Преобразуването на офиси в жилища е в упадък — но толкова ли е лошо?

Беше май 2013 година, когато тогавашните министри от съдружното държавно управление на Обединеното кралство Ерик Пикълс и Ник Клег оповестиха законодателство, което се надяваха да помогне за разрешаване на рецесията, която сграбчи заглавия, с която поредните държавни управления се бореха от десетилетия: дефицитът на жилища. Бяха въведени огромни промени в разпоредбите за развиване с необикновен акцент върху свръхпредлагането на офиси; нови позволени права за развиване (PDR), предопределени да създадат превръщането на празни или незадоволително употребявани офиси в жилищни парцели доста по-лесно и по-малко администрация. Накратко, към този момент не се изисква цялостно позволение за обмисляне.

Обосновката беше ясна: Обединеното кралство имаше доста празни или неизползвани здания, които можеха да бъдат отключени посредством по-ясни правила за пренасочване. „ Те отвориха шлюзовете “, спомня си проектант Адам Аря, експерт по сходни планове. Но от този момент беше неравномерно пътешестване. Тринадесет години и няколко спомагателни промени в планирането по-късно дефицитът на жилища остава изострен - самостоятелният мозъчен концерн Center for Cities неотдавна оцени общия дефицит на към 4 милиона жилища.

Последващите държавни управления гледаха към PDR значително като обединението, надявайки се, че тя може да направи забележителен пробив в подпомагането на решаването на дефицита на жилища. Има - само че единствено до известна степен. Между 2015 година и 2023 година общо съвсем 103 000 нови жилища са пристигнали посредством смяна на предназначението, съгласно Министерството на жилищното строителство, общностите и локалното самоуправление (MHCLG), 86,7 % от тях са модифицирани офиси, повече от една пета в Лондон. Съвсем неотдавна се следи спад в такива реализации. Разработчиците към момента имат вяра в капацитета на PDR, само че споделят, че ентусиазмът е помръкнал. Мнозина се чудят дали инерцията може да бъде възобновена.

Последната огромна смяна в PDR пристигна през март 2024 година, в края на държавното управление на консерваторите, облекчаващи разпоредбите, въведени от държавното управление на Борис Джонсън през 2021 година Те включват унищожаване на условието една офис постройка да бъде без наемател най-малко три месеца, преди да може да бъде преустроена, и възобновяване на PDR за офиси с повърхност над 1500 квадратни метра. Когато настоящето държавно управление пристигна на власт, то резервира този възторг - той се споделя от разработчиците. „ Сега това се появява много постоянно “, споделя Мат Ричардс, шеф по планирането в Savills. „ Разглеждах уеб сайтове за един клиент и изпращах през поредност от търговски здания и главният въпрос е: можем ли да вършим жилищни тук? “ 

Количественото установяване на този интерес обаче е малко по-трудно. Въпреки че процентът на незаетите офис площи се е повишил в някои региони – лондонският Hammersmith, да вземем за пример, видя 5 % от офисите си празни в края на 2013 г.; в този момент 16 % са без наематели - тези данни прикриват обстоятелството, че някои здания не са подобаващи, както и неналичието на поддръжка от локалните управляващи. „ Централното държавно управление обича PDR, само че локалното държавно управление като цяло е по-малко подкрепящо “, споделя Ричардс. " И когато видите спад, това е, тъй като много [добри] уеб сайтове към този момент са преобразувани. Пазарът в този момент се движи от наличността на акции. "

" Това е един от тези странни пазари, на които няма доста данни, което прави мъчно да се разбере какво се случва ", прибавя Нийл Хъдсън, който наблюдава жилищния пазар посредством своята компания Residential Analysts. Той обаче показва данни от MHCLG, които демонстрират, че от 208 600 чисти спомагателни жилища, доставени в Англия през 2024-2025 година, 5154 от тях са някогашни офис здания. Този брой е внезапен спад от пика през 2016-2017 година - три години откакто новите правила бяха въведени и започнаха да трансформират. През този интервал съвсем 18 000 жилища са доставени от преустрояване на офиси в жилища, 6 000 от които в Лондон.

