Какво разкрива Каламазу (Да, Каламазу) за жилищната криза в нацията

В продължение на години, когато политиците в Мичиган говореха за жилищния проблем на щата, те имаха поради остатък: прекалено много бягат -срутени къщи, лишени от скъпа мед, стоят празни и опустошават кварталите. Сега известието е обърнато. В обръщението си за положението на щата тази година губернаторът Гретхен Уитмър се оплака за дефицита на жилища и провокира една от най-големите си овации с: „ Наемът е прекомерно демонски висок и нямаме задоволително проклето жилище. Така че нашият отговор е елементарен: „ Строи, скъпа, строи! “

Ако желаете да знаете по какъв начин наподобява жилищната рецесия за американците със междинни приходи през 2024 година, похарчете известно време в Мичиган. Излишъкът към дефицитът тук е миниатюра с форма на ръкавица от това, през което е минала цялата страна.

Пиша за жилища и стопанска система от двама десетилетия и са следили по какъв начин жилищният пазар на нацията извървява пътя от взрив през спад до недостиг, видимо без да стопира за естествена среда. Има доста аргументи това да се случи, само че те се концентрират върху една огромна: жилищният срив от края на 2000-те години, от който страната в никакъв случай не се е възстановила изцяло. Или както сподели Али Улф, основен икономист в Zonda, компания за данни и съвещания: „ Голямата криза разруши пазара на жилища в Съединени американски щати. “

Отначало бързо възходящ жилищните разноски изглеждаха като районен проблем. Имаше смисъл, че места като Сан Франциско, който към този момент беше безценен, цялостен с добре платени механически служащи и усложнен от строги строителни разпореждания, щеше да бъде в рецесия. Голяма част от останалата част от страната обаче към момента беше налична, тъй че скъпите „ градове-суперзвезди “ се разглеждаха като изключение, вместо като предизвестие.

Проблемът на Калифорния е на всички места. Двойките с двойни приходи и добра работа са на цена от собствеността върху жилище в Спокейн, Вашингтон. Лагерите за бездомни се разрастват във Финикс. Наемът е пъклен висок в Каламазу.

Жилищната рецесия се реалокира от сините щати в алените щати и огромните метрополиси в селските градове. Във време на изключителна поляризация прекомерно високата цена на жилищата и обвързваните с нея обществени проблеми са измежду дребното неща, които американците в действителност споделят. Това и възходящ яд по отношение на неспособността на страната да го поправи.

И по този начин, преди няколко седмици летях от Калифорния (където живея) до Мичиган — откъдето дефицитът на жилища стартира накъде отива. Прекарах по-голямата част от времето си в окръг Каламазу, район с 261 000 души в югозападната част на щата. Това е положително място да видите по какъв начин цяла Америка, освен крайбрежните градове, изпаднаха в жилищна рецесия и предлага взор към някои от напъните за излизане от нея.

стратегия за поддръжка на междинната класа. Тези хрумвания в този момент проникват в жилищния проект на вицепрезидента Камала Харис, който приканва за помощ както за купувачите на жилище за първи път, по този начин и за бизнесмените, които строят жилища за тях.

Идеята за в действителност Свободният пазар на жилища, където частните строителни бизнесмени работят, с цел да задоволят потребностите на фамилиите, които получават жилища посредством личните си старания, постоянно е бил небивалица. От G.I. В допълнение към поддържаните от държавното управление ипотеки до великодушните данъчни облекчения, предоставени на притежателите на жилища и строителните бизнесмени, жилищното строителство е един от най-субсидираните браншове на стопанската система – може би най-вече, в случай че смятате, че земята получава огромна част от цената си от близостта си до публични услуги като пътища, паркове и учебни заведения.

Дори с всичко това жилищните разноски са набъбна толкоз доста, че държавни управления от всевъзможен мащаб взеха решение, че е нужна по-широка и по-директна форма на помощ. Те влагат пари в частни бизнесмени и уголемяват дотациите за фамилии от междинната класа, които вършат повече от шестцифрени суми. Тези начинания постоянно са обгърнати в евфемизми, като „ жилища за работна мощ “, които допускат, че помощта за междинни приходи е концептуално друга от обществените помощи за бедните.

