Голям строителен предприемач стартира фонд от 1 милиард долара за закупуване на затруднени офиси в Ню Йорк
Един от най-големите строителни предприемачи в Ню Йорк стартира фонд от 1 милиард долара за инвестиране в затруднени офис сгради в града, като потенциално предвещава нова фаза в търговските недвижими имоти криза.
Скот Речлър, главен изпълнителен директор на RXR Realty, един от най-големите наемодатели на офиси в Ню Йорк, си партнира с Ares Management, алтернативен инвестиционен мениджър, който има активи в недвижими имоти на стойност 49 милиарда долара.
Партньорите са убедени, че продължителната парализа на пазара на офиси, замръзнал от несигурността относно лихвените проценти и заплахата от дистанционна работа, сега се прекъсва, като много играчи са готови да приемат загуби, за да разтоварят или преструктурират активи.
„Имаме яснота по отношение на цените, имаме яснота относно бъдещето на офисите и кои сгради ще бъдат конкурентоспособни, и имаме капитулация, според мен, пред признаването, че ценностите не просто се връщат обратно както направиха през 2008 г.“, каза Рехлер. „Има нулиране и това е по-постоянно.“
Лизинговата дейност за офиси в САЩ се повиши през четвъртото тримесечие на 2023 г. с няколко обявени големи сделки, което също допринесе за очакванията, че дейността на пазара се възобновява след продължителна пауза.
RXR и Ares планират да се насочат към част от офис сгради из града, за които смятат, че все още са привлекателни, но може да се нуждаят от свеж капитал, за да останат конкурентоспособни или преструктуриране на дълговете си, за да отразят новите реалности на по-високи лихвени проценти и по-бавен — или несъществуващ — ръст на наемите.
В това, което мнозина сега наричат трифурциран пазар, тези сгради се нареждат под най-новите и модерни кули, които все още са привлекателни рекордни наеми, но над нарастващ списък от по-стари офиси, които бързо остаряват.
„Там, където виждаме най-добрата възможност, е да купим горния квартил на този среден, клас А част от пазара ”, каза Рехлер, като аргументира, че много от тези имоти са били избягвани от кредиторите и инвеститорите, които отчаяно искат да напуснат сектора като цяло. „Ако сте в състояние да бъдете почти бирач, можете да купите реална стойност на тези цени.“
Крейг Снайдер, партньор на Ares, каза, че „широкото, безразборно бягство на институционален капитал от офиса секторът доведе до много висококачествени имоти, които се търгуваха до исторически ниски нива“, и че партньорството „се надяваше да идентифицира дългосрочни победители“. и свързания дълг, но досега са били разочаровани от липсата на желаещи продавачи.
Идентифицирането на добри сгради е недоказано изкуство. Едно от съществените неща е близостта им до обществения транспорт. Партньорите също така измерват данни за мобилни телефони, търговска активност и други показатели, за да се опитат да отсеят доброто от лошото.
Rechler е издънка на семейство за недвижими имоти в Лонг Айлънд. Той се оказа далновиден по време на финансовата криза от 2008 г., като продаде компанията си през 2007 г. и след това се върна на пазара през 2009 г., за да купи офиси за около 4,5 милиарда долара през следващите две години. Тези кули се възстановиха бързо след преминаването на кризата и след това скочиха стойността си.
Този път е различно, смята той: не става въпрос за блокиране на по-широката финансова система или за липса на ликвидност. По-скоро самите офиси са проблемът, защото дистанционната работа намалява търсенето на пространство. Рязкото покачване на лихвените проценти, което започна през 2022 г., усложни предизвикателството за техните собственици, които трябваше да рефинансират заемите, които са взели при исторически ниски лихви.
Около $117 млрд. в търговски ипотеки, обвързани с офиси в САЩ, ще се дължат на това година, според данни на Асоциацията на ипотечните банкери, част от стена от задаващи се падежи, която допринася за очакванията за затруднени продажби. По-широка мярка на Trepp прогнозира 2,2 трилиона долара дългове за търговски недвижими имоти с падеж през следващите три години.
Банките се стремят да намалят експозицията си към търговски недвижими имоти, отчасти под натиска на регулаторите, след като няколко регионални кредитори се сринаха миналата година. Много инвеститори също се отдръпнаха.
В резултат на това собствениците на офиси са останали с малко възможности за рефинансиране на заеми, които са изискуеми, или за намиране на нов капитал, за да плащат за подобрения, необходими за наемане на техните имоти. Някои – включително RXR – отговориха, като просто върнаха ключовете на заемодателите за сгради, чиито дългове сега може да надхвърлят стойността им.
Ares показа готовност да се намеси там, където заемодателите се отдръпнаха. Миналата година купи кредитен портфейл от $3,5 милиарда от PacWest Bancorp, която тогава отчаяно искаше да събере ликвидност.
Нехеджирано Пазаруване за търговски недвижими имоти Премиум съдържаниеЗаедно с RXR, той постави новия фонд с $500 милиона. Партньорите се надяват да съберат поне още 500 милиона долара.
„Ние предлагаме капиталов и оперативен опит и разбиране за случващото се на лизинговия пазар, за да знаем накъде отиват наемателите“, каза Рехлер, отбелязвайки, че те вече преговарят за закупуване на заеми за офиси на стойност 1 милиард долара от различни банки с различни отстъпки.
Тези транзакции се разиграваха зад кулисите. „Никой наистина не иска да разкрие, че има заеми, за които се притеснява, или сгради, които не могат да финансират [подобрения], защото тогава наемателите спират да идват да гледат сградите“, каза Рехлер. „Така че това е много тихо.“
