Време е да бъдем честни за американския махмурлук с търговски имоти

Тази смела — ненапълно скучна — канадска застрахователна компания, известна като Manulife, не притегля постоянно внимание. Тази седмица обаче това провокира разтърсване в света на недвижимите парцели.

Малко преди Джей Пауъл, ръководител на Федералния запас, да разгласи, че централната банка поддържа референтните лихвени проценти на 5,25% до 5,5%, Колин Симпсън, основен финансов шеф на Manulife, разкри, че групата е понижила цената на своите офис вложения в Съединени американски щати с 40 % от пика преди Covid.

„ Харесва ми да мисля, че нашето портфолио от парцели е със относително високо качество и много стабилно “, каза Симпсън пред Bloomberg. „ Но структурните сили на по-високите лихвени проценти и трендовете към завръщането на работа го вършат сложен пазар. “ На елементарен британски: работата от у дома е наранила.

На пръв взор това наподобява страшно; 40 % е огромно число. Но в реалност вложителите би трябвало да честват. Една добра вест е, че Manulife има релативно дълбоки джобове и по този метод може да поеме този удар. Вторият, по-голям миг е, че ходът на Manulife демонстрира, че някои играчи най-сетне стават по-честни по отношение на болката на американските търговски парцели.

Това е добре пристигнало — и със забавяне. Тъй като очакванията за понижение на лихвените проценти в Съединени американски щати се ускориха през последните месеци, CRE изпадна в уморителен модел на „ удължение и превземане “: кредиторите всъщност трансферираха проблематичните заеми, надявайки се на чудодейно бъдещо избавяне от Фед.

Въпреки това срещата на Фед в сряда акцентира основен миг: целта на Пауъл в този момент не е да пази CRE, а да държи инфлацията под надзор във време, когато потребителската интензивност остава изненадващо оживена и инфлацията се движи встрани към 3 %. Следователно въпросът за трилиони долари е какъв брой други играчи в този момент ще последват образеца на Manulife — и най-сетне ще се оправят с един от най-големите махмурлуци от празненството с евтини пари през последното десетилетие?

Отговорът е значим, тъй като финансовата система сега е в усложнение от голяма купчина евтини заеми за CRE. Проучване от Нюмарк предходната година допуска, че над половината от това идва от банките; районните банки бяха изключително френетични заемодатели, когато Фед правеше пари съвсем гратис по време на Covid-19.

Въпреки това, финансирането идва и от частни кредитори и бранша на скъпите бумаги, обезпечени с търговски ипотеки, постоянно обединени в обезпечени отговорности по заеми.

След Covid обаче стойностите на CRE са спаднали с 33 на 100 приблизително и до 60 на 100 на някои места, най-вече за офис здания, съгласно Goldman Sachs. И до момента в който търсенето на висококачествени парцели остава високо, вероятностите за нискокачествени здания са мрачни.

На финансовите пазари се появяват проблясъци на болежка: тази седмица стана ясно, че просрочията са се нараснали измежду CLOs. Някои банки също са подложени на стрес: New York Community Bank неотдавна беше принудена да набере незабавен капитал от 1 милиард $ заради загуби от CRE, а тази седмица Klaros Group предизвести, че повече от 250 дребни банки от 4500 съществуващи банки в Съединени американски щати също са били уязвими.

Но това, което е поразително, не е, че са се появили някои горещи точки, а какъв брой малко болежка е изкристализирала до момента. Това частично се дължи на обстоятелството, че кредиторите на финансовия пазар трансферират неприятните заеми: Newmark неотдавна сподели на клиентите, че „ от почти 163 милиарда $ в падежите на CMBS през 2023 година (въз основа на първичната дата на падеж), 83,3 милиарда $ остават неизплатени “ – т.е. кредитополучателите са упражнили „ варианти за удължение ”.

Въпреки това банките също демонстрират толерантност: Goldman Sachs пресмята, че 270 милиарда $ търговски ипотеки, които трябваше да падежират през 2023 година, са удължени до 2024 година В резултат на това се допуска, че се дължат рекордно огромен куп евтини заеми да узрее тази година. Newmark пресмята, че в този момент има към $1,3 трилиона проблематични дълга на CRE, от които $670 милиарда падежират през идващите две години.

Около една трета от тази купчина задължения е зародила, когато лихвените проценти са били най-ниски по време на пандемията, прибавя той. Така даже в случай че Фед понижи лихвите това лято, както Пауъл уточни в сряда, тези кредитополучатели са изправени пред потрес от рефинансиране: междинната прогноза на шефовете на Фед е, че лихвите „ ще бъдат 4,6 % в края на тази година, 3,9 % в края на тази година в края на 2025 година и 3,1 на 100 в края на 2026 година ”.

И по този начин, какво ще се случи по-късно? Повтарянето на 2008 година наподобява малко евентуално: цялата банкова система е относително добре капитализирана и след колапса на Silicon Valley Bank предходната година Фед се бори да сътвори системи за ограничение на болестта. По този метод, до момента в който шокът от 2008 година беше обвързван с болката на заемодателите и кредитополучателите, днешната рецесия се отнася най-вече за кредиторите.

Но казусът е, че до момента в който тези тактики „ преструвай се и разширявай “ се ползват, несигурността ще преследва бранша на парцелите, заплашвайки да подкопае американския напредък. Това, което би трябвало да се случи в този момент, с други думи, е освен кредиторите да станат по-прозрачни по отношение на загубите си и да ги запишат – както направи Manulife – само че и проблематичните парцели също да стартират да търгуват. Само тогава ексцесиите от епохата на пандемията могат да бъдат решени, или посредством срутване на нежелани здания, или посредством пренасочване.

В този смисъл тогава фактът, че Фед седна със скръстени ръце в сряда, е добра новина; в действителност, съгласно моя усет би било по-добре да остана ястребов за по-дълго време. Инвеститорите би трябвало да свикнат със свят, в който парите имат по-нормална цена, в който те не постоянно могат да залагат на „ пут “ от Фед. Ако - или когато - това се случи с недвижимите парцели, ще знаем, че изкривяванията от последното десетилетие най-сетне са към своя край.