Продажбите на сгради в Ню Йорк спадат въпреки рязкото падане на цените поради осакатяващите регулации, високите лихвени проценти
Стойността на градските сгради потъва под тежестта на високите лихвени проценти, осакатяващите регулации и големите свободни работни места, причинени от работата от вкъщи и пандемията съкращаване.
Много имоти вече не струват повече от дълга си и все още не се продават. Според Съвета за недвижими имоти в Ню Йорк продажбите през 2023 г. са били най-ниските от 2009 г. насам.
„Повечето сгради струват по-малко сега, отколкото преди година, макар и само по силата на увеличението на лихвените проценти и лихвените проценти“, каза Майкъл Коен от Williams Equities. Освен това дългове от трилиони долари скоро ще станат дължими, предупреди Роб Гилман, CPA и съ-лидер на групата за недвижими имоти на Анчин.
В този ключов момент скорошните продажби на стойност 60 милиарда щатски долара в провалени заеми на Signature Bank – най-големите в историята с хиляди имоти – ще бъдат ликвидирани през следващите няколко години, предоставяйки насоки за нови пазарни стойности. Екипът на Дъг Хармън в Newmark се справи с тази сделка.
„Ние сме в ранен етап на нулиране на стойностите на собствеността“, каза Питър Браус от Lee & Associates NYC. „През 2024 г. ще станем свидетели на ускоряване на трудната среда за собствениците, които стъпват във водата.“
Докато много собственици „са обвързани с по-ниски стойности и високи заеми“, според Андрю Скандалиос от JLL, има изобилие от възможности за купувачи, готови, способни или желаещи да сключат сделка. Джеймс Нелсън от Avison Young отбеляза, че те обикновено са чуждестранни купувачи и продавачи.
Една от най-значимите сгради, които трябва да се появят на пазара тази година, е хотел Roosevelt на 45 E. 45th St. Неговият собственик, правителството на Пакистан, наема JLL да сключи сделката.
От страна на купувача, базиран в Монако семеен офис плати 38 милиона долара за улица Fulton 144, която е отдадена под наем на най-голямата Chick-fil-A в света. Японската компания за кафе Geshary похарчи 38 милиона долара за 520 Fifth Ave. Mori Trust Co. от Япония плати 998 милиона долара за 49,9% дял в 245 Park Ave. А корейската Hyundai Motors похарчи 22,5 милиона долара за Liberty Inn при 500 W. 14-ти St. и $275 милиона за чисто новото пространство 15-17 Laight St.
„Изградихме незаменим актив и глобалният пазар го прие изключително добре“, каза Ричард Коулс от Vanbarton, разработчик на Laight Street.
Пазарът на многофамилни апартаменти с регулирани наеми е в застой, тъй като ремонтите са ограничени до $15 000 на десетилетие, което „едва драска повърхността“ на разходите за поддръжка, каза Бен Тапър от Lee & Associates NYC. Въпреки това Нелсън каза, че няколко такива сгради са били продадени на японски купувачи, „които могат да гледат в дългосрочен план.“
Empire State Realty Trust (ESRT) продаде офис сгради в Уестчестър и за да се съобрази с така наречените IRS Раздел 1031 правила за обмен на данъци, взе приходите и купи търговски сгради в Уилямсбърг и луксозна жилищна сграда на 298 Mulberry St.
„За 1031 можете да закупите в рамките на времевата рамка, но бъдете готови да платите повече“, каза Антъни Малкин от ESRT. „Бъдете доволни от факта, че сте купили най-доброто и с течение на времето то ще запази най-добрата стойност.“
Но не всички имат такъв късмет. Някои големи институционални собственици просто се отказват и „връщат ключовете на кредиторите“, каза Уди Хелър от Branton Realty. „Ние сме свикнали хората да правят каквото трябва, за да печелят време с кредиторите, така че това е фундаментална промяна на пазара.“
Това се случи в офис сградата на 300 E. 42nd St. на Второ авеню. Заемът за тази сграда над 100 милиона долара се предлага на пазара от JLL. По-драматичното е, че през 2014 г. Blackstone купи 1740 Broadway за 608 милиона долара с ипотека от 308 долара. Останали наематели, струва 175 милиона долара и JLL ще продаде за кредитора.
Междувременно наемателите на земята са излезли или може да бъдат принудени да напуснат офис имотите, където наемите на офиси не могат да покрият разходите. Просто погледнете Shorenstein, който плати 330 милиона долара през 2015 г. за наема на 1407 Broadway върху земя, собственост на Goldmans. Заемът му от 350 милиона долара отиде за специално обслужване през ноември.
Кога ще се подобрят нещата? „Може би през 2026 г.“, каза Грег Краут от KPG Funds. „Това е много време, така че е голямо предизвикателство.“
Но някои собственици започват да виждат светлина в края на тунела и чакат. „Хората имат убедителна причина да смятат, че лихвените проценти падат, така че само малцина все още извършват транзакции“, отбеляза Боб Кнакал от JLL.
Все пак трябва да сте „наистина умен анализатор и оценител, за да разчетете чаените листа“, добави Аделаида Полсинели от Compass. „Много купувачи напуснаха пазара, а останалите търсят изгодни сделки и не купуват, освен ако не е кражба.“
