Споделена собственост: „Не можем да си го позволим. Това е подигравка с това да си в социални жилища`

Идеята е да се помогне на хората, които не биха могли да си купят дом веднага, да се качат по-рано на жилищната стълбица, като закупят дял от имот и плащат субсидиран наем на останалото - често към жилищна асоциация с нестопанска цел.

Без това, казва тя, не е имало начин тя и двете й деца да останат в Колчестър, където обичат да живеят и посещават училище и колеж.

Но нейният ентусиазъм започна да намалява, когато само след шест месеца жилищната асоциация увеличи таксите за обслужване на сградата със 138%, от £85 на £202 на месец.

Въпреки че тя очакваше малки годишни повишения, този неочаквано голям скок беше непосилен.

„Очевидно идеята за споделена собственост е да се помогне на хора като мен, които иначе не биха могли да си позволят собствен дом“, каза г-жа Дом.

„След това изведнъж, отново, не можем да си го позволим. Това е подигравка с това, че сме споделена собственост и имаме социални жилища.“

Разширената схема вече съставлява половината от финансирането на достъпни домове.

С Sky News се обърнаха десетки други споделени собственици, изправени пред рязко нарастващи разходи и други проблеми, включително трудности при продажбата.

С нарастващите разходи за ипотека тази сравнително по-евтина опция изглежда все по-привлекателна за купувачите.

Rightmove, най-големият уебсайт за онлайн имоти в Обединеното кралство, каза на Sky News, че имотите със споделена собственост отнемат 56 дни, за да се продадат спрямо средно 65 дни за всички останали имоти, считано от март 2024 г.

И интересът се е увеличил с течение на времето – те казаха, че търсенето е нараснало с 37% спрямо преди година за имоти със споделена собственост.

Първоначално ниските разходи обаче могат да бъдат подвеждащи.

Бари Гардинър, депутат от Лейбъристката партия за Брент, беше в правителствената парламентарна комисия по докладване на споделената собственост.

Той каза пред Sky News: " Те всъщност нямат правата на контрол, които пълната собственост трябва да дава, защото вие сте едновременно наемател и дял от собствеността - и плащате пълната такса за обслужване на имота.

" Хората просто намират това за отчаян капан."

Рекорден брой търсят правен съвет

Данните от The Leasehold Advisory Service (LEASE) показват броя на наемателите, търсещи правен съвет относно таксите за услуги се е увеличил през последните години.

Броят на разгледаните запитвания относно разумността на таксите за услуги почти се е удвоил в сравнение с 2021 г.

Има над 1300 запитвания през трите месеца до март 2024 г. , най-високият брой от началото на записите през 2018 г.

Съвместните изпълнителни директори на LEASE Сали Фрейзър и Алис Брадли казаха пред Sky News, че са загрижени за увеличението, „особено през последната година“.

„В по-широк план знаем, че все още няма достатъчно информираност за услугата и подкрепата, която нашата организация може да предложи“, добавиха те.

Чувство в капан

Достъпността и свободата са типични точки за продажба, рекламирани на купувачи, както и възможността за „стълбище“ към по-високи дялове на собственост, като същевременно спестява пари от наем.

Но за Алекс, който купи 25% от апартамента си в северен Лондон през 2019 г., точно обратното е вярно . Мечтата за притежание на жилище се превърна в кошмар, оставяйки него и много други в неговата сграда да се чувстват в капан.

През февруари на жителите беше казано от тяхната компания за управление на имоти James Andrew Residential (JAR), че таксата за обслужване ще ще се увеличи повече от три пъти, от £500 до £1700 на месец от април.

Неговият наем и такса за обслужване сега са над £2900 на месец, а ипотеката е допълнителни £800.

"Моят партньор и аз току-що се сгодихме, но не можем да планираме сватбата. Всичките ни пари ще ни държат в апартамента, и сега изразходваме съществуващите си спестявания“, каза той пред Sky News.

„През 2019 г. изглеждаше страхотна достъпна опция, но сега бихме били по-добре, ако бяхме под наем и се тревожехме за да могат изобщо да продадат."

В отговор на опасенията на жителите, управителите на имота JAR казаха на Sky News, че се ангажират със собствениците и проучват въпроса, за да видят дали разходите могат да бъдат смекчени.

Жилищната асоциация Islington and Shoreditch, която притежава другия дял от апартамента на Алекс, каза пред Sky News, че увеличението на таксата за обслужване е „възмутително и неоправдано“.

