за продажба в някоя от базите данни, свързани с NAR, вече нямат право да включват оферти за компенсация за агент на купувач.

Тази промяна има за цел да отговори на основно твърдение в съдебни дела, заведени срещу NAR и няколко големи брокерски компании за недвижими имоти: че собствениците на жилища са принудени да плащат изкуствено завишени комисионни на агенти, когато продават дома си.

Търговската група също се съгласи да изиска от агенти или други, работещи с купувач на жилище, да сключат писмено споразумение с тях. Това има за цел да гарантира, че купувачите на жилища знаят какво ще им таксува агентът за техните услуги.

Ако съдът подпише споразумението, NAR ще приложи промените в правилата в средата на юли. Междувременно няколко брокерски оператора на недвижими имоти, включително Anywhere Real Estate и Keller Williams, постигнаха отделни споразумения за уреждане, които включват разпоредби за повече прозрачност относно комисионните на агенти за купувачи и продавачи на жилища.

„Пазарът на жилищни имоти ще отнеме известно време, може би няколко години, за да обработим напълно последиците от това споразумение“, каза Стивън Бробек, старши сътрудник в Федерацията на потребителите на Америка. „Но с течение на времето все повече агенти ще се чувстват свободни да предлагат различни видове компенсации и повече потребители ще сравняват магазините и ще договарят комисионни на по-прозрачен пазар.“

КАКВО МОЖЕ ДА ОЗНАЧАВА ТОВА ЗА КУПУВАЧИТЕ НА ЖИЛИЩЕ

Ключовата потенциална промяна се съсредоточава върху това кой плаща сметката за агентите за недвижими имоти, които представляват купувачите на жилища.

В момента агент или брокер, представляващ продавач на жилище, обикновено разделя комисионната - често около 5% до 6% от продажната цена на жилището — като агентът работи от името на купувача на жилище. Такова споразумение е известно в индустрията като „кооперативна компенсация“.

Съгласно предложеното споразумение за NAR, брокер, който представлява продавач, вече няма да има право да включва обща оферта за кооперативна компенсация към агент на бъдещ купувач, когато рекламира имота в свързаните с NAR услуги за множество обяви, където мнозинството от Жилища в САЩ са обявени за продажба. Това има за цел да премахне всякакъв стимул от страна на агента на купувача да отклонява клиента си от обяви за жилища, които не включват оферта за кооперативна компенсация.

Въпреки това, предложената промяна на правилата оставя отворена за отделните продавачи на жилища да договорят такова споразумение с агент на купувача извън платформите на MLS, като по същество създава вратичка за агентите да запазят нещата както са сега.

Купувачите на жилище могат също така да поискат от продавача на жилище отстъпка, която включва пари за покриване на компенсацията на агента на купувача.

Какво се случва, ако продавачът не иска да предложи да плати комисионната на агента на купувача? Купувачите на жилища биха били на куката да пазаруват за агент, който могат да си позволят. Те също така ще трябва да подпишат договор с агент, преди да ангажират услугите му, като посочват колко ще бъде компенсацията на агента.

Включването на друг разход в бюджета им за покупка на жилище може да бъде предизвикателство за купувачите на жилища без много спестявания или финансова гъвкавост, което ги прави по-трудни да се ориентират на жилищния пазар.

Все пак, много променливи се играят, когато става дума за покупка или продажба на дом, не на последно място е доколко всяка страна е мотивирана да сключи сделката.

„Ако аз Аз съм купувач и знам, че този продавач няма да възстанови средствата на агента ми, тогава може да направя по-ниска оферта“, каза Клинг. „Сега, очевидно на горещ пазар, тази стратегия няма да проработи. Но тогава на горещ пазар така или иначе щях да платя над обявената цена.“

КАК ТОВА МОЖЕ ДА СЕ ОТРАЖЕ НА ПРОДАВАЧИТЕ НА ЖИЛИЩА?

Най-голямата промяна за собствениците на жилища, които искат да продават, е, че биха могли да се откажат от плащането на комисионни за купувач-агент, което може да доведе до значителни спестявания.

Помислете за продавач, който се съгласява да плати 3% комисионна за техния агент за обявяване - вместо потенциално два пъти повече, за да покрие и агента на купувача - и продава дома си на средната национална продажна цена от февруари от $379 100. Този собственик на жилище би спестил приблизително $11 373, плащайки само комисионната на своя агент.

„Споразумението също така ще насърчи повече продавачи да преговарят за компенсацията на своите агенти за листване“, каза Бробек.

Все пак продавачите все още може да се сблъска с известен натиск да покрие комисионните купувач-агент.

NAR вгради изключение от предложената от него промяна на правилото, което ще позволи на агента на купувача да вижда оферти за кооперативна компенсация за обяви за жилища, рекламирани от тяхната собствена брокерска компания.

Това заобиколно решение би могло изкушават агентите за купувачи да „насочват“ клиентите далеч от всякакви обяви, които не идват с предварително предложение за компенсация, което може да подтикне продавачите да предложат по-конкурентни комисионни, които да бъдат разделени между техния агент и тези на купувача, пишат анализатори от Keefe, Bruyette & Woods в изследователска бележка от понеделник.

„Докато все още съществуват стимули за управление, продавачите на жилища може да бъдат принудени да предложат свръхконкурентни комисионни на агентите за купувачи, за да избегнат управлението“, пишат анализаторите.

Едно от притесненията е, че като улесняват продавачите да се откажат от изготвянето на кооперативно предложение за компенсация на агентите на купувачите, някои купувачи ще изберат да не наемат агент или да го направят едва към края на процеса, след като Самите те са преминали през по-голямата част от домашния лов. Това може в крайна сметка да отсее някои „по-слабо представящи се брокери“, каза Клинг.

Друг сценарий е, че алтернативните видове бизнес модели за недвижими имоти ще станат по-популярни. Това включва използването на брокери с отстъпки, които ще обявят дом срещу фиксирана такса от $500.

„Те не предлагат никаква компенсация на агента купувач, защото агентът купувач договаря собствените си условия, ако искат повече“, каза Майк Даунър, брокер, сътрудник на Coldwell Banker Realty в Неапол, Флорида. „Този ​​бизнес модел съществува от дълго време.“

Последвайте ни в