Възходът на мега наемателя в Манхатън
Когато последният наемател се изнесе, той все още не беше разопаковал нещата. Градската къща от 9000 кв. фута в Сохо в Ню Йорк все още изглеждаше почти както в деня, в който той се премести: кутии и кутии с вещи, подредени високо до тавана, оставени недокоснати.
„Той беше млад технолог, който живееше в Ню Джърси и искаше да има място в града, където да провежда срещи, и където да бъде домакин – но никога не го направи“, казва Брандън Трентъм, Compass агент, който е спорил за този наем. Това беше скъпа промяна на мнението: месечният наем за имота беше 100 000 долара, или 1,2 милиона долара за годината.
Сега, когато се завърна на пазара, Трентъм не се притеснява да намери друг наемател с дълбоки джобове; този договор на техническия директор беше третият такъв наем, който той беше намерил за сградата, самостоятелен дом с пълно обслужване, свързан с луксозен комплекс с портиер и всички удобства.
Трентам е един от най-добрите агенти за наематели като тези, нова порода жители на Манхатън в нишата на супер първокласни имоти: можете да ги наречете мега наематели или uber наематели. Тези мъже и жени са достатъчно богати, за да грабнат почти всеки имот по прищявка, но вместо това избират да станат наематели. Началната ставка на това ниво на пазара е 25 000 долара на месец, но много наематели харчат двойно или дори тройно тази сума.
Тази нова луксозна категория е нараснала експоненциално през последното десетилетие, според агенти като Trentham, съвкупност от фактори, които превръщат подобни наеми с турбокомпресор от рядко искане в сравнително обичайно краткосрочно предложение. Сред тези фактори е Майкъл Блумбърг, който беше кмет на Ню Йорк в продължение на 12 години до края на 2013 г. и превърна промяната на градския пейзаж в приоритет на своята администрация – и в центъра на неговото наследство. Неговият офис одобри големи разработки в брулената от вятъра западна част на Манхатън, както в Западен Челси, така и в Хъдсън Ярдс, бивша железопътна гара. Bloomberg прокара презонирането, което позволи гора от високи сгради.
Уенди Мейтланд е ветеран от сцената на недвижимите имоти в града, която сега управлява собствена брокерска компания Atelier by Wendy Maitland. „Преди десет години не можехте да намерите 100 опции за някой, който искаше наем от $25 000 [на месец] или повече. Ако можехте да намерите две дузини, щяхте да имате късмет“, казва тя. „Сега на пазара има над 50 активни наеми над $50 000, като 20 наскоро бяха наети на средна искана цена от $75 000.“ Много от новите обяви се предлагат дискретно извън пазара и никога не попадат в базата данни на MLS на Ню Йорк, така че истинската стойност вероятно ще бъде по-висока.
Това, което търсят тези uber наематели, дискретно или не, е изненадващо последователно. Сгради с пълно обслужване (това е портиер, портиер и поддръжка, всички на повикване 24/7, плюс удобства като фитнес зала); обикновено минимум три спални; и паркинг извън улицата. „Има две добри места за суперлуксозен наемател, защото хората, харчещи толкова пари, искат уау фактора, за да могат да впечатлят“, казва Джули Фам от Corcoran, друг агент, специализиран в сектора. „Те искат голяма всекидневна с високи тавани - не само 11 фута, но 12 фута или 14 фута - за да дадат усещане за величие и гледка. Ако имате и открито пространство, това е черешката на тортата.“
Тези изисквания ограничават пазара до определени сгради и квартали: по-специално Hudson Yards, с неговите лъскави нови кули от апартаменти с изглед към река Hudson, и Tribeca, чрез разработки като 70 Vestry на Robert AM Stern и two Herzog Комплекси, проектирани от & de Meuron, 160 Leroy и 56 Leonard.
$50 000Месечна начална цена за повече от 50 активни наеми в Ню ЙоркГолям двигател за нарастващото търсене на супер първокласни наеми може да се проследи до предизвиканото от пандемията изселване от Ню Йорк към Флорида, което съвпадна с нормализирането на дистанционната работа на бели якички. Според Бюрото за преброяване на населението на САЩ от 545 500 жители на Ню Йорк, които са напуснали през 2022 г., 91 201 от тях - малко над 16 процента - са се озовали във Флорида, изпреварвайки съседните Ню Джърси и Кънектикът.