Те казаха: „Категорично не сме съгласни с оценката на JAR че жителите трябва да поемат толкова големи разходи за поддръжка на сграда на шест години".

"Ние ще оспорим увеличението на разходите от името на нашите жители и ще се обърнем към съда, за да се борим с него, ако трябва ."

Необходима е реформа на лизинговите права

Проблемът с лизинговите такси не е уникален за споделените собственици и е признат за по-широк проблем в индустрията.

" проблемът се крие в структурата на лизинговата собственост на жилищния пазар и нейното приложение към споделената собственост“, каза Станимара Милчева, професор по финанси на недвижими имоти в University College London.

Таксите за услуги често се диктуват от управляващата компания, която може също притежават свободното право на собственост.

Проф. Милчева добави, че трябва да има повече прозрачност, така че купувачите на споделена собственост да имат по-голям достъп до подходяща информация за таксите за услуги в техния регион.

Правителството представи законопроекта за реформата на наемателите в парламента през 2023 г., законодателен акт, който има за цел да подобри условията за наемателите, но има по-широки последици за сектора на наемателите.

Предложените от него мерки за регулиране на таксите за услуги включват по-голяма прозрачност и разбивка на разходите, както и изключване на застрахователни разходи. Но не е ясно кога и дали отложеният в момента законопроект ще премине през парламента в сегашния си вид.

Тези проблеми имат потенциала да причинят повече финансов стрес на споделените собственици, които обикновено печелят по-ниско доходи от тези, които купуват първия си дом направо.

От предварителни изследвания проф. Милчева и колеги установиха, че брутният доход на основния купувач на споделена собственост за първи път е средно с 23% по-нисък, на £42k в сравнение до £55 000 за тези, които купуват директно, между 2015 г. и 2023 г.

Най-засегнатият регион е Лондон

Таксите за обслужване не засягат всички споделени собственици, тъй като въпреки че повечето са наематели, мнозинството живеят в къщи.

Все пак, близо 94 000 (40%) от домакинствата със споделена собственост са в апартаменти, въз основа на последните оценки от преброяването през 2021 г.

Близо половината от тях (43 000 домакинства) са в Лондон, докато извън Лондон делът на тези в апартаменти пада до 27%.

„Таксите за услуги са по-голям проблем в Лондон, където почти цялата споделена собственост са апартаменти ”, каза проф. Милчева.

Това оказва влияние върху относителните разходи за такси за обслужване, които са до три пъти по-високи в Лондон спрямо разходите за наем, при 30% от наема в сравнение с 10%- 13% в други области, според техните изследвания.

Споделената собственост вече е изпреварила социалния наем

Споделената собственост съставлява сравнително малък процент от домакинствата като цяло, около едно на 100 според според последните данни от преброяването - с малко по-високи концентрации в някои райони, най-вече в южна Англия.

Въпреки това, сега те съставляват половината от новото финансиране, изразходвано за достъпни жилища, изпреварвайки социалния наем като основен тип публично субсидирано жилищно строителство при сегашното правителство.

Основните типове наем на достъпни жилища са социален наем, достъпен наем (който е по-малко субсидиран от социалния наем, до 80% от пазарните ставки) и споделена собственост.

Има повече стимули за разработчиците - които често имат квота за жилища на достъпни цени, която трябва да изпълнят, определена от местните власти - да строят споделена собственост или имоти под наем на достъпни цени.

The Програмата за достъпни жилища, която е основният източник на финансиране за нови жилища на достъпни цени от 2011 г. насам, също измести фокуса от социалния наем към споделена собственост и достъпен наем.

Тази тенденция продължи в последния ангажимент за финансиране за 2021 г. -2026 г., като 50% от £11,5 милиарда са разпределени за 162 000 нови жилища на достъпни цени, предназначени за споделена собственост, като останалите 50% са разделени между социален наем и достъпен наем.

В резултат на липсата на стимул за изграждане на социални имоти под наем, броят на новите сгради е на исторически много ниски нива с по-малко от 10 000 завършени през 2022/23.

Говорителят на DLUHC каза: „Чрез нашия дългосрочен план за жилища, ние инвестират £11,5 милиарда в Програмата за достъпни домове и остават на път да изградят един милион над този парламент.

