Защо продажбите на жилища извън пазара може да повишат данъците върху имотите ви

Превключете сред изданията за CA и NY тук.

Вижте повече от нашето покритие в резултатите от вашето търсене.

Първоначално оповестено от:

Продажбата на дома на вашия съсед генерира скъпа информация, която може да ви помогне да определите цената на дома ви, дори сметката ви за налог върху имуществото. Но какво се случва, когато този дом се продаде скрито?

Това е подценяван въпрос в националната борба за частни разгласи – спор, който вдъхнови закони, ограничаващи практиката във Вашингтон, Кънектикът и Уисконсин, както и неотдавна признато предложение в Ню Йорк, което в този момент чака подписа на губернатора Кати Хочул.

Досега тази борба се съсредоточаваше върху справедливостта и пазарните фактори: дали продавачите заслужават повече дискретност, дали купувачите са изключени и дали жилищата, продавани отвън пазара, в действителност получават най-хубавата цена.

Но в щатите за неразкриване, където продажните цени към този момент са арестувани от обществените регистри, частните разгласи повдигат по-сериозен въпрос: Какво се случва, когато данните, употребявани за оценяване и данъчно облагане на жилища, изчезнат зад второ равнище на секретност?

На местата, където частните разгласи и законите за неразкриване на информация се припокриват, хората, които са в най-хубава позиция да скрият или селективно разкрият информация за продажба, може да са и тези, които са в най-хубава позиция да понижат данъчните си сметки.

Сикретност по план

Sergio Gárate първо се натъкна на казуса като покупател на жилище.

След като се реалокира в Мисисипи, щат за неразкриване, той изиска от сътрудника си сравними продажби в квартал, който обмисляше. Като новопостъпил, той искаше да добие визия за локалния пазар, само че счита, че към 80% от цените, които е изискал, не са били разкрити.

За Gárate, изследовател в региона на недвижимите парцели в университета Emory, опитът въодушеви линия на изследване на лъжливо елементарен въпрос: Когато данните за жилища са скрити – кой има изгода и кой заплаща цената?

Отговорът, откри той, стартира с асиметрията на информацията - икономическият термин за това, когато едната страна на финансова транзакция знае повече от другата. 

В случая на Gárate дългогодишните локални поданици може да са знаели за цените на продажбата наоколо посредством сътрудници, съседи или от уста на уста. Междувременно новопостъпил като него можеше да види единствено това, което беше в обществения указател или това, до което сътрудникът му имаше достъп посредством услугата за голям брой разгласи.

Неговото проучване сподели, че този вид дисбаланс има действителни, измерими последици. Щатите с неразкриване на информация имат по-висок % на отклоняване при оценката и по-висока възможност за несъблюдение на ипотека за най-ограничените финансово кредитополучатели, съгласно изследване, оповестено от него с сътрудници през 2025 година

Последствията се ускоряват, когато се вземат поради други заинтригувани страни, които също са оставени на мрачно, като регионите за оценка.

В Тексас, различен щат за неразкриване на информация, „ Законът на щата изисква да оценяваме собствеността, употребявайки данни за продажбите “, Лиана Ман, основен оценител на Travis Central Appraisal District, сподели за Realtor.com®. „ Всичко, което можем да създадем, е да работим с данните, които имаме. “

Но тези данни постоянно са несъвършена комбинация, според Джон Брусняк, адвокат по налозите върху парцелите в Тексас.

Той споделя, че регионите за оценка събират стойности от доброволни изследвания на продажбите, история на описи, ипотечни записи, модели за всеобща оценка и документи за затваряне, които притежателите на жилища дават, когато стачкуват.

„ Нека познаят защо се продава “, споделя Брусняк за изчислението, което някои притежатели на жилища вършат, когато вземат решение каква информация, в случай че има такава, да дават на локалните региони за оценка. „ Ако познаят прекомерно ниско, значи сме добре; в случай че станат прекомерно високо, имаме заключително изказване “, което потвърждава противоположното.

В този случай притежателят на жилище има осведомителното преимущество, което може да третира като сопа или щит – да го употребява, когато оказва помощ за понижаване на сметката, или да се скрие зад него, когато работи в негова изгода.

Как изчезналите продажни цени могат да се трансфорат в „ приключване на доходи “

Но Ню Мексико предлага необичаен взор към това, което може да крие този щит.

До 2004 година Ню Мексико беше щат с цялостна неразкриваемост. Това означаваше, че оценителите нямаха обезпечен достъп до продажните цени. След това щатът одобри закон за отчасти откриване, изискващ основни данни за продажбата да бъдат споделяни с локалните управляващи за потребление при оценки на парцели.

Промяната даде на оценителите данните, от които се нуждаеха, а на откривателите натурален опит.

Чрез сравняване на оценките на парцелите преди и след влизането на закона в действие, изследване от 2021 година „ откри съществени доказателства, че законите за неразкриване на информация оказват напън за намаляване върху приходите от налог върху имуществото. “

След прехода към отчасти обявяване, щатът означи приблизително 4% нарастване на годишните данъчни доходи, което се равнява на 1,09 милиона щатски $.

Друго изследване заключава, че в годините, водещи до прехода към отчасти откриване, Земята на очарованието е събрала доста по-малко доходи от налог върху имуществото, в сравнение с би трябвало, частично тъй като жилищата с висока стойност не са били облагани дейно.

И макар че това може да е представлявало спестявания за притежателите с незадоволителна оценка, това повдига по-голям въпрос: в случай че някои домове се таксуват с налог под цената си, кой заплаща разликата?

Проблемът с данъчното облагане на жилища с висока стойност

Политологът Кристофър Бери се пробва да отговори на този въпрос в своята съществена публикация „ Преоценка на налога върху парцелите “. В него той открива, че жилищата с по-ниска цена постоянно се правят оценка на по-висок дял от продажната им цена, в сравнение с жилищата с по-висока цена, оставяйки притежателите на по-малко скъпи парцели с по-високи ефикасни данъчни тежести.

„ Тъй като оценената стойност на даден парцел е основата за установяване на неговата данъчна сметка, несправедливостта в оценките се трансформира в неправда в данъчното облагане “, написа Бери.

Тази неправда е изключително значима тъкмо там, където изследването в Ню Мексико също сочи: върха на пазара.

Жилищата с висока стойност към този момент са сложни за ценообразуване и нормално се правят оценка на по-нисък % от пазарната им стойност, в сравнение с по-скромните жилища – документиран феномен, присъстващ в цялата страна, даже в щати с отчасти или цялостно откриване.

Една от аргументите е, че оценителите разчитат на данни за продажбите, с цел да дефинират цената, само че първокласните жилища постоянно имат малко или никакви същински аналоги.

„ Много неповторимите парцели по своята същина са по-трудни за установяване на цена, тъй като имат по-малко сравними продажби “, обяснява Даниел Хейл, главен икономист в Realtor.com. „ Ако частните разгласи или разгласи отвън MLS са по-често срещани за този вид домове, предизвикването да ги оцените единствено се усилва. “

В Остин, Тексас, да вземем за пример, най-евтините жилища са били обложени с налог 1,31 пъти по-голям от ставката на най-скъпите домове от 2014 година до 2023 година, съгласно проучването на Berry.

През 2022 година притежателят на жилище на стойност 1 милион $ е платил приблизително 11 600 $ налози върху имуществото. Но обективен би