Starwood Capital ограничава обратното изкупуване в затруднения фонд за имоти на стойност 10 милиарда долара

Фонд за парцели на стойност 10 милиарда $, ръководен от Starwood Capital на Бари Стернлихт, прецизно лимитира способността на своите вложители да излязат от своите вложения, защото резервира ликвидността и заобикаля пожарна продажба на активи в това, което счита за неприятни пазари.

Фондът, прочут като Sreit, сподели в четвъртък на вложителите, че лимитира противоположното изкупуване до 0,33 % от активите на месец, което е повече от 80 % понижение на техните ликвидни права. От основаването си през 2018 година фондът разрешава на вложителите да изкупуват до 2 % от чистите си активи месечно или 5 % на тримесечие. Портфолиото на Sreit обгръща жилищни блокове в Аризона, логистични центрове в Норвегия и огромен заем, възложен на Blackstone за придобиването на австралийската хотелска и казино група Crown Resorts.

Сблъсквайки се с огромни поръчки за назад изкупуване и намаляваща ликвидност, Sreit сподели, че от ден на ден ще „ пропуща “ вложителите, тъй като има вяра, че Федералният запас скоро ще понижи лихвените проценти, осигурявайки „ по-слънчево небе “, в което би предпочел продажбата на парцели.

Ограничението идва на фона на възходящ надзор върху финансовото положение на Sreit в лицето на тежки претенции за назад изкупуване от неговите вложители. По-рано този месец Financial Times разказа в детайли по какъв начин Sreit е изтеглил повече от $1,3 милиарда от своя кредитен инструмент от $1,55 милиарда при започване на 2023 година, защото е употребявал огромна част от наличната си ликвидност, с цел да заплати назад изкупуване, оставяйки го дефицит на пари.

Това увеличи риска да остане без пари без пожарна продажба на имущество или заемане на повече пари. Sreit последно регистрира $752 милиона ликвидност към 30 април, по отношение на тримесечен ритъм на назад изкупуване от към $500 милиона. Но фондът трябваше да изчерпи близо 200 милиона $ от тези пари на 1 май, с цел да продължи да изплаща назад изкупуване, съгласно документите за скъпи бумаги, оповестени на 13 май.

Новите ограничавания ще запазят тримесечните изкупувания до към 100 милиона $, запазвайки нищожни пари. От началото на 2023 година вложителите са изкупили близо 3 милиарда $ от Sreit. През първото тримесечие вложителите желаеха назад 1,3 милиарда $ в брой, само че получиха единствено към 38 % на пропорционална база.

В писмо до акционерите в четвъртък Sreit сподели, че е решило съвсем изцяло да ограничи правата на вложителите върху ликвидността, защото има вяра, че пазарите на парцели скоро ще се възстановят. Фондът не отговори на искане за спомагателен коментар.

Sreit сподели в писмото: „ [Като] поддръжник на нашите акционери, ние не можем да препоръчаме да бъдем нападателен продавач на активи на недвижими парцели през днешния ден, поради това, което считаме, че е съвсем дъно на пазара с лимитирани размери на транзакции и нашата религия, че пазарите на недвижими парцели ще се подобрят. “

Sreit сподели, че през първото тримесечие неговите парцели са генерирали 7% нарастване на наемите, което назова „ най-хубавото в нашата конкурентна група “. Но също по този начин разкри, че е продал имотни активи за 2,8 милиарда $, с цел да посрещне назад изкупуване на стойности, малко по-ниски от тези, които е съхранявал в счетоводните си книги.

Starwood сподели: „ Общо продадохме недвижими парцели за почти 2,8 милиарда $ в това число почти $1,8 милиарда многофамилни, промишлени заеми и заеми за недвижими парцели при облага от $335 милиона ... Тези продажби са осъществени в границите на 2 % от брутната стойност на активите [на фонда]. “

Високият ливъридж на Starwood от 57 % от брутните му активи значи, че с цел да набере $500 милиона, с цел да изплати погашение на вложителите, ще би трябвало да продаде повече от $1 милиард в парцели.

Инвеститорите и регулаторите деликатно наблюдават данните за назад изкупуване от фондове, вложени в частни пазари, като се има поради, че главните активи могат да бъдат сложни за оценка. Това породи опасения по отношение на това дали управител на фонд може да генерира цялостната сума при продажба на активи.