Очертават се предизвикателства при рефинансирането на търговските недвижими имоти в Европа
Централните банкери подмладяват финансовите пазари, като приказват за по-ниски лихвени проценти. Въпреки това напрежението в действителния свят от най-бързия цикъл на пешеходен туризъм в едно потомство изобилства - и на никое място повече, в сравнение с в комерсиалните недвижими парцели.
Повишаването на цените докара до внезапно намаление на оценките на парцелите. Повишаването на лихвените проценти може да е било по-малко нападателно в Европа, в сравнение с в Съединени американски щати, само че по-нататъшните спорове в бранша наподобяват сигурни тази година.
Това, което се усъвършенства, е доверието на вложителите. Въпреки че към момента са много под своя връх, цените на акциите за листнатите браншове на недвижими парцели в Ню Йорк и Европа се покачиха с 20% от началото на ноември, съвпадайки със спад от 70 базисни пункта в доходността на съответните 15-годишни държавни облигации. Като се има поради разтърсването на затруднените притежатели към момента наподобява в начален етап, което може да се окаже прекомерно оптимистично.
Болната точка за секторите от двете страни на Атлантическия океан остават офис парцелите. Трайната известност на работата от у дома значи, че е належащо към 15 до 20 % по-малко пространство. Миналата година свободните офиси в огромните градове на Съединени американски щати бяха на най-високото равнище от края на 70-те години на предишния век. Около 20% от площите са били без наематели през четвъртото тримесечие, съгласно Moody’s.
Ситуацията в Европа е доста по-добра. Средно равнището на свободните работни места в огромните градове е било 6,9 на 100 през третото тримесечие на предходната година, счита Savills. Това е надалеч под свободните места в международната финансова рецесия.
Въпреки това се задават проблеми. Разпадането на имотната империя Signa на Рене Бенко илюстрира заплахите от непотребния ливъридж, насъбран в ерата на ниските лихви.
Рефинансирането е най-голямото предизвикателство. Листнатите европейски недвижими парцели би трябвало да намерят нови заеми за към 10 % от неизплатения си дълг от 300 милиарда евро всяка година. Добавете некотирания бранш и условията за рефинансиране ще скочат до почти 200 милиарда евро годишно.
В Северна Европа равнищата на дълга наподобяват разтегнати. Германската Aroundtown и шведската Castellum, SBB и Pandox са някои от притежателите, за които откривателят Green Street твърди, че имат по-голям ливъридж и потребности от финансиране през тази или идната година.
Слабите основи на офисите и ниският растеж на наемите значат, че изискванията за финансиране са се трансформирали. За всяко евро, взето назаем през 2020 година, в този момент притежателите на офиси може да са в положение да получат единствено 75 цента, счита Питър Пападакос, началник на европейските проучвания на Green Street.
Това оставя пропуски във финансирането, които би трябвало да бъдат покрити от нови акции или продажби на активи. Оценките на притежателите на парцели, които не са регистрирани на борсата, са понижени по-малко нападателно, с може би половината от спада, хипотетичен от прогнозите за цените, на които парцелът фактически може да смени притежателя си.
Бързата за ликвидност просто ще ускори какъв брой още би трябвало да есен.
Lex е водещата ежедневна капиталова колона на FT. Ако сте клиент и желаете да получавате вести, когато се разгласяват публикации на Lex, просто щракнете върху бутона „ Добавяне към myFT “, който се демонстрира в горната част на тази страница над заглавието