„Споделената собственост играе жизненоважна роля в подпомагането на хората да се изкачат на пазара на имоти и от 2010 г. ние доставиха приблизително 156 800 нови домове със споделена собственост."

Те казаха, че предприемат действия, за да гарантират, че схемата за споделена собственост осигурява най-добрата стойност за собствениците, включително предложения за даване на правото за удължаване на договорите за наем с 990 години през Законопроект за реформа на арендата и свободната собственост.

„Чувствам се зле да натоварвам проблемите на някой друг, но искам да се измъкна“

Международната комисия на TheLevelging Up, Housing and Communities Committee (LUHCC) отбеляза парламентарен доклад, както и проблемите с нарастващите наеми и неограничените такси за обслужване, споделените собственици имат „непропорционална експозиция на разходи за ремонт и поддръжка“.

Въпреки подобренията на договорите за наем на споделена собственост от 2021 г., с въвеждането на 10-годишен период за ремонт, те казват, че може да се направи повече, за да се направят разходите пропорционални на размера на притежавания дял, включително пропорционални такси за обслужване, както и разходи за поддръжка.

„Тогава жилищната асоциация ще има „кожа“ в играта“ и може да бъдат стимулирани да проверяват по-добре таксите за услуги и компаниите за управление на имоти“, каза проф. Милчева.

Междувременно собствениците на по-ранни договори остават отговорни за 100% от разходите , независимо дали имотът е сменил собственика си.

Това създава система от „дву нива“, при която по-старите имоти стават непривлекателни и по-трудни за продажба, според доклада.

Уил Егълстън , 33-годишен металист купи 50% от апартамента си в Югозападен Лондон през 2019 г.

Таксата му за обслужване се е увеличила повече от два пъти оттогава, от £200 до над £400 на месец, като повечето от увеличение през изминалата година.

„Просто няма видима полза и обяснение за това. Сградата е в по-лошо състояние, отколкото когато се нанесох. Градината е загинала, залата е в лошо състояние“, каза той.

Неговата сграда е една от многото високи сгради, засегнати от облицовка опасения за безопасността и разходи за възстановяване след трагедията с пожара в Grenfell Tower през 2017 г.

„L&Q – които са моят главен лизинг, не споменаха нищо за облицовка или нещо подобно, когато купувах апартамента“, каза г-н. Егълстън.

Това може да бъде особен проблем за споделени собственици със споразумения, които им пречат да пренаемат имоти, в които вече не могат да си позволят да живеят, на пазарни цени.

Говорител на L&Q каза: „L&Q е благотворителна жилищна асоциация и не прави печалби от такси за обслужване.“

Kinleigh Folkard & Hayward (KFH), управителите на имоти в сградата на г-н Егълстън, казаха, че удвоената такса за обслужване се дължи на увеличения в обща поддръжка и почистване, застраховка, електричество и резервни фондове за бъдещи работи.

Те добавиха, че са щели да уведомят обитателя за фактите, известни за облицовката по времето, когато е закупил апартамента си.

Активистката група End Our Cladding Scandal казва, че правителството и доставчиците на жилища не са успели да смекчат въздействието на кризата с безопасността на сградите върху общите собственици.

Те казаха: „Това вече доведе до отнемане на собственост и принудиха споделените собственици да извършват затруднени продажби на купувачи в брой.

„Други трябваше да станат „случайни наемодатели“, принудени да сключат губещи споразумения за пренаемане, докато техните съседи, които са частни наематели, могат да отдават апартаментите си под наем на каквато и тарифа да изберат."

Междувременно високите такси за обслужване и продължаващите проблеми с облицовката пречат на надеждите на г-н Егълстън да продаде и да се изнесе.

"Чувствам се зле да настоявам проблемите върху някой друг. Но от друга страна, искам да се измъкна“, каза той.

Призиви за повече прозрачност

Споделената собственост може да има положителна роля за тези, които не отговарят на условията за друго правителство схеми за жилища на достъпни цени, но нямат достъп до пълна собственост, като са средно по-евтини от частното наемане, според изследването на проф. Милчева и колеги.

Но има някои ключови пропуски в данните, включително за това колко често е хората да стълби до по-високи дялове на собственост, което затруднява оценката на цялостния успех на схемата.

Рис Мур, изпълнителен директор на общественото въздействие в Националната жилищна федерация, каза: „Споделената собственост остава важна път до собствения дом

Последвайте ни в