Продажбите на сгради в Ню Йорк спадат въпреки рязкото падане на цените поради осакатяващите регулации, високите лихвени проценти
Стойността на градските здания потъва под тежестта на високите лихвени проценти, осакатяващите регулации и огромните свободни работни места, породени от работата от у дома и пандемията редуциране.
Много парцели към този момент не костват повече от дълга си и към момента не се продават. Според Съвета за недвижими парцели в Ню Йорк продажбите през 2023 година са били най-ниските от 2009 година насам.
„ Повечето здания костват по-малко в този момент, в сравнение с преди година, въпреки и единствено по силата на нарастването на лихвените проценти и лихвените проценти “, сподели Майкъл Коен от Williams Equities. Освен това задължения от трилиони долари скоро ще станат дължими, предизвести Роб Гилман, CPA и съ-лидер на групата за недвижими парцели на Анчин.
В този основен миг скорошните продажби на стойност 60 милиарда щатски $ в провалени заеми на Signature Bank – най-големите в историята с хиляди парцели – ще бъдат премахнати през идващите няколко години, предоставяйки насоки за нови пазарни стойности. Екипът на Дъг Хармън в Newmark се оправи с тази договорка.
„ Ние сме в ранен стадий на нулиране на стойностите на собствеността “, сподели Питър Браус от Lee & Associates NYC. „ През 2024 година ще станем очевидци на ускорение на сложната среда за притежателите, които стъпват във водата. “
Докато доста притежатели „ са обвързани с по-ниски стойности и високи заеми “, съгласно Андрю Скандалиос от JLL, има обилие от благоприятни условия за купувачи, подготвени, способни или искащи да сключат договорка. Джеймс Нелсън от Avison Young означи, че те нормално са задгранични купувачи и продавачи.
Една от най-значимите здания, които би трябвало да се появят на пазара тази година, е хотел Roosevelt на 45 E. 45th St. Неговият притежател, държавното управление на Пакистан, наема JLL да подписа договорката.
От страна на купувача, основан в Монако фамилен офис заплати 38 милиона $ за улица Fulton 144, която е отдадена чартърен на най-голямата Chick-fil-A в света. Японската компания за кафе Geshary похарчи 38 милиона $ за 520 Fifth Ave. Mori Trust Co. от Япония заплати 998 милиона $ за 49,9% дял в 245 Park Ave. А корейската Hyundai Motors похарчи 22,5 милиона $ за Liberty Inn при 500 W. 14-ти St. и $275 милиона за чисто новото пространство 15-17 Laight St.
„ Изградихме незаместим актив и световният пазар го одобри извънредно добре “, сподели Ричард Коулс от Vanbarton, разработчик на Laight Street.
Пазарът на многофамилни жилища с контролирани наеми е в застой, защото ремонтите са лимитирани до $15 000 на десетилетие, което „ едвам драска повърхността “ на разноските за поддръжка, сподели Бен Тапър от Lee & Associates NYC. Въпреки това Нелсън сподели, че няколко такива здания са били продадени на японски купувачи, „ които могат да гледат в дълготраен проект. “
Empire State Realty Trust (ESRT) продаде офис здания в Уестчестър и с цел да се съобрази с по този начин наречените IRS Раздел 1031 правила за продан на налози, взе приходите и купи търговски здания в Уилямсбърг и първокласна жилищна постройка на 298 Mulberry St.
„ За 1031 можете да закупите в границите на времевата рамка, само че бъдете подготвени да платите повече “, сподели Антъни Малкин от ESRT. „ Бъдете удовлетворени от обстоятелството, че сте купили най-хубавото и с течение на времето то ще резервира най-хубавата стойност. “
Но не всички имат подобен шанс. Някои огромни институционални притежатели просто се отхвърлят и „ връщат ключовете на кредиторите “, сподели Уди Хелър от Branton Realty. „ Ние сме привикнали хората да вършат каквото би трябвало, с цел да печелят време с кредиторите, тъй че това е фундаментална смяна на пазара. “
Това се случи в офис постройката на 300 E. 42nd St. на Второ авеню. Заемът за тази постройка над 100 милиона $ се предлага на пазара от JLL. По-драматичното е, че през 2014 година Blackstone купи 1740 Broadway за 608 милиона $ с ипотека от 308 $. Останали наематели, коства 175 милиона $ и JLL ще продаде за кредитора.
Междувременно наемателите на земята са излезли или може да бъдат принудени да изоставен офис парцелите, където наемите на офиси не могат да покрият разноските. Просто погледнете Shorenstein, който заплати 330 милиона $ през 2015 година за наема на 1407 Broadway върху земя, благосъстоятелност на Goldmans. Заемът му от 350 милиона $ отиде за особено обслужване през ноември.
Кога ще се подобрят нещата? „ Може би през 2026 година “, сподели Грег Краут от KPG Funds. „ Това е доста време, тъй че е огромно предизвикателство. “
Но някои притежатели стартират да виждат светлина в края на тунела и чакат. „ Хората имат безапелационна причина да считат, че лихвените проценти падат, тъй че единствено малко на брой към момента правят транзакции “, означи Боб Кнакал от JLL.
Все отново би трябвало да сте „ в действителност интелигентен анализатор и оценител, с цел да разчетете чаените листа “, добави Аделаида Полсинели от Compass. „ Много купувачи напуснаха пазара, а останалите търсят преференциални покупко-продажби и не купуват, в случай че не е кражба. “
