Starwood Capital ограничава обратното изкупуване в затруднения фонд за имоти на стойност 10 милиарда долара
Фонд за имоти на стойност 10 милиарда долара, управляван от Starwood Capital на Бари Стернлихт, стриктно ограничава способността на своите инвеститори да излязат от своите инвестиции, тъй като запазва ликвидността и избягва пожарна продажба на активи в това, което смята за лоши пазари.
Фондът, известен като Sreit, каза в четвъртък на инвеститорите, че ограничава обратното изкупуване до 0,33 процента от активите на месец, което е повече от 80 процента намаление на техните ликвидни права. От създаването си през 2018 г. фондът позволява на инвеститорите да изкупуват до 2 процента от нетните си активи месечно или 5 процента на тримесечие. Портфолиото на Sreit обхваща жилищни блокове в Аризона, логистични центрове в Норвегия и голям заем, предоставен на Blackstone за придобиването на австралийската хотелска и казино група Crown Resorts.
Сблъсквайки се с големи заявки за обратно изкупуване и намаляваща ликвидност, Sreit каза, че все повече ще „пропуска“ инвеститорите, защото вярва, че Федералният резерв скоро ще намали лихвените проценти, осигурявайки „по-слънчево небе“, в което би предпочел продажбата на имоти.
Ограничението идва на фона на нарастващ контрол върху финансовото състояние на Sreit в лицето на тежки искания за обратно изкупуване от неговите инвеститори. По-рано този месец Financial Times описа подробно как Sreit е изтеглил повече от $1,3 милиарда от своя кредитен инструмент от $1,55 милиарда в началото на 2023 г., тъй като е използвал голяма част от наличната си ликвидност, за да плати обратно изкупуване, оставяйки го недостиг на пари.
Това повиши риска да остане без пари без пожарна продажба на имущество или заемане на повече пари. Sreit последно отчете $752 милиона ликвидност към 30 април, спрямо тримесечен темп на обратно изкупуване от около $500 милиона. Но фондът трябваше да изчерпи близо 200 милиона долара от тези пари на 1 май, за да продължи да изплаща обратно изкупуване, според документите за ценни книжа, публикувани на 13 май.
Новите ограничения ще запазят тримесечните изкупувания до около 100 милиона долара, запазвайки оскъдни пари. От началото на 2023 г. инвеститорите са изкупили близо 3 милиарда долара от Sreit. През първото тримесечие инвеститорите поискаха обратно 1,3 милиарда долара в брой, но получиха само около 38 процента на пропорционална база.
В писмо до акционерите в четвъртък Sreit каза, че е решило почти напълно да ограничи правата на инвеститорите върху ликвидността, тъй като вярва, че пазарите на имоти скоро ще се възстановят. Фондът не отговори на искане за допълнителен коментар.
Sreit каза в писмото: „[Като] довереник на нашите акционери, ние не можем да препоръчаме да бъдем агресивен продавач на активи на недвижими имоти днес, предвид това, което смятаме, че е почти дъно на пазара с ограничени обеми на транзакции и нашата вяра, че пазарите на недвижими имоти ще се подобрят.“
Sreit каза, че през първото тримесечие неговите имоти са генерирали 7% увеличение на наемите, което нарече „най-доброто в нашата конкурентна група“. Но също така разкри, че е продал имотни активи за 2,8 милиарда долара, за да посрещне обратно изкупуване на стойности, малко по-ниски от тези, които е съхранявал в счетоводните си книги.
Starwood каза: „Общо продадохме недвижими имоти за приблизително 2,8 милиарда долара включително приблизително $1,8 милиарда многофамилни, промишлени заеми и заеми за недвижими имоти при печалба от $335 милиона . . . Тези продажби са извършени в рамките на 2 процента от брутната стойност на активите [на фонда].“
Високият ливъридж на Starwood от 57 процента от брутните му активи означава, че за да набере $500 милиона, за да изплати изплащане на инвеститорите, ще трябва да продаде повече от $1 милиард в имоти.
Инвеститорите и регулаторите внимателно следят данните за обратно изкупуване от фондове, инвестирани в частни пазари, като се има предвид, че основните активи могат да бъдат трудни за оценка. Това породи опасения относно това дали мениджър на фонд може да генерира пълната сума при продажба на активи.