Не е; това е просто друг колорит на същия проблем. Което е, че заплатите на американците са толкоз изостанали от разноските за живот, че всеки ден от ден на ден и повече фамилии - сини якички и професионални, в скъпи крайбрежни градове и по-малки градове в Средния запад - откриват, че просто не могат да си разрешат място за живеене.

„ Дебатите за това дали подпомагането на семейство, изкарващо над $100 000, е уместно, бяха диспути, които водихме на доста малко места в това страна — Ню Йорк, Сан Франциско “, сподели Шон Донован, основен изпълнителен шеф на Enterprise Community Partners и началник на Министерството на жилищното строителство и градското развиване на Съединени американски щати по време на администрацията на Обама. „ Сега се случват съвсем на всички места, което е радикално друго от всичко, което съм виждал през 30-те си години работа в жилища. “

жилищни проблеми – студиата за 5000 $ на месец, дългите километри лагери за бездомни — Получавам избран тип противен имейл. Изпращачът, който си представям като по-възрастен притежател на жилище с изплатена ипотека, пита за какво всички тези хора, които се борят с жилище, не могат да се реалокират на по-евтино място. Като Мичиган.

Всъщност хората вършат тъкмо това. Преди икономическата миграция означаваше пренасяне в бързо разрастващ се град за по-добре платена работа. Сега намирането на заслон е станало толкоз обременително, че жилищните разноски са една от главните аргументи хората да се местят, оставяйки положителните пазари на труда за места с по-ниска цена на живот, съгласно икономистите Питър Ганонг и Даниел Шоуг.

Willa DiTaranto може да ви каже за какво това е единствено отчасти решение.

Kalamazoo Promise, локална фондация, която заплаща за четири години лицей в Мичиган за приключилите държавни учебни заведения в Каламазу.

Като съберем всичко дружно — по-евтиният живот, неналичието на заплащане за лицей, шансът да икономисват на децата си бъдещи студентски задължения — семейство ДиТаранто вземат решение, че има смисъл да се реалокират в Каламазу, град, който госпожа ДиТаранто е посещавала като дете. През 2016 година те заплатиха 170 000 $ за къща с три спални. По-късно те съумяха да закупят капиталов парцел. Едно навременно пренасяне им разреши да се трансфорат от безимотни наематели в наемодатели.

Година преди идването на DiTarantos, жителите на окръг Каламазу одобриха нов налог, с цел да оказват помощ на бездомните фамилии да намерят непрекъснато жилище. Но през годините по-късно окръгът имаше по-трудни времена да откри налични места за пренасяне на фамилиите, а наемите за фамилиите, на които съумя да помогне, се покачваха толкоз бързо, че програмата трябваше да насочи повече пари към настаняването им.

По време на пандемията Covid-19 казусът с наличните жилища по крайбрежието стана народен. Възможността да работите от у дома трансформира градове като Бойзи, Айдахо, в едни от най-горещите жилищни пазари в страната, до момента в който ултраниските лихвени проценти подтикнаха взрив на покупки и рефинансиране, който увеличи още повече цените.

Цените на жилищата в окръг Каламазу се покачиха с към 40 % след пандемията, а цените на наемите даже повече. През 2020 година жителите гласоподаваха за подмяна на налога върху бездомните жилища от 2015 година с по-голяма и по-широка стратегия. Този път фондът, наименуван Homes for All, който събира към 8 милиона $ годишно, ще помогне на най-бедните от бедните, като в същото време ще насърчи бизнесмените да строят домове за хора от междинната класа като учители и държавни чиновници.

Откакто се реалокираха в Каламазу, домът на DiTarantos удвои цената си. И предходната година, откакто третото им дете влезе в учебно заведение, госпожа ДиТаранто се върна на работа. Тя зае позиция в Жилищния отдел на окръг Каламазу, където нейната работа е да разбере по какъв начин да направи жилищата по-достъпни за фамилии, които не са имали шанса да купят, когато нейното го е направило.

„ Като притежател на жилище аз си споделям „ Уууууууууууууууууууууууууууууууууууууууууууууууу, моята стойност се повишава “, ми сподели тя. „ И тогава се пробвам да разреша противоположния проблем, който е, че никой не може да си разреши къща. “

Необходими са 1,6 милиона, с цел да бъде в крайник с повишаването на популацията. Недостигът на жилища в страната в този момент е сред 1,5 милиона и 5,5 милиона единици, според от оценката.