Има неизбежно закъснение сред измененията в разпоредбите и резултата. Колко време ще отнеме да се проявят измененията от март 2024 година? Ще те ли? „ Вратите се реалокираха, от необятно отворени към преназначени за офиси, към тесни, съвсем затворени, към необятно отворени още веднъж “, изяснява Оливър дю Сотуи, началник на проучванията в консултантите за търговски парцели LSH, преди да направи пауза, „ Това разделя мненията дали е положително или неприятно нещо. “

Разбира се, когато PDR беше разисквано за първи път, беше твърдо възприето като първото. Освен това беше доста належащо. Първоначалното законодателство от този тип беше въведено директно след Втората международна война, най-много в отговор на вредите от бомбардировките, и имаше за цел да разреши на притежателите на жилища да вземат решение проблеми, без да са затънали в администрация. Той остана в книгите в продължение на десетилетия значително неизменен до радикалните промени на обединението от 2013 година Анализаторът на данни от Hamptons Дейвид Фел назовава бурното развиване през идващите две или три години „ детонация “. „ Предимно това бяха по-стари офис блокове в периферни местоположения, които бяха или празни, или изискваха доста ниски наеми “, споделя той.

Но бързо се появиха проблеми. Например, на разработчиците не беше разрешено да трансформират екстериора на постройката. „ Подовите плочи за офиси и жилища са проектирани доста друго, тъй че преустройствата постоянно водят до дребни жилища с един аспект, които са неприятно изолирани както във връзка с звука, по този начин и на температурата “, споделя Фел. В резултат на това ипотечните компании станаха подозрителни към отпущането на заеми против такива жилища. „ Нарастваща част от тези жилища в никакъв случай не са били продавани поотделно “, продължава той. „ Непрекъснатите блокове смениха притежателите си, като жилищата от ден на ден намираха своето място в бранша на частните наеми или, в някои случаи, в приложимост от локалните управляващи като краткотрайно настаняване. “ Притесненията към неприятното развиване станаха по-сериозни след злополуката с пожара Grenfell през 2017 г.; това беше бурната реакция, която в последна сметка накара държавното управление, ръководено от Борис Джонсън, да затегне разпоредбите през август 2021 година: офиси с повърхност над 1500 кв. м бяха оттеглени PDR.

Вратите се реалокираха от необятно отворени към промяна на предназначението, към тесни, към съвсем затворени, към необятно отворени още веднъж. Това разделя мненията дали е положително или неприятно нещо

Оливър дю Сотуи, началник на проучванията в консултантите за търговски парцели LSH

Много локални управляващи приветстваха това възобновено ограничаване, като демонстрираха малко възторг за измененията от 2013 година През годината до април 2023 година броят на преобразуванията се сви до съвсем 8000. Нимбизмът и по-нюансираните терзания означаваха, че те нормално са прибягвали до потреблението на член 4, с цел да отвърнат на удара – предписание, което разрешава на локалните препоръки да отстранен автоматизираните PDR за съответни региони и да изискват позволение за обмисляне. „ Като цяло препоръките са мощно срещу унищожаването на тяхното икономическо централно местонахождение “, споделя дю Соуи от LSH. Член 4 „ има своята стойност, само че в случай че просто го разнесете из целия град, това няма да помогне “. Кралският квартал на Кенсингтън и Челси се опита тъкмо това; както и Уестминстър, който покрива своите 8 квадратни благи в изключенията по член 4, с цел да отбрани центровете на икономическа активност.

Пандемията, несъмнено, промени връзките на белите якички с техните офиси, въпреки и краткотрайно, изсмуквайки силата от централните лондонски центрове. И въпреки всичко шест години по-късно тогавашните изоставени основни офиси още веднъж кипят, с помощта на мандатите за връщане в офиса от компании със сини чипове във всички промишлености. 

Това сътвори скок в търсенето на първокласни търговски площи. British Land неотдавна призна, че натискът върху този бранш значи, че бъдещите търговски наематели или се задоволяват с пространство с по-ниско качество на ужасно място, или са подготвени да платят забележителна награда за най-хубавото. Citadel, да вземем за пример, нае 2 Finsbury Avenue в Лондон на цена от £100 на квадратен фут, награда от £30 в съпоставяне със същия диаметър офис единствено няколко години по-рано. Knight Frank предвижда, че процентът на незаетите площи за най-висококачествените офис площи в Лондон ще спадне до нула до 2028 г. 

Въпреки както настояването, по този начин и привличането на PDR планове, има нова сила измежду разработчиците да се заемат с тях, макар че несъгласията стават все по-очевидни. В Лондон, да вземем за пример, новият транш от конверсии се намира тъкмо в премиум края на пазара. Старият боен офис на Уайтхол отвори още веднъж като The OWO през 2023 година с 85 брандирани резиденции, в това число апартамент с кула, който се продаваше за £11 000 на кв. Фут. 17-етажната Westminster Tower на Albert Embankment е покрита с два мезонета. Със сигурност не е регионът, където дефицитът на жилища е най-остър.

