След падането: Сан Франциско е във възход

Руски Хил е богат квартал в североизточния завършек на Сан Франциско с високи гледки към залива. В края на предходната година локалният сътрудник Петра Лангер разгласи тук апартамент с една спалня за 1,2 милиона $. Тя стискаше палци за оферта на желаната цена; 18 месеца по-рано, на тогавашния обречен на смърт пазар на жилища в града, цена от 1 милион $ можеше да е по-реалистична. Но в този момент имаше ново въодушевление и тя изпитваше водите. „ Представих си двама възрастни хора, които се връщат в града за пенсиониране, или по-млада работеща двойка, търсеща pied-à-terre “, споделя тя. Вместо това домът е закупен от покупател за първи път - 32-годишен софтуерен инженер, работещ в AI за една от огромните софтуерни компании - за 1,715 милиона $. Това беше една от деветте предложения.

Едва две години след изселването на пандемията и спада на цените на градските къщи накараха вестниците да разгласят Падането на Сан Франциско, градът се възвръща. Разпалени от лудостта по наемане на чиновници и спираловидните заплати на фирмите с изкуствен интелект, междинните продажни цени на жилищата се покачиха с 12 % сред октомври и декември до 1,8 милиона $ и през днешния ден градът е с най-бързо растящите наеми в Съединени американски щати. В квартали, изчерпани от пандемията, сътрудниците се оплакват от дефицит на жилища за продажба или чартърен. Наемателите, които в миналото се търгуваха последователно с повишаването на заплатите, се оказват притиснати от идващите нови чиновници с изкуствен интелект, дружно с служащите, които се връщат в офиса.

Пропастта в жилищата сред софтуерните служащи и всички останали се отваря още веднъж. Година откакто встъпи в служба, новият кмет на града, Даниел Лури, анулира някои от най-свещените строителни правила в Сан Франциско, с цел да подтиква жилищното строителство. Но може ли градът да се поучи от своя спад от епохата на пандемията и да сътвори по-стабилен жилищен пазар от последния скок – или това е просто последният поврат в цикъла на бум-срив, остарял колкото самия Сан Франциско?

Скоростта на това възобновяване е поразителна частично тъй като спадът беше толкоз внезапен. По време на пандемията софтуерните работодатели в Сан Франциско, като Гугъл и Meta, одобриха някои от най-разрешителните политики за отдалечена работа във всеки бранш, позволявайки на личния състав всеобщо да напусне близките окръзи и прилежащи щати. През годината до юли 2021 година градът загуби почти 6 % от популацията си, най-стръмният спад от всеки огромен град в САЩ; година по-късно се сви още повече. Тъй като търсенето се срина, наемите и цените паднаха внезапно. Средните продажни цени на жилищата са спаднали с 13 % през 2023 г.; доста жилища смениха притежателите си на цени, които последно са виждали десетилетие по-рано. 

Възстановяването в този момент частично се дължи на неочаквана централизация на благосъстояние, обвързвано с ИИ. В OpenAI, която е основана в Мишън Бей, 4000 чиновници на компанията предходната година са получили акции на стойност приблизително $1,5 милиона, в допълнение към заплатите и паричните бонуси. Вторична продажба на акции през октомври разреши на актуалните и някогашните чиновници да продадат почти $6,6 милиарда личен капитал. 

Парите се вливат в жилищен пазар, извънредно стеснен от градските стандарти на Съединени американски щати: има почти 5000 продажби на жилища в типична година, а отпечатъкът му от седем квадратни благи и строгите правила за зониране оставят малко място за ново строителство.

Влиянието е най-видимо в горния завършек на пазара. Продажбите над 5 милиона $ са скочили с 55 % през последното тримесечие на 2025 година, съгласно Compass, американски сътрудник за недвижими парцели, с най-резки облаги в северния седми квартал на брокерите – този с най-ценните недвижими парцели в града, който включва Pacific Heights и Presidio Heights. Тук междинните цени са се повишили с 20 % предходната година до 6 милиона $. По-на юг търсенето се популяризира в фамилни квартали със междинни цени, добре заредени с огромни къщи – като Noe Valley, Bernal Heights и Glen Park – където тези с цени от към 2 милиона $ нагоре са мощно оспорвани. „ Noe Valley е в пламъци “, споделя локалният сътрудник Нина Хатвани.

Дори пазарът на жилища, дълго обезпокоен от свръхпредлагане след пандемията, се стабилизира, като през 2025 година се увеличи с 1,3 %. Южните региони с по-ниски цени като Excelsior и Visitacion Valley се възвръщат по-бавно, макар че сътрудниците споделят, че интензивността се повишава, защото купувачите на фамилни жилища излизат от цената на север погледнете по-далеч. 