Този недостиг прави всичко по-стегнато. И това значи, че всякога, когато има скок в търсенето на жилища – като когато хората от хилядолетието навлязоха в огромни количества на жилищния пазар при започване на 2010 година или когато фамилиите се реалокираха в по-големи домове по време на пандемията – това искри против метала на главната липса на предложение.

Повече жилища са решението. И през последното десетилетие възходящото придвижване „ Да в задния двор “ (YIMBY) накара алените и сините щати да разхлабят строителните, зониращите и екологичните разпореждания, които вършат жилищата по-трудни и скъпи за създаване. От 2018 година щати, в това число Калифорния, Орегон и Монтана, одобриха закони, които разрешават дуплекси и дребни жилищни здания в някогашни квартали с еднофамилни къщи.

попаднали в необитаемо положение или продадени на вложители, които ги ремонтират и покачват наемите. Подобни рехабилитации са нужни – даже госпожа Такет-Дени ще ви каже, че нейното място е било сметище – изключително в Мичиган, където близо половината жилищен фонд е издигнат преди 1970 година Но защото толкоз малко е издигнато от 2009 година насам, има по-малко „ нови “ остарели жилища, които да заменят местата, които са естествено налични, а пазарът тласка наемателите към доста по-скъпи жилища.

Така, след седмици търсене на ново място, семейство Дени се озоваха в къща с три спални за 1500 $ в създаден дом. Те към този момент не се хранят на открито, икономисват или вървят на кино, тъй като доста повече от парите им отиват за наеми.

Според неотдавнашен разбор на данните от преброяването на Обединения център за жилищни проучвания в Харвард. Разбира се, бедните хора са изправени пред по-сериозни наеми, в сравнение с наемателите със междинни приходи, и животът им е по-несигурен, нещо, което госпожа Такет-Дени призна, когато ми сподели, че знае, че нещата не са толкоз зле за нея, що се касае за други. Има, несъмнено, хора, които са без дом.

„ Просто е гадно “, сподели тя.

При цялата си инфлация на цените на жилищата, Каламазу към момента е доста по-евтин от други елементи на страната, която неотдавна беше оповестена за един от най-достъпните градове в Америка за експерти. По-мрачен метод да го кажем е, че Каламазу е последната спирка в жилищната рецесия. И това е казусът с това да бъдеш място, където хората се местят, с цел да се почувстват по-богати: тези, които са отстранени, нямат къде да отидат.

Сграда за междинната класа

фондове с нестопанска цел.

В квартали с по-ниски приходи като тези, през които минавахме, пазарът като цяло не работи. Ето за какво съществуват федерални жилищни стратегии като ваучери за наем и данъчни заеми за жилища с ниски приходи: те субсидират строителни бизнесмени и наемодатели, с цел да могат да печелят, до момента в който отдават чартърен на наематели, които не могат да си разрешат пазарни цени.

Идеята, която е кодирана в тези дотации и в американската просвета, е, че частните строители и наемодатели би трябвало да обезпечат жилища за множеството хора, до момента в който обществените секторът резервира помощ за относително дребна група фамилии с ниски приходи.

Сега пазарът не работи и за хората от междинната класа. Високите лихвени проценти прибавиха стотици долари на месец към ипотечните заплащания. Цената на строителните материали се е повишила с към 40 % от 2020 година насам, което дружно с възходящите разноски за земя и труд е отдалечило строителите от начинаещи домове.

121 000 $ за четири фамилии, което е 120 % от междинния приход на региона.

В отговор на сходни планове няколко членове на комисията на окръг Каламазу неотдавна споделиха, че желаят жилищният фонд на налични цени да се концентрира повече върху жителите с по-ниски приходи. Питър Дейм, основен шеф по развиването на Portage, имаше обвързван боязън, който е, че потребността от дотации за междинната класа може в никакъв случай да не изчезне.

Allen Edwin Homes, един от най-големите строители в Мичиган.

Преди две години Алън Едуин сътвори поделение за жилища на работната мощ, което употребява няколко от новите жилищни стратегии на страната, с цел да построи жилища под пазарните цени за фамилии от междинната класа. Браян Фаркас, шеф на компанията