Бедствието на WeWork е възможност за Адам Нойман
Счита се, че финансистът Нейтън Майер Ротшилд е отбелязал, че „времето за купуване е, когато има кръв по улиците“. Това предполага, че има възможност за инвестиране в офис сгради, много от които остават полупразни, тъй като работодателите се борят да убедят служителите да се върнат.
Има много признаци на финансови затруднения, като една сграда в Canary Wharf се продава за 60 процента отстъпка от предишната си цена, а акциите на New York Community Bancorp падат поради опасения относно заемите за имоти. „Пазарът на офиси има екзистенциална криза в момента“, каза Бари Стърнлихт, главен изпълнителен директор на Starwood Capital, фирма за инвестиции в имоти.
Разбира се, един непоправим оптимист разби прикритието: Адам Нойман, съосновател на WeWork, доставчикът на гъвкав офис, който миналата година изпадна в несъстоятелност по глава 11 в САЩ. Нойман се оттегли като негов лидер през 2019 г. сред подигравки след неуспешния си опит да го направи публично достояние, но сега той търси друга възможност. Адвокатите му изпратиха писмо до WeWork миналата седмица, заявявайки, че той иска да придобие нея или нейните активи.
Трудно е да се спори с избора на момента: след като някога беше частно оценен на 47 милиарда долара, собственият капитал на WeWork струва близо до нула. Това звучи като изгодна сделка, ако някой може да го върне в бизнеса с нещо подобно на импулса, на който някога се радваше при Нойман. Неговата лична харизма и милиарди инвестиции на SoftBank го тласнаха към изблик на глобална експанзия.
Нойман, който получи стотици милиони от SoftBank във връзка с WeWork, има смелост. Но да си безсрамен не е дисквалификация от развитието на недвижими имоти в САЩ (виж Доналд Тръмп). Пазарът на имоти е толкова активен и цикличен, че да фалирате от време на време е нормално; ако не го направите, не полагате достатъчно усилия.
Изглежда това е мнението на Марк Андреесен, съосновател на фирмата за рисков капитал Andreessen Horowitz, която инвестира 350 милиона долара през 2022 г. Новото начинание на Neumann за недвижими имоти Flow. Flow е стартираща компания за отдаване под наем на апартаменти в САЩ, която възнамерява да даде на наемателите „усещане за сигурност, общност и истинска собственост“, въпреки че не е ясно как точно.
Нойман прогнозира миналата година, че Flow ще „се конкурира или партньор” с WeWork, така че подходът от миналата седмица може да е част от този план. Може би той предвижда да отвори общи офиси в жилищни комплекси за надомни работници или нещо подобно. Едно нещо е ясно: той не се страхува да мечтае за големи мечти за имоти с марка.
WeWork премахва някои от излишъците, които той донесе на бизнеса. Наскоро тя предоговори около 60 от скъпите си дългосрочни договори за наем с наемодатели и отхвърли други. Въпреки някои критики от наемодателите, планира да излезе от фалит до юни и да продължи да работи с по-ниски режийни разходи и по-малко офиси, собственост на SoftBank и други старши кредитори.
Така че това може да е подходящ момент за придобиване компанията. Писмото на адвокатите на Нойман предвижда „хибриден работен свят, където търсенето на продукта на WeWork трябва да бъде по-голямо от всякога“. Той не е единственият, който вижда бъдеща стойност в офис пространството: един от най-големите предприемачи в Ню Йорк стартира фонд от $1 милиард, за да инвестира в офиси на ниски цени.
Но е неправдоподобно пазарът на офиси да се възстанови, докато бързо, както в миналото. Това е повече от финансова криза: тя произтича от революция в това как и къде работят хората, която няма очевидно решение. Най-висококачествените, най-нови кули в градове като Лондон и Ню Йорк остават в голямо търсене, но много по-стари офис сгради с по-нисък клас стават остарели.
Някои може да бъдат превърнати в апартаменти или съборени. Други един ден ще бъдат реновирани или построени наново, но това е малко вероятно да се случи за известно време, като се имат предвид високите нива на свободни площи в много градове. „Може да минат пет или шест години, докато видим връщането на равновесието и всички те отново се запълнят“, казва Джеф Гилър, ръководител на отдела за недвижими имоти в StepStone, инвестиционната компания. Това ще подхожда на дългосрочните инвеститори, а не на тези, които изискват бърза печалба.
В известен смисъл това не е проблемът на WeWork: той подписва договори за наем на сгради, вместо да ги купува сам, и ще има по-голям избор. Но в крайна сметка се основава на същия феномен: хората физически идват на работа. Без значение колко гъвкава е сделката и колко добре са оборудвани нейните пространства, компаниите и физическите лица трябва да искат да ги заемат. Това се превърна в по-трудна продажба, отколкото в разцвета на Нойман.
Може би той е научил урока си: той казва, че ще „изгради много солидна основа“ във Flow. Но кредиторите на WeWork са скептични и се чудя дали неговата мистична енергия е правилното нещо, за да го преоткрия. Светът на работата ще отнеме време, за да се стабилизира и търпението никога не е изглеждало една от неговите добродетели.
