Преосмислянето на лихвените проценти подновява притесненията за стреса от имотите
Ами сега, направиха го отново. За това, което се чувства като за 100-ти път през последните няколко години – честно казано, губя бройката – инвеститорите се впуснаха в сериозно преосмисляне на това, което се случва с глобалните лихвени проценти.
Мантрата „по-високи за по-дълго“ на лихвите паднаха в пламъци в края на миналата година. Вместо това инвеститорите се втурнаха към 2024 г. с ясна увереност, че лихвените проценти ще паднат силно и бързо. Но те вече разглеждат страхотни данни за работните места в САЩ и различни „стабилни“ коментари от лица, определящи тарифите, и насочват очакванията за първите съкращения по-навътре в бъдещето.
И така, „хм, по-високо за малко по-дълго, всъщност“ е новият консенсус, с всичко, което това означава за държавни облигации, непрекъснато нарастващи акции и всички други класове активи между тях. Вероятно не е съвпадение, че сред всичко това, дребните притеснения за здравето на пазара на бизнес имоти започват отново да кипят. Както каза S&P Global Ratings в края на миналата година: „По-високите за по-дълго лихвени проценти остават основният риск за активите в недвижими имоти в световен мащаб.“
Министърът на финансите на САЩ Джанет Йелън, успокояващо, е на това. „Да, имам притеснения относно търговските недвижими имоти“, каза тя в Конгреса тази седмица. Йелън посочи въздействието на околната среда с по-високи лихвени проценти, съчетано с много заеми за търговски недвижими имоти, които предстои да бъдат изискуеми, които трябва да бъдат рефинансирани в контекст, в който нивата на свободни работни места са доста високи. Тя каза, че „ще постави много стрес върху собствениците на тези имоти“.
Йелън добави, че смята, че ситуацията е „управляема“. Но някои институции вероятно ще бъдат „доста стресирани“. Като се има предвид все още неотдавнашният спомен от 2008-09 г. за проблемите, свързани с жилищата, които заразиха банките и продължиха да заразяват цели икономики, това прави и инвеститорите доста стресирани.
Тази седмица дойде ред на бързо наречения европейски реал заемодателят на недвижими имоти Deutsche Pfandbriefbank да осигури напомняне за тази динамика. В изявление се казва, че заделя до 215 милиона евро за покриване на потенциални загуби в това, което нарече „най-голямата криза с недвижимите имоти след финансовата криза“. Тази сума представлява повече от два пъти печалбата преди данъци за 2023 г., която беше в долния край на очаквания диапазон. Неговите облигации претърпяха голям удар.
Отделно, шоуто на ужасите, насочено към недвижими имоти в New York Community Bancorp, продължава да се развива. След като вече се понижи наполовина от края на януари, цената на акциите на банката отново падна надолу тази седмица и анализаторите на Deutsche Bank отбелязаха, че това е една от причините държавните облигации на САЩ да поскъпнат рано в сряда - класически лов за безопасност ход. Ранните промени в акциите и облигациите по-късно се провалиха, но това е знак, че по-широките пазари се разрастват малко уплашени.
Брокерът Liquidnet каза, че е видял скок в обемите на търговия в инвестиционни тръстове за недвижими имоти, а също и в дълг, свързан с имоти — не само в спекулативната част на пазара, но и в по-консервативния край на спектъра, който „не е свикнал да вижда такава волатилност“.
В началото на миналата година, добави, че потоците, свързани с недвижими имоти, представляват едноцифрен процент от общата й търговия, която е фокусирана върху неликвидни активи. Това вече е достигнало до около 16 процента от общия брой, който също расте бързо. Не всичко това е проблемно, но част от дълга се търгува на цени до 30 цента за долар.
За ловците на изгодни сделки проблемът е бонус. Blackstone, например, насочи необичайно големи 55% от инвестициите си в имоти в Европа и Обединеното кралство миналата година. Но голямата опасност за недвижимите имоти сега е, че добрите новини са лоши новини. Много инвеститори се надяваха или предполагаха, че ще настъпи рецесия и централните банкери ще се притекат на помощ на институциите за недвижими имоти с ливъридж, като намалят лихвите, преди кредитополучателите да трябва да прехвърлят дълга си. Но централните банкери прекараха първите седмици на тази година в отхвърляне на идеята, че бързат да съкратят. Дори си струва да се приеме сериозно възможността, колкото и малка да е тя, инфлацията да се повиши отново и те да бъдат принудени отново да повишат лихвите в отговор.
„Притесняваме се за това . . . скорошните добри новини за (diss) инфлацията може да не продължат и пазарните очаквания могат бързо да се изместят от сценарий за меко кацане към перспектива „без кацане“, каза Тифани Уайлдинг, икономист в облигационната инвестиционна къща Pimco в бележка тази седмица. Уайлдинг казва, че все още очаква Фед да намали лихвите с 0,75 процентни пункта тази година. Но тя признава, че политиците вече са достатъчно нервни от постоянната инфлация и оптимистичните икономически данни, за да насочат пазара далеч от очакването за намаляване на лихвите през март.
Тя също така има леко зловещо предупреждение: „Отбелязваме, че напрежението в регионалния банков сектор отново се появи. Въпреки че не вярваме, че има вероятност тези проблеми да станат системни, те подчертават колко високите ставки могат да създадат среда с повишени рискове за финансовата стабилност . . . ”
Първото правило на инцидентите на финансовите пазари е, че те никога не се случват там, където очаквате. Иначе нямаше да са инциденти. И всеки има „недвижимо имущество“ в горната част на списъците си с потенциални злополуки. Но постоянните напомняния за стрес от САЩ, Китай, скандинавските страни и континентална Европа започват да изнервят инвеститорите.