Нарастващите цени оставят някои зад тила си. „ Пазарът на купувачи за първи път към момента е муден “, споделя Уил Клоп, ръководещ шеф на Compass за Северна Калифорния. Тази група също е непропорционално наранена от възходящите награди за жилищно обезпечаване пред лицето на възходящия риск от пожари в Калифорния, които гълтам огромна част от приходите им, прибавя той. Други, които видяха спада на градските цени като собствен късмет да създадат покупка, бяха възпрепятствани от по-високите лихвени проценти по ипотечните заеми, които доближиха своя връх от 7,8 % през октомври 2023 година „ Много преди малко пропуснаха шанса си “, споделя Карън Чапъл, почетен професор по градско и районно обмисляне в Калифорнийския университет, Бъркли.

Икономическият скок, подхранван от ИИ, трансформира Сан Франциско пазарът на наеми също, променяйки метода, по който хората си обезпечават жилище и свивайки избора за тези отвън софтуерния бранш – динамичност, която има значение в град, където две трети от 372 000 жилища се отдават чартърен.

През по-голямата част от последното десетилетие Александра Талър, на 35, накара Сан Франциско да работи, като калибрира жилищната си среда съгласно кариерата си: доста съквартиранти първоначално, по-късно по-малко. „ Мога да направя заплатата си подобаваща за квартала, който желаех, като върша компромис с пространството и шерването. “ Тази логичност се провали предишното лято. Търсейки апартамент в North of Panhandle (NoPa), централен квартал покрай няколко парка, предлагащ положителни директни връзки, с бюджет от $3000 на месец, тя вместо това откри подобаващи разгласи, започващи от $3500. Често търсеха повече: огледите се трансфораха в състезания за наддаване, с дузина претенденти, препълнени в дребни жилища и офертите нарастваха. Разширявайки търсенето си до близкия Хейт-Ашбъри, тя предложи $75 над месечната цена за жилище, което хареса, само че отиде за няколкостотин $ повече. „ Чувствах се като полуда за хранене “, споделя тя.

Въпреки че механически можеше да си разреши по-високите наеми, Талер се възпротиви. Въпреки че работи за огромна компания за ИТ хардуер от 2020 година, тя и нейните другари се опасяват за работните си места, защото първите съкращения на технологиите забавиха градската стопанска система през 2022 година Броят на безработните поданици на Сан Франциско се усили от 11 800 през май 2022 година на 20 274 ​​през ноември предходната година. „ Заплахата от съкращения витае във въздуха: във всяка група, с която съм на открито, нормално има някой, който е дълготрайно незает “, споделя тя.

След месеци на търсене тя изостави концепцията за общоприет контракт за наем. Повикана още веднъж в офиса три дни в седмицата от този януари, в този момент тя заплаща $3000 за поднаем на две спални в NoPa, като водещият наемател резервира достъпа до свободната стая за част от месеца. „ Ако мога да намеря обзаведен поднаем, който е комфортен и чист, може би в никакъв случай няма да нуждая се от обичаен 12-месечен лизинг “, споделя тя. 

Craigslist в миналото беше мястото за намиране на поднаематели, само че в този момент пазарът е толкоз парещ, че даже не съумяват да го създадат там. Извадих необикновен шанс

Александра Талър, гражданин

Данните от преброяването от 2024 година демонстрират, че повече от една трета от наемателите в Сан Франциско харчат повече от 30 % от приходите си за жилище, а една пета харчи повече от половината. Има по-малко свободни жилища, в сравнение с когато и да било от 2014 година насам, а единствено 311 нови жилища чартърен са издигнати сред октомври и декември, съгласно компанията за данни за парцели CoStar. Заобиколни решения като преотдаване чартърен се трансфораха в избавление за мнозина.  

Повече от половината от семействата чартърен в града се управляват от наема, което лимитира нарастванията за наематели, само че пренаемите обезпечават решаваща горна граница на нарастванията на наема за доста (практиката е позволена и регулирана; Talleur има контракт за пренаемане със своя водещ наемател). Те също по този начин задълбочават жилищното неравноправие в града. Talleur откри всичките си поднаематели посредством персонални мрежи, а не посредством отворени разгласи. " Веднъж Craigslist беше мястото да ги намеря, само че в този момент пазарът е толкоз парещ, че даже не съумяват да го създадат. Извадих необикновен шанс ", споделя тя. С най-хубавите благоприятни условия, които рядко излизат на открития пазар, дългогодишните поданици със обществен капитал и време за търсене печелят, до момента в който новодошлите или тези без открити мрежи са изправени пред най-ожесточената конкуренция и най-високи цени.

