New York Times | 2024-02-07 | 00:10:07

Търговските недвижими имоти са в беда. Ето върху какво да се съсредоточите.

Когато Джером Пауъл, председателят на Федералния резерв, се появи в „60 минути“ през изминалия уикенд, той каза, че не е много притеснен за риска от банкова криза, предизвикана от неплатежоспособността на офис сградите и търговските центрове на дребно. Въпреки че признава, че бъдещето е несигурно, той каза, че „това изглежда е управляем проблем“ за най-големите банки. Той каза, че „работим“ с някои по-малки и регионални банки, които имат „концентрирани експозиции в тези области, които са предизвикани“.

Както обикновено, когато става дума за Фед , човек трябва да реши дали да бъде успокоен от неговите уверения или да се притеснява, че отговорните хора не са достатъчно притеснени. Не бих казал, че кризата е неизбежна, но се притеснявам, че Пауъл и компанията подценяват рисковете. Направих четири диаграми, които обясняват мисленето ми.

Първо, хората, които са открили предимствата на работата от вкъщи по време на пандемията на Covid, не продължават да се връщат. Възстановяването на работата от офиса е почти спряло, както показва следната диаграма. Базира се на данни, събрани от Kastle Systems с оптимистично име Back to Work Barometer.

обяви, че процентът на незаетите офиси в страната се е повишил през четвъртото тримесечие до 19,6 процента, счупвайки рекорда от 19,3 процента, поставен през 1986 г. след период на презастрояване и след това беше обвързан през 1991 г. по време на кризата със спестяванията и заемите.

доклад за Глобалния институт на McKinsey миналата година, озаглавен „Празни пространства и хибридни места“.

Най-тежко засегнати са собствениците на сгради от клас B (по-стари, не толкова хубави), защото техните наематели преминават към новоосвободени помещения от клас A, тъй като договорите им за наем изтичат, ми каза Алекс Хорн, основателят на BridgeInvest, частен кредитор. „А ще прави повече пари от преди“, ми каза Илан Брача, брокер на недвижими имоти в Ню Йорк. „Забравете просто за оцеляването. Но B и C, няма място за тях.“

Страховете на инвеститорите бяха събудени миналата седмица, когато New York Community Bancorp, която е изложена на търговски недвижими имоти, включително офис сгради, отчете тримесечна загуба от 252 милиона долара. Акциите му загубиха 60 процента от стойността си от 30 януари до вторник. Индексът S&P Composite 1500 на регионалните банки в САЩ се понижи рязко поради опасения относно излагането на банките на загуби в търговски имоти, особено офис сгради. Инвестиционните тръстове за недвижими имоти в офис сектора също се понижиха.

Просрочията по обезпечени с частни търговски ипотеки ценни книжа на офис сгради все още не са исторически високи, но са обратно до мястото, където бяха през 2017 г., както показва тази диаграма, базирана на данни от Standard & Poor's Financial Services.

Доклад на Reuters. „Това е клас активи от 3 трилиона долара, който вероятно струва 1,8 трилиона долара. Има $1,2 трилиона загуби, разпространени някъде и никой не знае точно къде е всичко това.“

Много собственици на сгради рефинансираха дълга си, когато Федералният резерв намали лихвените проценти за борба с Covid спад. Техните дългови разходи вероятно ще скочат рязко, когато заемите им падежират между сега и приблизително 2028 г. Федералният резерв планира да намали лихвите тази година, но това ще ги остави все още доста над нивата преди пандемията. Goldman Sachs изчисли през ноември, че около една четвърт от търговските ипотеки са планирани да падежират тази година и следващата година, без удължаване, най-високият процент от началото на записите през 2008 г.

Офис собственикът на сграда, който не печели достатъчно от наем, за да покрие ипотеката, ще поиска или поиска отстъпки от заемодателя. Собственикът на сградата има известно влияние в преговорите, защото алтернативата е неизпълнение, което оставя заемодателя да притежава сграда, която наистина не иска, ми каза Джон Уиник, главен изпълнителен директор на консултантската фирма за продажба на заеми Clark Street Capital.

Има някои компенсиращи положителни фактори. Скорошният спад на лихвените проценти не е достатъчен, за да предотврати всички неизпълнения, но помага. Също тази седмица Федералният резерв публикува тримесечния си доклад за мненията на старши кредитни служители в търговските банки. Както показва тази диаграма, има рязък спад в дела на местните банки, които затягат стандартите за заеми за търговски недвижими имоти, което ще облекчи стреса върху кредитополучателите. Съдейки по действията му, Федералният резерв изглежда счита, че банковата криза е отслабнала: той разрешава своята програма за срочно финансиране на банките, която започна миналия март, за да даде на банките по-лесен начин да вземат заеми, да изтече на 11 март.

доклад за финансова стабилност, публикуван от Фед през май. Това наистина показва, че по-малките банки – тези с по-малко от 100 милиарда долара активи – са по-изложени от най-големите банки на ипотеки върху офиси и търговски недвижими имоти в центъра на града. Но дори и за по-малките банки тази експозиция е сравнително малка част от техните активи.

клиентска бележка във вторник. „Не виждаме такъв да бъде задействан тази пролет от C.R.E.“ или търговски недвижими имоти.

не може да се отхвърли, би влошило значително нещата. Празните офис сгради ще бъдат голям проблем за банките - и за икономиката като цяло - за години напред. Можем само да се надяваме, че ефектът ще бъде хроничен, а не остър.

На други места: В крак с Joneses — в Холандия

„Вярването, че човек прави повече пари в сравнение с връстниците си, причинно и смислено увеличава самооцененото щастие“, казва ново проучване, базирано на експеримент, в който произволно избрана подгрупа от холандци са били помолени да познаят колко печелят техните връстници и след това бяха информирани какви са действителните средни доходи на връстниците.

Хора, които вярват, че са сравнително по-добре, отколкото са си мислели станаха по-малко подкрепящи преразпределението на доходите, очевидно защото решиха, че разликите в доходите стимулират усилената работа, според проучването, публикувано от Националното бюро за икономически изследвания. Авторите са Маартен ван Роой от Холандската централна банка, Оливие Койбион от Тексаския университет в Остин, Димитрис Георгакос от Европейската централна банка и Бернардо Кандия и Юрий Городниченко от Калифорнийския университет в Бъркли.