Очертават се предизвикателства при рефинансирането на търговските недвижими имоти в Европа
Централните банкери подмладяват финансовите пазари, като говорят за по-ниски лихвени проценти. Въпреки това напрежението в реалния свят от най-бързия цикъл на пешеходен туризъм в едно поколение изобилства - и никъде повече, отколкото в търговските недвижими имоти.
Повишаването на цените доведе до рязко понижаване на оценките на имотите. Повишаването на лихвените проценти може да е било по-малко агресивно в Европа, отколкото в САЩ, но по-нататъшните конфликти в сектора изглеждат сигурни тази година.
Това, което се подобри, е доверието на инвеститорите. Въпреки че все още са доста под своя връх, цените на акциите за листнатите сектори на недвижими имоти в Ню Йорк и Европа се повишиха с 20% от началото на ноември, съвпадайки със спад от 70 базисни пункта в доходността на съответните 15-годишни държавни облигации. Като се има предвид разтърсването на затруднените собственици все още изглежда в начален стадий, което може да се окаже прекалено оптимистично.
Болната точка за секторите от двете страни на Атлантическия океан остават офис имотите. Трайната популярност на работата от вкъщи означава, че е необходимо около 15 до 20 процента по-малко пространство. Миналата година свободните офиси в големите градове на САЩ бяха на най-високото ниво от края на 70-те години на миналия век. Около 20% от площите са били без наематели през четвъртото тримесечие, според Moody’s.
Ситуацията в Европа е много по-добра. Средно нивото на свободните работни места в големите градове е било 6,9 на сто през третото тримесечие на миналата година, смята Savills. Това е далеч под свободните места в световната финансова криза.
Въпреки това се задават проблеми. Разпадането на имотната империя Signa на Рене Бенко илюстрира опасностите от излишния ливъридж, натрупан в ерата на ниските лихви.
Рефинансирането е най-голямото предизвикателство. Листнатите европейски недвижими имоти трябва да намерят нови заеми за около 10 процента от неизплатения си дълг от 300 милиарда евро всяка година. Добавете некотирания сектор и изискванията за рефинансиране ще скочат до приблизително 200 милиарда евро годишно.
В Северна Европа нивата на дълга изглеждат разтегнати. Германската Aroundtown и шведската Castellum, SBB и Pandox са някои от собствениците, за които изследователят Green Street твърди, че имат по-голям ливъридж и нужди от финансиране през тази или следващата година.
Слабите основи на офисите и ниският ръст на наемите означават, че условията за финансиране са се променили. За всяко евро, взето назаем през 2020 г., сега собствениците на офиси може да са в състояние да получат само 75 цента, смята Питър Пападакос, ръководител на европейските изследвания на Green Street.
Това оставя пропуски във финансирането, които трябва да бъдат покрити от нови акции или продажби на активи . Оценките на собствениците на имоти, които не са регистрирани на борсата, са намалени по-малко агресивно, с може би половината от спада, предполагаем от прогнозите за цените, на които имотът действително може да смени собственика си.
Бързата за ликвидност просто ще засили колко още трябва да есен.
Lex е водещата ежедневна инвестиционна колона на FT. Ако сте абонат и искате да получавате известия, когато се публикуват статии на Lex, просто щракнете върху бутона „Добавяне към myFT“, който се показва в горната част на тази страница над заглавието