Има няколко аргументи за това. Първо, разпоредбите към създаването, ръководена от PDR, се разграничават от тези за първичен план. Обикновено те не изискват жилищна квота на налични цени, което ги прави по-привлекателни за разработчиците, за които маржовете ще бъдат по-високи, още повече, че разноските за труд и материали скочиха внезапно след пандемията – макар че неотдавна паднаха от пик от към 30-35 %, споделя Оливър Найт от Knight Frank. Богатите купувачи също постоянно са купувачи в брой, което е потребно в среда, в която ипотечните кредитори към момента са внимателни във връзка с преобразуването. Другият известен път за разработчиците е предложенията за взаимно живеене чартърен, където жителите няма да търсят ипотеки, като 45 Beech Street до Barbican, който неотдавна беше продаден на разработчиците Hub.  

Ако сте богат човек, който търси комплекс до ключ в централен Лондон с повърхност над 200 кв.м, в случай че не е PDR, той към този момент не съществува

Архитект Адам Аря

Стремлението към преобразувания от висок клас също се синхронизира с други настоящи разпореждания, съгласно Аря, който е работил на обекти, в това число някогашен офис в John’s Mews, Bloomsbury. Най-съблазнителен е обсегът за огромни отпечатъци, споделя той. В централен Лондон Уестминстър и Кенсингтън и Челси разпоредбите за обмисляне изискват новопостроените жилища да не надвишават 200 кв.м; такива ограничавания не се ползват за преустроени офиси с PDR. „ Ако сте богат човек, който търси комплекс до ключ в централен Лондон [с подобен размер], в случай че не е PDR, той към този момент не съществува. “ Типичен е един подобен план, върху който той работи в Marylebone, офис постройка от 1990 година, която скоро ще се появи още веднъж като пет първокласни жилището с повърхност от 380 кв.м до 550 кв.м.

Взети дружно, тези фактори оказват помощ да се подсигурява, че новата епоха на PDR плановете е тъкмо ориентирана към горния завършек на пазара на жилища – стопански добавка, несъмнено, само че от дребна помощ за облекчение на острата жилищна болежка.

Това е пейзажът в Лондон, където е фокусирана огромна част от активността по превръщане на офиси. Столицата обаче не е единственият център; силата също се концентрира към градовете в крайградския пояс. Там обаче това, което движи преустройството на комерсиалните парцели, е много друго от шанса да извлечете пари посредством рестартиране на нелюбими офиси като първокласни жилища. 

House & Home Unlocked

Не пропускайте нашия седмичен бюлетин, вдъхновяваща, информативна редакция на новините и трендовете в световните парцели, интериори, архитектура и градини. Регистрирайте се тук.

Традиционно цената на квадратен фут на първокачествен офис в град, който пътува до работното място или крайградски град, изпреварва тази на всеки жилищен парцел. На доста места през днешния ден това уравнение е преобърнато. Това е радикална смяна, споделя дю Соту от LSH, който пресмята образци за това, употребявайки свои лични данни и данни на MSCI за Рединг, град за пътувания в Югоизток. През юни 2020 година жилищните квадратни фрагменти бяха £373, с офисите на £409; до юни предходната година жилищните парцели се повишиха до £446, до момента в който офисът падна до £225. Инфлексната точка може да е позната. „ Имахме промяна на пазара на търговски парцели с 25 %, понижение на цената, след бюджета на Truss [септември 2022 г.]. Жилищните парцели в действителност бяха доста по-устойчиви. “

Данните на Рединг припомнят за доста други градове в орбитата на Лондон, като Бракнел, Стейнс и Слау. „ Слау е превъзходен образец, място, което имаше своя подем през 90-те години на предишния век и имаше доста развиване “, споделя дю Соуи, „ Но след няколко серии на The Office и Covid и обща смяна във връзка с по-голям фокус в търсенето на градските центрове, това е съвършената стихия. “ В момента на пазара има няколко офис комплекса с размери 50 000 кв. фута или повече, които той подозира, че ще бъдат продадени и по-късно рестартирани като жилища. „ Разликата сред офисните и жилищните стойности евентуално е най-високата, която в миналото ще бъде, тъй че там има голяма опция. “

Разбира се, доста от тези средностатистически, нелюбими офис здания имат подови отпечатъци, които не са неотложно удобни за превръщането им в домове – тавани, които наподобяват като пещера, може би, или големи етажни проекти, които изискват дълги, тънки жилища със съблекални или бани в основата на постройката, по-добре да се прикрие неналичието на естествена светлина.