Една от причините да се преместя в Слънчевия щат бяха парите. Наслояването на различни данъци означава, че живеещите и работещите в Ню Йорк могат да плащат комбинирана ставка от 14,8 процента данък върху дохода (който се плаща в допълнение към федералните данъци). Ако поискат пребиваване във Флорида, те плащат нула.
За да подкрепят местните чуждестранни ръководители, някои компании засилиха физическото си присъствие в щата, включително Blackstone и Goldman Sachs, спечелвайки на Южна Флорида прякора Юг на Уолстрийт. И все пак много от тези, които са променили местожителството си, все още трябва да се върнат в старите си офиси, независимо дали за срещи или като част от ново хибридно работно споразумение. Те формират основна част от пазара на uber-наем.
„Те се опитват да прекарват възможно най-малко време в Ню Йорк, но трябва да идват по работни причини“, казва Фам от Коркоран. „След Covid видяхме много хора да пътуват оттук до Палм Бийч, Бока Ратън или Маями.“
Те могат да избегнат задействането на данъците на Empire State, ако прекарат 183 дни или по-малко в Ню Йорк в данъчна година. Имот под наем предполага по-малко постоянство, казват брокери, като същевременно позволява малко повече дискретност.
Колин Бонд ръководи 14-членния екип на Fabrikant Bond в Compass, включително група, която се фокусира върху отдаване под наем от висок клас. Закупуването на апартамент в Ню Йорк е транзакция, която подлежи на уведомление, посочва Бонд, превърнал се в адвокат, агент по недвижими имоти, което означава, че когато покупката е завършена и актът е прехвърлен, той се подава в града и щата. Но наемането на същия дом е частен процес.
„Когато пазарувате в Ню Йорк, това ще хвърли червен флаг на Службата за вътрешни приходи, на града и щата – след това те ще видят колко дни сте тук . Имал съм и клиенти, които живеят извън града, но са купили някъде в Манхатън, където не е основното им жилище, и са били одитирани поради това“, казва Бонд.
Един особено предпазлив клиент активира услуги за проследяване на местоположението на своя смартфон и след това го архивира всяка година, така че да има цифров запис на това къде е бил във всеки един момент. Той го подава заедно с данъците си всяка година, като изпреварва въпросите на IRS относно това дали може да дължи данъци в Ню Йорк.
Има финансови предимства и за мега наемателите, както обяснява Трентъм. Вземете този наемател в Сохо. „Той беше млад технолог и компанията му се беше взривила и имаше нужда от отписване на данъци. Ако дадете на някого корпоративен лизинг и имате жилище в радиус от пет мили от него и го използвате единствено за бизнес, това е 100 процента приспадане от данъци“, казва той.
Наистина, много от тези договори за наем са корпоративни: ръководител на C-suite, временно преместен в Манхатън, може иска жилище като част от нейния компенсационен пакет. „Но компанията няма да иска да се занимава с влизането и излизането от притежаването на актив или с голяма инвестиция за закупуване на апартамент за 15 милиона долара – те обаче ще плащат 50 000 долара на месец, за да наемат същото място“, казва Бонд. Корпоративен лизинг може също да бъде преотстъпен на друг служител, без да се нарушава договорът за наем, което води до допълнителни такси.
Мейтланд работи с фигури от развлекателната индустрия, както зад, така и пред камерата; те често са временни жители на Ню Йорк, без да знаят колко дълго концертът им ще ги задържи там. „Току-що назначих някой, който е шоуръннер и получи одобрение да прави сериал в Ню Йорк, така че той ще бъде в града три години, може би повече, ако има късмет, но той не знае – зависи как върви сериалът ”, казва тя.
Бонд предполага, че има тип наематели, за които привлекателността на шестцифрения лизинг е стратегическа. Той посочва Central Park Tower, извисяващата се сграда на 1550 фута на така наречения Billionaires’ Row, която има клуб на 100-ия си етаж, достъпен само за тези, които живеят в сградата. „Ако се опитвате да проникнете в този ешелон, можете да наемете там и да получите достъп, търкайки се с хора, които са закупили, което е повечето от тези, които живеят там. Това е потенциално добра [мрежова] инвестиция, в зависимост от вашата възходяща мобилност и това, с което си изкарвате прехраната.“
Друг пример е изпълнителният директор, който прекарва може би четири или пет нощи в Ню Йорк всеки месец. Традиционно той или тя може да са избрали мезонета в петзвезден хотел, но растящите цени на стаите ги подтикнаха да преразгледат. Фам казва, че около половината от нейните апартаменти под наем от висок клас са pied-à-terre и често поради тази причина.