Пред лицето на такива разделения, новият жилищен пейзаж на Сан Франциско изостри старите въпроси за това за кого в действителност е градът.

Такова самоанализ беше характерност на изборите за кмет през 2024 година и новия кмет, Lurie, през днешния ден демонтира дирек от прогресивната традиция на Сан Франциско в планирането с огромно преустрояване. То разрешава по-високо, по-гъсто строителство в богатите западни и северни квартали като Сънсет и Ричмънд – региони, където историческите жилища от дълго време са предпазени от застрояване. 

House & Home Unlocked

Не пропускайте нашия седмичен бюлетин, вдъхновяваща, информативна редакция на новините и трендовете в световните парцели, интериори, архитектура и градини. Регистрирайте се тук.

След интервал, в който държавните жилищни закони бяха всеобщо пренебрегнати, държавният прокурор на Калифорния Роб Бонта ускори правоприлагането, с цел да анулира локалното зониране и да отстрани бариерите пред нови многофамилни жилищни блокове. Това включва съденето на няколко града за това, че не са приели съвместими жилищни проекти. Държавните чиновници в Калифорния бяха толкоз раздразнени от мудното жилищно строителство в Сан Франциско, че постановиха януари краен период за подобаващ проект за презониране. Ако беше пропуснато, щатът щеше да разреши на разработчиците да строят в нарушаване на доста локални ограничавания за зониране.

Спадът от епохата на пандемията и бързата инфлация, която последва, надвисват над днешните кметски и държавни начинания. Резките спадове демонстрираха какъв брой бързо може да спадне търсенето в град, който е толкоз тясно обвързван с благосъстоянията на един бранш, до момента в който възобновяване акцентира какъв брой малко застой има пазарът, с помощта на годините на незадоволително създаване. „ Тук има доста малко поле за неточност “, споделя Чапъл. 

Цикълът също по този начин даде политически капитал за промяна, защото жителите се обърнаха против прогресивните ограничения (като ангажиране на строителните бизнесмени да обезпечат част от жилищата на налични цени), които толкоз явно не съумяха да обезпечат прогресивни резултати (по-достъпни жилища) през годините на неуспеха. „ Няма да получите налични единици, в случай че разработчиците не строят преди всичко: 20 % от нула е нула “, споделя Бен Меткалф, който оглавява Центъра за жилищни нововъведения Terner в Калифорнийския университет, Бъркли. 

От 1849 година е взрив и спад. Хората научават ли в миналото?

Карън Чапъл, почетен професор по градско и районно обмисляне в Калифорнийския университет, Бъркли

Реформите в строителството евентуално ще създадат разлика, само че не е ясно до каква степен. Главният икономист на Сан Франциско, Тед Игън, пресмята, че без по-дълбоки регулаторни промени за ускорение на строителството, градът може да достави едвам 11 % от новите домове до 2031 година, с цел да се оправи с държавните условия. Високите разноски за строителство остават друга спирачка, усложнена от федералните репресии против имигрантите (41 % от строителните служащи в Съединени американски щати са родени в чужбина, съгласно Института за строители на жилища). „ Инфлацията в труда и материалите е същинска топка от въпрос, на който не се обръща задоволително внимание “, споделя Меткалф.

Дали тези ограничавания могат да бъдат преодолени ще дефинира дали този интервал на растеж на цените на жилищата ще остави след себе си по-устойчив пазар – или просто ще сложи началото на идващия поврат в познатия цикъл. 

Бумът и сривът на пазара на парцели в Сан Франциско — и общественото му значение — са остарели. Една година след златната тресчица от 1849 година градът е повишен от 2000 на 35 000, трансформирайки се в първия същински град на запад. Но през 1855 година локалният Daily Alta California оплака спукването на „ просто балон ...  [който] опорочи морала на цялата общественост “. 

Какви уроци е взело от тези цикли е открит въпрос. Когато Чапъл за първи път работи в Сан Франциско като стажант по обмисляне през 90-те години на предишния век, „ всички диалози бяха за [презониране], с цел да се усили предлагането на жилища “, споделя тя. Планове, фокусирани върху източната част на града; поддръжниците се надяваха да го разширят до западните квартали, когато публичната поддръжка нарасне. Но скоро стопанската система на Съединени американски щати се срина, цените на парцелите паднаха в Калифорния и самодейностите бяха отсрочени. В края на 90-те години на предишния век интернет лудостта привличаше новосъздадени компании, създатели и рисков капитал назад в града, а наемите още веднъж се покачваха. „ Беше взрив и спад от 1849 година насам. Учат ли хората в миналото? “ споделя Чапъл.

За Патрик Карлайл, основен пазарен анализатор за Bay Area в Compass, такива цикли са изпечени