„Зомби офиси“ създават проблеми с магията за някои банки

Изящни сгради в стил арт деко, извисяващи се над ключовия бизнес район на Чикаго, отчитат нива на заетост от едва 17 процента.

Набор от блестящи офис кули в Денвър, които бяха пълни с наематели и струваха 176 милиона долара през 2013 г., сега стоят почти празни и последно бяха оценени само на 82 милиона долара, според данни, предоставени от Trepp, изследователска фирма който проследява заемите за недвижими имоти. Дори известни сгради в Лос Анджелис достигат приблизително половината от цените си преди пандемията.

От Сан Франциско до Вашингтон, D.C., историята е същата. Офис сградите остават в бавно разгаряща се криза. Служителите, изпратени да работят от вкъщи в началото на пандемията, не са се завърнали напълно, ситуация, която в комбинация с високите лихвени проценти унищожава стойността на основен клас търговски недвижими имоти. Цените на още по-висококачествени офис имоти се сринаха с 35 процента спрямо пика си в началото на 2022 г., въз основа на данни от компанията за анализ на недвижими имоти Green Street.

Тези сили поставиха банките, които държат голяма част от дълга на американските търговски недвижими имоти на горещия стол - и анализатори и дори регулатори казаха, че сметката все още не е напълно утвърдена. Въпросът не е дали предстоят големи загуби. Важно е дали те ще се окажат бавно кървене или вълна, предизвикваща паника.

във вкуса на назряващите проблеми, когато акциите на New York Community Bancorp се сринаха, след като кредиторът разкри неочаквани загуби по заеми за недвижими имоти, свързани с двата офиса и жилищни сгради.

Досега „заглавията се движеха по-бързо от действителния стрес“, каза Лони Хендри, главен продуктов директор в Trepp. „Банките седят върху куп нереализирани загуби. Ако това бавно изтичане бъде разкрито, то може да бъде освободено много бързо.“

Притесненията от миналата година са днешни проблеми.

Когато поредица от банки фалираха миналата пролет — отчасти поради нарастващите лихвени проценти, които намалиха стойността на активите им — анализаторите се тревожеха, че търговските недвижими имоти могат да предизвикат по-широк набор от проблеми.

Банките държат около 1,4 трилиона щатски долара от 2,6 трилиона щатски долара заеми за търговски недвижими имоти, които трябва да падежират през следващите пет години, въз основа на данни от Trepp, а малките и регионалните кредитори са особено активни в пазара.

Икономисти и регулатори се страхуваха, че силното излагане на опасно изглеждащата индустрия може да изплаши банковите вложители, особено тези със спестявания над лимита от $250 000 за държавна застраховка, и бързо да изтеглят средствата си.

погълна фалиралата Signature Bank миналата пролет, ускорявайки нейните проблеми. И засега вложителите не изтеглят парите си от банките в голям брой.

Но други виждат тежкото положение на банката като напомняне, че много кредитори изпитват болка, дори ако не предизвика паника в цялата система. Отсрочката, която правителството предостави на банковата система миналата година, беше временна: програмата за финансиране на Фед ще бъде затворена следващия месец, например. Проблемите с търговските имоти са трайни.

Болката все още не е осъзната.

Търговските недвижими имоти са широк клас активи, който включва търговия на дребно, многофамилни жилища и фабрики. Секторът като цяло имаше бурни няколко години, като офис сградите бяха засегнати особено силно.

Около 14 процента от всички заеми за търговски недвижими имоти и 44 процента от заемите за офиси са под вода — което означава, че имотите струват по-малко от дълга зад тях — според скорошен документ на Националното бюро за икономически изследвания от Ерика Сюевей Джианг от Университета на Южна Калифорния, Томаш Пискорски от Колумбийското бизнес училище и двама техни колеги.

много по-нисък, малко над 1 процент, от тези по заеми за търговски недвижими имоти, които търгуват на пазари, които са над 6 процента. Това е знак, че заемодателите бавно признават напрежението в строителството, каза г-н Пискорски, икономистът от Колумбийския университет. И докато Фед сигнализира, че не очаква да повиши лихвените проценти над сегашното им ниво от 5,25 до 5,5 процента, служителите бяха ясни, че не бързат да ги намалят.

Mr. Хендри очаква, че просрочията могат почти да се удвоят от сегашния си процент и да достигнат между 10 и 12 процента до края на тази година. И докато сметките продължават, стотици малки и средни банки могат да бъдат изложени на риск.

Стойността на банковите активи претърпя поражение на фона на по-високите лихви на Фед, г-н Пискорски и г-жа Jiang откриха в своя документ, което означава, че нарастващите загуби на търговски недвижими имоти могат да оставят много институции в лошо състояние.

Ако това разтърси неосигурените вложители и накара нещо като банкови бягства, които сринаха банките миналия март, много от тях биха могли да изпаднат в пълен фалит.

„Това е игра на доверие и търговските недвижими имоти може да са причината,“ г-н. Пискорски каза.

Техният документ изчислява, че десетки до повече от 300 банки могат да бъдат изправени пред такава катастрофа. Това може да не е съкрушителен удар в нация с 4800 банки - особено защото малките и средни кредитори не са толкова свързани с останалата част от финансовата система, колкото техните по-големи партньори. Но бърз колапс би рискувал по-широка паника.

„Има сценарий, при който тя се разпространява“, каза г-н Пискорски. „По-вероятният сценарий е бавно кървене.“

Регулаторите са настроени към заплахата.

Длъжностни лица във Фед и Министерството на финансите дадоха да се разбере, че наблюдават отблизо както банковия сектор, така и пазара на търговски имоти.

„Търговски недвижимите имоти са област, за която отдавна сме наясно, че може да създаде рискове за финансовата стабилност или загуби в банковата система и това е нещо, което изисква внимателно надзорно внимание“, каза министърът на финансите Джанет Л. Йелън по време на свидетелски показания в Конгреса тази седмица.

Джером Х. Пауъл, председателят на Фед, призна по време на интервю за „60 минути“, излъчено на 4 февруари, че „ще има загуби“. За големите банки, каза г-н Пауъл, рискът е управляем. Що се отнася до регионалните банки, той каза, че Фед работи с тях, за да се справи с очаквания спад и че някои ще трябва да затворят или да се слеят.

„Чувства се като проблем, върху който ще работим с години“, призна г-н Пауъл. Той нарече проблема „сериозен“, но каза, че „не изглежда да има предпоставките за кризи, които сме виждали понякога в миналото, например с глобалната финансова криза.“

Алън Рапепорт допринесе за докладване.