Според STR, който проследява данните за хотелите, средните дневни цени в Ню Йорк са достигнали над 360 долара през ноември миналата година, с около 25 процента повече от същия период четири години по-рано. Подобен ръст се отразява на всички нива. Най-скъпият Metropolis Suite в центъра на Four Seasons, например, сега може да струва почти $15 000 на вечер в пиковите часове.
„Това е за 1200 кв. фута и срещу това, което струва да останеш там за една седмица, защо не вземеш място от 3000 кв. фута в жилищна сграда за един месец?“ казва Фам. „Плащате безкрайно за една четвърт от размера. И можете да оставите ключове на гост, да накарате портиер да вземе пакети и да премести мебелите ви.“
Достъпът на жилища е друг фактор. Архитектурният пейзаж на Ню Йорк се промени радикално през последните 15 години с развитието на Hudson Yards, най-голямото частно предприятие за недвижими имоти със смесено предназначение в историята на САЩ. Въпреки че нивата на незаетите площи в Ню Йорк достигнаха исторически дъна по-рано тази година - 1,4 процента през февруари, най-тесният пазар от началото на записите през 1968 г. - има повече луксозни апартаменти от всякога; проблемът обаче е, че са заети. Според оценителя на недвижими имоти Милър Самуел, инвентарът на луксозните апартаменти, налични за продажба, като луксът се определя като тези в първите 10 процента от пазара по цена, е намалял с 24 процента през третото тримесечие на 2023 г. в сравнение с нивата преди пандемията.
„Има нова динамика, все по-луди мезонети с по-луди цени“, казва Трентъм, цитирайки рекордната покупка на пентхаус от 238 милиона долара на хедж финансиращия Кен Грифин на 220 Central Park South. Покачванията на наемите във всички ценови категории са зашеметяващи: отново данните на Miller Samuel показват, че средните наеми в Манхатън са се повишили с 30% през лятото на 2023 г. спрямо само четири години по-рано. „Всички наеми са се повишили и те се стичат от дъното към върха на веригата.“
Дълбоките джобове може да улеснят преминаването на финансовите проверки, но не гарантират добро поведение от наемателя. Мега наемателите могат да се окажат толкова неприятни, колкото група студенти. „В по-голямата си част хората, които наемат на това ниво, са добри наематели“, казва Бонд. „Но проблемът е, когато попаднете на лош наемател на това ниво. Те са много богати и е голямо предизвикателство да ги хванем, тъй като те също имат активи, за да се борят. чрез фонови проверки. Едва по-късно собствениците научават, че банкерът е заяждал предишни наемодатели в други градове, но никога не е бил изправен пред съда, където архивите биха били по-лесни за намиране. Те наистина го заведоха в съда и в крайна сметка възстановиха не само наема, но и адвокатските хонорари. „Влязохме, за да оценим щетите, и разбрахме, че той буквално е премахнал стените – очевидно е имал изпълнители и им е казал да разкъсат всичко, да го сложат в чували и да го изнесат. Супер [управителят на имота] нямаше представа за това.“
Фам имаше подобно преживяване с наемател, когото настани, бизнесдама, плащаща около $50 000 на месец, за да живее в Hudson Yards. Въпреки че разработката беше нова, тя се пазареше упорито около оборудването, настоявайки собственикът да раздели разходите за модернизиране на тоалетните с високотехнологични Toto единици. Когато Фам и нейният екип минаха през апартамента, след като тя го освободи, всичко изглеждаше наред; седмица по-късно Фам се изненада, когато видя, че тоалетните на Тото са изчезнали, заменени от стандартни казанчета. „Наемателят открадна тоалетните и технически тя нямаше право да влезе отново в апартамента, за да го направи“, казва Фам. „Беше толкова странно.“
Понякога поведението може да премине в жестокост, както преживя Трентъм. Миналата година той нае обзаведена градска къща на двама мъже - "биткойнъри", казва той, като вдиша леко - за
